李慧

1月14日，北京市市長蔡奇在北京市第十四屆五次人代會《政府工作報告》中明確提出，今年底，北京市四大市級機關和相關市屬行政部門率先啟動搬遷，帶頭疏解。

疏解北京非首都功能是《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》的核心內容。自疏解以來，東城區(qū)已關閉百榮世貿商城超市、永外城燈具城，永外城倉儲全部外遷；西城區(qū)完成了動物園批發(fā)市場等整體搬遷；海淀區(qū)關停錦繡大地果品、水產等市場；朝陽區(qū)對十八里店、崔各莊周邊建材、汽配和綜合市場進行關停；石景山區(qū)將疏解6家市場。

豐臺區(qū)作為疏解力度最大的區(qū)之一，調整33家、94萬平方米的市場，以及98處、49萬平方米的倉儲大院，不僅將南四環(huán)邊上的北京市舊機動車交易市場等一批市場清理出去，還將天壇醫(yī)院、人大附中分校等一批優(yōu)質醫(yī)療和教育資源引入南四環(huán)。

業(yè)內人士認為，上述措施對近在咫尺的豐臺“經濟重鎮(zhèn)”中關村科技園區(qū)豐臺園（下稱“中關村豐臺園”），以及正在開發(fā)建設中的中關村豐臺園東三期諾德中心無疑是個好消息。此次疏解，緩解了南四環(huán)的交通擁堵，提升了區(qū)域配套功能，改善了人居環(huán)境，對區(qū)域發(fā)展是一次難得的機遇。

此外，隨著京津冀一體化戰(zhàn)略實施，北京新機場正在加緊建設，作為重要交通設施，新機場快速軌道和京開、京臺、新機場高速的起點都位于南四環(huán)與南三環(huán)附近，從而大大提升了中關村豐臺園周邊的交通優(yōu)勢，方便了人流物流的集聚。

疏解提升南四環(huán)區(qū)域功能

2017年6月底，位于豐臺花鄉(xiāng)南四環(huán)邊上的北京天壇醫(yī)院工程將全部竣工，年底試運行。這是1月中旬召開的豐臺兩會上傳出的最新消息。

與天壇醫(yī)院一樣被請進豐臺南四環(huán)附近的還有位于王佐鎮(zhèn)的人大附中豐臺校區(qū)，豐臺萬源路十二中東校區(qū)等也在緊鑼密鼓地建設中。

專家表示，北京天壇醫(yī)院是全國著名的神經外科醫(yī)院，人大附中、十二中屬于北京優(yōu)質教育資源，它們的遷入，對于提升豐臺影響力，完善豐臺區(qū)域功能，帶動豐臺總體發(fā)展，改善當地醫(yī)療和教育條件，促進中關村豐臺園及諾德中心的快速發(fā)展，作用巨大。

此外，北京市舊機動車交易市場（下稱“花鄉(xiāng)二手車市場”）將被整體搬出。這是全國最大的二手車交易市場，占地規(guī)模有40萬平方米。根據方案要求，花鄉(xiāng)二手車市場搬遷后，部分場地將做新車展示和交易，剩余場地建設停車場和養(yǎng)老設施。

同時，位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)鎮(zhèn)的北京新發(fā)地市場、玉泉營建材城等市場的疏解升級也在推進。

相關人士表示，由于花鄉(xiāng)二手車市場和中關村豐臺園、諾德中心等區(qū)域中心都集中在南四環(huán)不到兩公里的路段上，疏解之前的南四環(huán)，高峰時段十分擁堵。此次花鄉(xiāng)二手車市場的疏解，將緩解中關村豐臺園、諾德中心等區(qū)域的交通壓力。搬遷后在原址建停車場和養(yǎng)老設施，可以提升區(qū)域功能、改善人居環(huán)境，這將極大地提升正在開發(fā)建設中的諾德中心項目的競爭力。

土地收緊凸顯存量房優(yōu)勢

2016年12月23日，北京市委書記郭金龍在北京市委十一屆十二次全會上強調：“要堅定不移疏解非首都功能，推動京津冀協(xié)同發(fā)展。嚴格落實產業(yè)禁限目錄，嚴控新增不符合首都功能的產業(yè)和行政事業(yè)性服務等機構，嚴控城六區(qū)新增建設用地?！?/p>

從2016年5月開始，北京土地市場連續(xù)3個月出現零供應。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，北京并非無地可供，而是在收緊土地供應節(jié)奏，嚴控新增建設用地，包括商業(yè)用地。

據偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數據顯示，2016年北京土地市場共實現土地成交44宗（含3宗棚戶區(qū)改造），相比上年減少66宗，創(chuàng)造了自2004年北京土地市場全面實施“招拍掛”之后的新低。44宗土地建設用地面積合計464.88萬平方米，同比減少54%；土地出讓金合計852.51億元，同比減少62%。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，雖然目前北京在平抑房價，但北京持續(xù)低水平的土地供應，或將進一步推高地價和房價，2017年北京土地市場很可能將延續(xù)“低量、高價、遠郊化”的新常態(tài)。

數據顯示，2016年前三季度，北京住宅用地交易量明顯下滑，樓面價上漲至每平方米2.3萬元人民幣，創(chuàng)歷史新高。

專家表示，在嚴控增量基調下，城六區(qū)土地將成稀缺，價格將進一步上揚。北京土地的出讓趨勢呈現出向五六環(huán)外擴展的趨勢，新房交易“遠郊化”將越來越普遍。

業(yè)內人士表示：“豐臺土地供應收緊對中關村豐臺園的影響很明顯。對位于中關村豐臺園東三期的諾德中心項目來說，這是一個利好消息，土地收緊會讓諾德中心的存量房優(yōu)勢盡顯，升值空間增大?！?/p>

禁限目錄致寫字樓稀缺

1月10日，第一太平戴維斯發(fā)布2016年北京寫字樓調查數據，2016年北京11個新增寫字樓項目合計面積73萬平方米，新增供應多集中于新興商務區(qū)，北五環(huán)的望京及北四環(huán)外的亞奧商務區(qū)占比達62%。

中原地產的數據顯示，2016年寫字樓銷售排行靠前的20個項目中，金融街（長安）中心、世界僑商中心、綠地環(huán)球文化金融城等超過半數的項目位于五環(huán)外。

從數據來看，寫字樓受2015年8月24日發(fā)布的《北京市新增產業(yè)的禁止和限制目錄（2015年版）》（下稱“目錄”）禁限令的影響正在加深。

“2014年7月28日，北京出臺了2014版《北京市新增產業(yè)的禁止和限制目錄》，與之相比，2015版《目錄》更加嚴厲。” 業(yè)內人士說，“2014版《目錄》規(guī)定，不準在北京核心區(qū)東城和西城建酒店和寫字樓，2015版《目錄》首次將禁限新建酒店和寫字樓的區(qū)域擴大到城六區(qū)（東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山）的東西北五環(huán)和南四環(huán)以內?！?/p>

專家表示，城六區(qū)商業(yè)寫字樓禁限令的出臺，直接將城六區(qū)東西北五環(huán)和南四環(huán)以內的寫字樓和酒店市場推入了存量房稀缺時代。隨著目錄的禁限，城六區(qū)更加凸顯供求關系的不平衡，寫字樓和酒店將成為緊俏產品。

北京鏈家地產一位負責人表示，豐臺作為城六區(qū)之一，首次被列入酒店、寫字樓禁限范圍，將直接導致豐臺區(qū)域內寫字樓的供給關系發(fā)生改變，繼而影響到中關村豐臺園的寫字樓市場。

諾德地產相關負責人表示：“禁限目錄對諾德地產來說無疑是一個新機遇。新的禁限令會導致新增寫字樓供應減少，諾德寫字樓入駐率會明顯增加，對客戶的凈吸納量會提升，從而帶動價格和租金的穩(wěn)定增長?！?/p>

交通配套開工帶來新機遇

2016年12月26日，時速160公里的北京新機場軌道線在大興開建。這是目前國內時速最快的軌道交通線。2016年12月18日，北京新機場高速也開工建設。

北京新機場是京津冀協(xié)同發(fā)展重要基礎設施工程，總投資799.8億元，規(guī)劃建設7條跑道，滿足年旅客吞吐量1億人次。作為重要的綜合交通配套工程，北京市將在南城新建“一軌一高速一高鐵”?！耙卉墶敝感聶C場快速軌道；“一高速”指新機場高速；“一高鐵”指京霸高鐵。此外，還將完善建設京臺高速和京開高速與新機場的連接線。

新機場快速軌道北起豐臺南三環(huán)的草橋；新機場高速北起南四環(huán)公益東橋；京霸高鐵起于北京西站，終至河北霸州；京臺高速和京開高速起點分別位于南五環(huán)舊宮新橋和南三環(huán)玉泉營立交橋。此外，還有地鐵9號線、14號線貫穿中關村豐臺園，與北京西站和北京南站緊密相連。隨著多條交通線路建設完工，豐臺的區(qū)域優(yōu)勢將更加突出。專家表示，此輪建設受益最大的是位于南四環(huán)邊上的豐臺“經濟重鎮(zhèn)”中關村豐臺園和諾德中心，隨著人流物流的匯聚，中關村豐臺園和諾德中心將迎來新的發(fā)展機遇。

專家表示，中關村豐臺園周邊交通的發(fā)展與北京天竺空港經濟開發(fā)區(qū)的交通發(fā)展很相似。1994年，僅有機場高速和京密國道通往天竺空港經開區(qū)，由于交通不是十分便利，天竺空港經開區(qū)一直沒發(fā)展起來。隨著2008年機場第二高速、機場快速軌道和順義軌道線陸續(xù)建成，在“兩軌兩高速一國道”帶動下，北京天竺空港經濟開發(fā)區(qū)開始快速發(fā)展。

諾德相關負責人表示，隨著北京新機場“一軌三高速一高鐵”的全面開通，豐臺、大興、廊坊、固安、永清、霸州、北京新機場等將真正實現交通一體化，這對諾德地產來說是一個重大的利好消息。受惠于南四環(huán)周邊交通路網帶來的人流物流商流的集聚，諾德商圈將迎來大發(fā)展。