徐叔竟

在二手房市場(chǎng)，游戲規(guī)則歷來是“一房一價(jià)”，差不多的一套房源，房子價(jià)差除買賣雙方議價(jià)能力不同外，最主要還是體現(xiàn)在房子裝修的新舊程度、是簡(jiǎn)單裝修還是精裝出售，這當(dāng)中的價(jià)差大了去。這里面的溢價(jià)空間，早幾年已被某些炒房客視為生財(cái)之道，近兩年越來越多的個(gè)體投資客涉足其中，甚至已經(jīng)有人將這一模式發(fā)展為正規(guī)的公司化運(yùn)營(yíng)。

去年前10個(gè)月，杭州主城區(qū)二手房總成交套數(shù)已經(jīng)反超新房近100套，“未來幾年，杭州主城區(qū)會(huì)加速進(jìn)入存量房時(shí)代。”透明售房研究院院長(zhǎng)方張接表示。在這樣的背景下，從市場(chǎng)上低價(jià)收入二手房源，裝修后再高價(jià)出售這樣一條產(chǎn)業(yè)鏈背后，究竟有些什么？為此，本刊記者進(jìn)行了一番調(diào)查。

一些投資客專收“老破小”

花幾萬元裝修可賺二十萬

印象中市中心的老房子多數(shù)都比較老舊，即便帶裝修也逃脫不出年代感，正因此，越來越多的人認(rèn)為市中心老破小升值潛力低，應(yīng)及早售出。但近一兩年來，在各大中介公司網(wǎng)站上有不少掛牌的老破小房源，一改往日殘破風(fēng)貌，有不少裝修風(fēng)格時(shí)尚清爽的房源在售。

其實(shí)這些裝修時(shí)尚的房源，幾個(gè)月前也是典型的老破小模樣。

在城西一帶從事二手房買賣多年的楊先生，手頭便有幾組客戶是專門從事類似生意的——購(gòu)入二手房后，將房子重新裝修一番再高價(jià)出售。“像這樣的客戶，我們定義為投資客，有不少是杭州本地人，手頭有多余的資金，就倒騰起買房賣房的生意?！睏钕壬f，這些投資客戶一般都是個(gè)體運(yùn)作，在樓市低迷時(shí)期，選擇一些房東急賣的毛坯或簡(jiǎn)裝房源，以低于市場(chǎng)價(jià)2000—3000元/m2的價(jià)格收入。

“他們每個(gè)月都在四處收房，只要經(jīng)紀(jì)人告訴他有類似的房源掛牌，戶型通透、樓層不太差的，基本都會(huì)收房，且一次性付清房款?！睏钕壬貞浀?，有一個(gè)專門做類似生意的客戶，今年三四月份在古蕩小區(qū)收了一套60多平米的兩房戶型，當(dāng)時(shí)買入價(jià)18000元/m2，之后花了近6萬元對(duì)房子重新裝修（含所有硬裝及軟裝）。恰逢今年市場(chǎng)行情好，9月份房子出售時(shí)，古蕩小區(qū)的成交均價(jià)在21500元/m2左右，該房源最后以高于市場(chǎng)價(jià)1000元/m2的價(jià)格出售?！熬瓦@樣，一套房子從買入到賣出，半年時(shí)間賺了20萬元?！睏钕壬锌?，這都抵得上業(yè)績(jī)不錯(cuò)的經(jīng)紀(jì)人一年的工資了。

職業(yè)倒房客也有季節(jié)性。一般每年一二月份市場(chǎng)行情淡的時(shí)候，投資客紛紛涌出收購(gòu)房子，待裝修完看行情不錯(cuò)，又以高價(jià)賣出。由于“今年市場(chǎng)行情好，有不少個(gè)體投資客想收房都收不到。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，據(jù)他所知有做得規(guī)模比較大的投資客，今年靠這樣倒買倒賣二手房，賺了幾百萬元，當(dāng)然這需要有一定的資金實(shí)力，且有熟悉的硬裝、軟裝公司合作搭配，“一般投資客一年能賣個(gè)三四套房子已經(jīng)很不錯(cuò)了。”已有公司專做類似業(yè)務(wù)，毛利為每套房子總價(jià)的10%。

據(jù)了解，早在兩年前，杭州已經(jīng)有公司專門從事“二手房精裝修出售”業(yè)務(wù)，小宅門便是其中之一?！拔覀児局贿x擇市中心老房子，主要是65平方米以下兩房的剛需戶型，改善房源面積也不會(huì)超過150m2?！焙贾菪≌T董事長(zhǎng)徐佳麗告訴記者，30m2以下一室一廳及150m2以上的戶型肯定不會(huì)考慮，做過二手房的都知道，這樣的房子轉(zhuǎn)手很困難。在徐佳麗看來，不論市場(chǎng)行情好差，最抗跌的還是市中心老房子，因此收房時(shí)，往往會(huì)選擇二手房成交量排名前十的小區(qū)。僅大關(guān)一個(gè)小區(qū)，小宅門前前后后已經(jīng)收購(gòu)了約100套房源，堪稱該小區(qū)最大的“二手房東”。

徐佳麗先后在欣盛、中海、野風(fēng)等幾家房產(chǎn)公司做過銷售，東方潤(rùn)園項(xiàng)目她一個(gè)人成交額就達(dá)到16億元?！罢f實(shí)話，那時(shí)候做一手房的都不太看得起做二手房的，覺得二手房市場(chǎng)小打小鬧，從業(yè)人員也比較魚龍混雜?！焙髞?，她自己買的一套東方郡的房子，經(jīng)過裝修后出售，賣出了全小區(qū)最高價(jià)，她才發(fā)現(xiàn)二手房市場(chǎng)其實(shí)商機(jī)很大，因此從房地產(chǎn)公司辭職，開始自己創(chuàng)業(yè)， 成立了定位于二手房改造的小宅門公司。

作為公司化運(yùn)營(yíng)的小宅門，今年僅收購(gòu)市中心房子一項(xiàng)便耗資3億元，截至10月底，成交房源總價(jià)在2億元左右?！拔覀円缘陀谑袌?chǎng)價(jià)10%—15%左右的價(jià)格收入房子，所謂市場(chǎng)價(jià)，以該小區(qū)近期成交價(jià)作為評(píng)估值，而且我們只收樓層好的房源，2—5樓的房源都在收購(gòu)范圍內(nèi)?！毙旒邀愓f，一般房子總價(jià)控制在150萬元左右。

與個(gè)體投資客不同，小宅門只負(fù)責(zé)房子的硬裝部分（跟一手房的精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)類似），裝修成本控制在1500元/m2（含老房子拆舊費(fèi)），并且提供保修期。小宅門目前形成了一套標(biāo)準(zhǔn)化流程——收房前，風(fēng)控部門會(huì)對(duì)房子進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；收房后，由合作的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)做戶型改造設(shè)計(jì)，然后由合作的施工團(tuán)隊(duì)裝修?！白罱覀冄?qǐng)了一位日本設(shè)計(jì)師合作。我們合作的施工團(tuán)隊(duì)有世貿(mào)君亭酒店的施工隊(duì)伍、綠城藍(lán)色錢江一期的施工隊(duì)伍等?！毙旒邀愓f，小宅門的裝修風(fēng)格力求大方清爽，買家主要是老師、醫(yī)生、公務(wù)員等人群。

小宅門目前以跑量為主，平均下來，一套房子從買入到賣出大概需要4個(gè)月左右，扣除資金成本及裝修等費(fèi)用，一套房子毛利大概為房子總價(jià)的10%左右。

2014年，小宅門成立第一年共成交了70套二手房；2015年為150套；今年截至10月底，小宅門成交房源已有250套左右。記者粗略估算了下，以平均150萬元/套的購(gòu)入價(jià)計(jì)算，10%的毛利即是15萬元，那么才10個(gè)月時(shí)間，小宅門的收益已經(jīng)近3800萬元。

徐佳麗說，前段時(shí)間去日本考察，發(fā)現(xiàn)在日本，像小宅門這樣的公司已經(jīng)發(fā)展得非常專業(yè)，非常成熟。她相信，隨著未來中國(guó)進(jìn)入存量房時(shí)代，這塊市場(chǎng)潛力巨大?！耙郧拔覀兪者M(jìn)的房源里剛需小戶型占到90%，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)二手房里的改善需求在擴(kuò)大，因此今后我們的改善房源會(huì)提高到40%的比例?！?/p>

但不論是個(gè)體投資客還是公司化運(yùn)營(yíng)的“倒買倒賣”二手房，都有一個(gè)共同點(diǎn)：不會(huì)選擇漲價(jià)幅度比較大的房源。尤其是今年行情異常火爆，城西一帶的九蓮新村、翠苑小區(qū)、古蕩小區(qū)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅過快，考慮到溢價(jià)空間及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，被收購(gòu)的房源量在減少。

二手房精裝出售模式

風(fēng)險(xiǎn)與收益并存

“這有點(diǎn)類似于專門炒二手房的‘黃牛?！闭憬性紫治鰩熐G海燕分析：此類模式能否盈利是有前提的，一是二手房市場(chǎng)要一直上漲；二是收進(jìn)時(shí)的價(jià)格要低于市場(chǎng)價(jià)且總價(jià)控制得比較低。

“低價(jià)買入二手房、裝修后再出售的模式是基于客戶需求的市場(chǎng)細(xì)分?！狈慷喽喽址咳珖?guó)交易運(yùn)營(yíng)總監(jiān)劉星認(rèn)為，這種模式雖然迎合某些客戶的需求，但在裝修質(zhì)量或者房屋隱性的質(zhì)量問題等方面容易產(chǎn)生糾紛，未來市場(chǎng)需要進(jìn)一步規(guī)范。

楊先生向記者透露，有的投資客相對(duì)厚道，房子從買進(jìn)到賣出，周期大概在5—7個(gè)月，其中有兩個(gè)月時(shí)間用于房子散味；但有部分投資客為了盡快賺取價(jià)差，壓縮整個(gè)裝修工期，一兩個(gè)月內(nèi)完成全部裝修，裝修完立馬掛牌到各大中介公司出售。“如果裝修材料不好，購(gòu)房者光靠肉眼是看不出的，只有入住后才能發(fā)現(xiàn)問題?！睏钕壬f。另一位業(yè)內(nèi)人士則直言，“二手房不像新房，會(huì)有幾年的質(zhì)保期，過戶后所有的問題需買家自行承擔(dān)。”