朱鏡釗+陳秋

摘 要：房地產(chǎn)測(cè)繪工作給房地產(chǎn)的規(guī)劃和管理帶來巨大的便利，是房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的基本要求，也是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及買賣、拆遷過程中數(shù)據(jù)參考的重要來源。隨著房地產(chǎn)測(cè)繪的發(fā)展，新設(shè)備和技術(shù)逐漸得到應(yīng)用，測(cè)繪新技術(shù)的使用成為房地產(chǎn)測(cè)繪工作對(duì)數(shù)據(jù)更加精準(zhǔn)和測(cè)繪效率進(jìn)一步提高的具體要求，為測(cè)繪工作的開展帶來了極大的便利，有效的促進(jìn)了測(cè)繪效率的提高和測(cè)繪成果的改善。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；測(cè)繪；新技術(shù)；應(yīng)用

引言

房地產(chǎn)的測(cè)繪和房屋的產(chǎn)權(quán)密切相關(guān)，是管理產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的重要的，具有基礎(chǔ)性的工作。它有一定的政策法規(guī)的性質(zhì)以及技術(shù)性，和房屋的產(chǎn)權(quán)人的利益密切相關(guān)，對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)有極大的規(guī)范以及影響作用。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展進(jìn)步，在對(duì)房地產(chǎn)的測(cè)繪工作中，高科技手段的使用也成為可能，相關(guān)技術(shù)的發(fā)展也日益成熟。GPS、全站儀等技術(shù)的使用，使測(cè)繪數(shù)據(jù)更加精準(zhǔn)，測(cè)繪過程更加方便，效率更高，促進(jìn)了房地產(chǎn)測(cè)繪工作的精確、高效發(fā)展。

1、房地產(chǎn)的測(cè)繪的概念

房地產(chǎn)的測(cè)繪具有很強(qiáng)的專業(yè)性，是許多測(cè)繪里一個(gè)分支，它的主要內(nèi)容有房產(chǎn)的平面控制、房產(chǎn)要素以及面積的測(cè)量，房產(chǎn)變更的檢查以及驗(yàn)收等。房地產(chǎn)測(cè)繪細(xì)分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪主要是房產(chǎn)平面控制測(cè)量，是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測(cè)繪全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬狀況的基礎(chǔ)圖紙，房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪主要是指房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算等，生成房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊(cè)、薄、數(shù)據(jù)等。房產(chǎn)的測(cè)繪需要依據(jù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)以及規(guī)定，利用專門用來測(cè)繪的儀器以及相關(guān)的技術(shù)手段，將房地產(chǎn)以及房屋數(shù)量、位置以及質(zhì)量等進(jìn)行精確的測(cè)量，并且最終將測(cè)繪的結(jié)果用特有的文字、數(shù)據(jù)以及圖表等顯示出來。一般來說，房產(chǎn)測(cè)繪都是在特定的城市以及區(qū)域，建立系統(tǒng)的平面控制的網(wǎng)絡(luò)，針對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)以及開發(fā)進(jìn)行系統(tǒng)的管理，并且對(duì)房產(chǎn)的分層、分丘的平面圖以及與之有關(guān)的圖冊(cè)以及數(shù)據(jù)進(jìn)行精確的測(cè)繪。在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪的時(shí)候，相關(guān)人員最主要的就是對(duì)房屋以及土地權(quán)的證件進(jìn)行測(cè)繪。為了能夠保障房地產(chǎn)測(cè)繪工作的可靠性，我們要不斷地加強(qiáng)測(cè)繪技術(shù)方面的應(yīng)用，對(duì)房地產(chǎn)的測(cè)繪實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)管，這樣才能夠提升測(cè)繪的質(zhì)量，從而使房地產(chǎn)測(cè)繪得以廣泛發(fā)展。

2、房地產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)特點(diǎn)

房地產(chǎn)的測(cè)繪行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)中非常重要的一個(gè)部門，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的建筑質(zhì)量具有極其重要的影響。城市建設(shè)規(guī)劃和房地產(chǎn)權(quán)屬的變化都要求對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)測(cè)和變更測(cè)繪，從而滿足對(duì)房地產(chǎn)的買賣管理需求，保持測(cè)繪工作的及時(shí)性和有效性。房地產(chǎn)測(cè)繪指的就是使用一些專業(yè)測(cè)繪儀器和技術(shù)、手段，測(cè)定具體房地產(chǎn)的一些基本信息（如位置、面積和質(zhì)量等），之后將測(cè)得信息提交給房地產(chǎn)所有者或相關(guān)管理部門。測(cè)繪通常在城鎮(zhèn)進(jìn)行，測(cè)繪圖上需要標(biāo)注較多的內(nèi)容，任何與權(quán)屬界限有關(guān)的要素，在圖上都必須有明確的注記，因此，房地產(chǎn)測(cè)繪的明顯特征之一，就是比例尺比較大。 房地產(chǎn)測(cè)繪特點(diǎn)主要包括：對(duì)比例尺和精度的要求比較大，一般地圖上所包含的要素，基本滿足了諸如城市規(guī)劃等用圖的需求。但是對(duì)于房地產(chǎn)測(cè)繪來說，嚴(yán)格的精度要求使得地形圖無法滿足要求，只能實(shí)地測(cè)量、計(jì)算；對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬的檔案管理屬于動(dòng)態(tài)管理，在城市建設(shè)舊城改造規(guī)模的不斷擴(kuò)大下，為了提高房地產(chǎn)權(quán)屬和檔案變化的協(xié)和性和統(tǒng)一性，就需要保證對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪補(bǔ)漏和修整的準(zhǔn)確、及時(shí)；房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容復(fù)雜多樣，在測(cè)量過程中需要綜合考慮房產(chǎn)位置、使用權(quán)或者所有權(quán)性質(zhì)、測(cè)定的界線和范圍、面積以及測(cè)定結(jié)果的質(zhì)量，這樣才能保證測(cè)繪作業(yè)開展的有效性，為相關(guān)部門提供真實(shí)可靠的資料。

3、房地產(chǎn)測(cè)繪新技術(shù)

3.1 全站儀的使用

全站儀在現(xiàn)代化測(cè)繪中應(yīng)用的較為廣泛，全站儀的自動(dòng)化水平很高，對(duì)測(cè)量數(shù)據(jù)的計(jì)算精確，在具體使用過程中，也可以采用人工操作的方式。主要功能是數(shù)據(jù)采集，同時(shí)它具有融合測(cè)距、測(cè)角裝置以及微處理器的優(yōu)勢(shì)，工作效率很高。全站儀可以基本實(shí)現(xiàn)測(cè)量、計(jì)算、記錄、存儲(chǔ)、輸出的自動(dòng)化，并且所得數(shù)據(jù)的精確度極高。全站儀是一種集光、機(jī)、電為一體的高技術(shù)測(cè)量?jī)x器，具有多種使用功能，對(duì)測(cè)繪工作中的水平角、垂直角、距離、高差等都有精確的測(cè)量，并對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)自動(dòng)分析存儲(chǔ)。全站儀可以在很遠(yuǎn)的距離對(duì)相關(guān)的測(cè)繪工作達(dá)到精確的要求，并保持極小的誤差，所以在當(dāng)前的房地產(chǎn)測(cè)繪工作中的應(yīng)用廣泛。

3.2 GPS技術(shù)的使用

隨著GPS的不斷發(fā)展，已經(jīng)逐漸深入社會(huì)生活的各個(gè)領(lǐng)域，在房地產(chǎn)測(cè)繪中也得到了有效的運(yùn)用，為測(cè)繪工作提供了很大便利，推動(dòng)了測(cè)繪技術(shù)的不斷改進(jìn)和創(chuàng)新。GPS技術(shù)通過衛(wèi)星、地面控制系統(tǒng)、接收處理裝置的連接和配合，可以精確測(cè)定坐標(biāo)之間的距離、角度等。GPS技術(shù)的廣泛應(yīng)用，能夠?qū)崿F(xiàn)較為精確的測(cè)定，尤其是RTK技術(shù)，測(cè)量精度可以精確至厘米，能夠?qū)崿F(xiàn)非常精準(zhǔn)的坐標(biāo)測(cè)定，能夠使GPS測(cè)繪技術(shù)在實(shí)際的測(cè)繪過程中就得到厘米級(jí)的定位精度，從而是測(cè)繪工作在測(cè)繪過程中就可以制成電子地圖，并通過計(jì)算機(jī)分析得到測(cè)繪區(qū)域的比例尺繪圖，并且能夠通過測(cè)圖軟件一次實(shí)現(xiàn)電子地圖的測(cè)繪，只需利用電腦、繪圖儀以及打印機(jī)即可實(shí)現(xiàn)圖件輸出，這都使房地產(chǎn)測(cè)繪工作的效率得到極大提高，使測(cè)繪數(shù)據(jù)更加及時(shí)精確。

3.3 地理信息系統(tǒng)（GIS）的應(yīng)用

地理信息系統(tǒng)可以在計(jì)算機(jī)技術(shù)的支持下，對(duì)整個(gè)或部分地球表層空間中的有關(guān)地理分布數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、儲(chǔ)存、管理、運(yùn)算、分析、顯示和描述。GIS的基礎(chǔ)是地理數(shù)據(jù)庫，通過模型分析法，能夠提供動(dòng)態(tài)的、空間的地理信息，可以為地理研究、決策提供技術(shù)支持，這種測(cè)繪技術(shù)彌補(bǔ)了傳統(tǒng)測(cè)繪技術(shù)中，對(duì)測(cè)繪對(duì)象的空間性、動(dòng)態(tài)性的不足。傳統(tǒng)測(cè)繪過程中，無法對(duì)房地產(chǎn)地區(qū)的空間性和動(dòng)態(tài)性的信息進(jìn)行采集和測(cè)繪，而GIS系統(tǒng)可以對(duì)房地產(chǎn)所在區(qū)域的空間地理數(shù)據(jù)進(jìn)行采集和分析，幫助建設(shè)規(guī)劃過程中對(duì)空間數(shù)據(jù)的分析認(rèn)識(shí)。GIS技術(shù)的使用，有利于地形復(fù)雜、地形地質(zhì)變化多樣地區(qū)的測(cè)繪工作，使房地產(chǎn)的建設(shè)管理過程中，對(duì)建筑周邊的地形動(dòng)態(tài)也有更科學(xué)的認(rèn)識(shí)。要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的現(xiàn)代化和高效率，就必須注重?cái)?shù)據(jù)信息的處理方式的更新；要想實(shí)現(xiàn)科學(xué)、有效的決策就必須注重提高數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性，現(xiàn)代化測(cè)繪手段的應(yīng)用是測(cè)繪行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

3.4 數(shù)字化成圖技術(shù)的應(yīng)用

AUTOCAD是美國(guó)Autodesk（歐特克）公司在上世紀(jì)80年代初開發(fā)出來的自動(dòng)計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)軟件，目前已經(jīng)成為廣泛使用的繪圖工具。數(shù)字化成圖技術(shù)是通過測(cè)繪樓層表的生成及權(quán)屬信息的錄入從而建立一種從幢到戶的對(duì)應(yīng)信息。它是以幢為單位的，通過樓幢號(hào)和基礎(chǔ)測(cè)繪中的幢建立其一種關(guān)聯(lián)的關(guān)系，并進(jìn)行相應(yīng)的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換，利用計(jì)算機(jī)輔助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)圖的制作。該技術(shù)應(yīng)用的過程是將數(shù)據(jù)預(yù)處理所產(chǎn)生的房地產(chǎn)圖形交換文件調(diào)入生成圖形時(shí)，便能將測(cè)量的相關(guān)物體依據(jù)其位置等信息準(zhǔn)確地顯示在屏幕上，從而能夠更直觀的觀測(cè)到測(cè)繪的效果。另外，得益于AUTOCAD的強(qiáng)大功能，在使用其進(jìn)行圖形處理時(shí)操作非常簡(jiǎn)便；系統(tǒng)本身具有自我保護(hù)的功能，違規(guī)操作也不會(huì)對(duì)其造成損害，在圖形編輯中具有很高的使用價(jià)值。

4、結(jié)語

房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的管理水平直接影響了城市現(xiàn)代化規(guī)劃建設(shè)的進(jìn)程，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著至關(guān)重要的作用?？茖W(xué)的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的使用，可以保障有限的建筑土地的高效使用和對(duì)房地產(chǎn)建筑的精確測(cè)量，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的開發(fā)規(guī)劃有重要的參考作用。因此，在房地產(chǎn)測(cè)繪過程中，要積極使用測(cè)繪新技術(shù)，提高測(cè)繪水平，從而促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的科學(xué)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]林平.淺談房產(chǎn)測(cè)繪重要性及其質(zhì)量管理[J].價(jià)值工程， 2014

[2]謝凱文.試論現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用[J].江西建材，2015