劉奕伶

(西華師范大學(xué) 管理學(xué)院，四川 南充 637000)

征收個人住房房產(chǎn)稅對中國房價的影響

劉奕伶

(西華師范大學(xué) 管理學(xué)院，四川 南充 637000)

自1998年以來，我國房價基本呈現(xiàn)上升趨勢，房價持續(xù)攀升，出現(xiàn)越來越多中低收入人群買不起房的情況。同時，隨著我國城鎮(zhèn)化的推進，居民對城鎮(zhèn)住房的需求量不斷增加，更加導(dǎo)致房價居高不下。住房問題影響了我國社會生活的穩(wěn)定和經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展，房價問題成為老百姓廣泛關(guān)注、政府亟待解決的問題。房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)房價的政策之一，有利于穩(wěn)定房價，抑制投機投資性購房，緩解住房供求緊張的格局，從而對促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，促進社會公平與社會和諧具有重大意義。

房產(chǎn)稅；房價；調(diào)控

近年來，房價不斷上漲，為抑制房價過快上漲，保障居民的切身利益，2010年，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》提出逐漸推進房產(chǎn)稅改革，希望能通過征收房產(chǎn)稅以穩(wěn)定房價。2011年開始在重慶、上海進行試點。本文分析了房價上漲的原因，引出房產(chǎn)稅可以抑制和調(diào)節(jié)影響房價上漲的因素，房產(chǎn)稅起到了有效控制房價的作用，并簡單介紹了國外房產(chǎn)稅政策和重慶、上海兩地房產(chǎn)稅的試點情況，提取其優(yōu)點，分析其存在的問題，指出今后在全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅需要改進和完善的地方。

一、征收房產(chǎn)稅引起的房價變動情況分析

(一)征收房產(chǎn)稅對住房供給的影響

個人住房房產(chǎn)稅并不直接向房產(chǎn)開發(fā)商征收，商品住宅開發(fā)階段的成本沒有增加，主要針對房產(chǎn)持有者征稅，直接增加了炒房者的持有成本，這將抑制投機者對房屋的需求，減少炒房行為。

基于對未來的不確定性，持有多套房產(chǎn)的投機者為了防止利益流失，會選擇出租房屋以轉(zhuǎn)嫁成本或者出售多余房產(chǎn)。這樣存量房會投入到市場中，增加住房的供給，二手房市場的供給也得到了增加，提升了空置房屋的使用率，降低了房產(chǎn)開發(fā)商對未來房屋需求的預(yù)期，促使其減少房屋供給。

同時，地方政府可以將征收的房產(chǎn)稅投入到保障性住房的建設(shè)中，解決低收入居民的住房問題，在一定程度上也增加了住房的供給量。

(二)征收房產(chǎn)稅對住房需求的影響

個人住房房產(chǎn)稅的征收對已經(jīng)擁有多套房產(chǎn)的投機者來說加大了他們對房屋的持有成本，不能達到預(yù)期收益，投機者將會出售或出租所持有的房產(chǎn)。對于本打算購入房產(chǎn)用于投機的人，面對需支付的房產(chǎn)稅，可能會將本打算用于購房的資金投入到其他領(lǐng)域，或者處于觀望狀態(tài)不急于購入房產(chǎn)，從而使得投機性需求下降。對于只是需要一套自用住房的剛性需求者來說，他們并不處于房產(chǎn)稅的征稅范圍內(nèi)，對住房的需求不會產(chǎn)生變化。

(三)短時間內(nèi)征收房產(chǎn)稅對房價的影響

由微觀經(jīng)濟學(xué)供給和需求理論可知，市場上的供求關(guān)系決定了商品價格[1]。圖1給出了短時間內(nèi)征收房產(chǎn)稅所產(chǎn)生的房價變動。圖中Q為房屋供給量，P為價格，D為需求曲線，S為供給曲線。由圖1可以看出，在需求下降供給不變的情況下，均衡價格下降，即住房價格下降。

征收房產(chǎn)稅會降低房地產(chǎn)開發(fā)商對未來消費者購房需求的預(yù)期，但是房屋的生產(chǎn)周期比較長，即使知道未來房屋的供給量大于需求量也不能及時調(diào)整供給量，短時期房地產(chǎn)業(yè)住房的供給不會改變。征收房產(chǎn)稅相當(dāng)于提高了購房的價格，投機者的利潤空間縮小，投機需求減少，甚至剛性的房屋需求者也會暫時不購買住房，選擇觀望房地產(chǎn)市場的情況。供給不變而需求減少，均衡價格就會降低，短時間內(nèi)住房的價格會因增收房產(chǎn)稅而出現(xiàn)小幅下降。

圖1 短時間內(nèi)征收房產(chǎn)稅所產(chǎn)生的房價變動

(四)長期征收房產(chǎn)稅對房價的影響

從商品稀缺的角度講，越是稀缺的商品價格越高。土地是住房的生產(chǎn)要素之一，從長期看，住房供給量受土地稀缺的制約，不能一直增加，會被固定在一定的水平上，導(dǎo)致長期供給曲線缺乏彈性，長期供給曲線可近似看成是一條垂線。當(dāng)房屋的市場價格低于一定值的時候，供給者將不愿意對外出售。圖2給出了長期住房征收房產(chǎn)稅所產(chǎn)生的房價變動。圖中Q為房屋供給量，P為房屋價格，LS1為長期供給曲線，P1為房產(chǎn)開發(fā)商愿意出售房屋的最低價格。當(dāng)房屋價格高于P1時，供給曲線為一條垂線，愿意提供的住房數(shù)量固定為Q1；房屋價格正好是P1時，供給者所愿意提供的房屋數(shù)量小于等于Q1；價格小于P1時，供給者將不愿意提供住房出售。從目前所能考慮到的因素看，長期征收房產(chǎn)稅不一定能起到降低房價的作用，但可在一定程度上抑制房價的較快增長。

圖2 長期征收房產(chǎn)稅所產(chǎn)生的房價變動

二、中美房產(chǎn)稅政策概況

(一)美國房地產(chǎn)政策概況

在美國,每一位房產(chǎn)所有者都必須繳納房產(chǎn)稅，實行計價稅，各州和地方政府的房產(chǎn)稅率不同，一般根據(jù)當(dāng)?shù)氐呢斦枰?guī)定,稅基是房產(chǎn)評估值。房產(chǎn)的價值一般由專業(yè)的評估師根據(jù)當(dāng)時的市場公平價利用數(shù)學(xué)模型等方式估價，準確度在不斷提高。如果納稅人對房產(chǎn)的估價存在異議，會有專門的政府人員處理房主存在的疑慮。房產(chǎn)信息在美國是公開透明的，任何人都可以到相關(guān)部門查詢房產(chǎn)信息，有些地方還可以直接在網(wǎng)上查詢。房產(chǎn)稅的征收秉承著取之于民用之于民的原則，征稅收入全部用于公共支出，促進教育發(fā)展，優(yōu)化市政建設(shè)以及環(huán)境衛(wèi)生醫(yī)療等方面的完善。美國地方政府將房產(chǎn)稅所征稅收作為財政收入的主要來源，平均占財政收入的50%，有些地方甚至高達80%[2]。

征稅范圍廣是其主要特點，體現(xiàn)了公平原則。稅率的制定需考慮普通民眾的接受程度以及當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況。稅率過高，民眾容易產(chǎn)生抵觸情緒，稅率過低不能給地方財政帶來收入，并且低稅率具有轉(zhuǎn)嫁性，不但不能抑制投機需求，而且還讓房屋的租用者成為真正的稅收承擔(dān)者[3]。因此，可以參照國外經(jīng)驗結(jié)合我國國情制定合理稅率。

美國有健全的財產(chǎn)登記制度和房產(chǎn)評估機制，這對于房產(chǎn)稅的征收和管理起到了極大的促進作用，也能充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的作用。而我國現(xiàn)在專門的房產(chǎn)評估機構(gòu)尚未建立，不動產(chǎn)登記制度只是出臺了相關(guān)細則，建立統(tǒng)一的財產(chǎn)登記制度及其評估制度與房產(chǎn)稅能否實現(xiàn)其征收目的密切相關(guān)。

(二)重慶、上海房產(chǎn)稅政策試點情況分析

1.重慶、上海兩地房產(chǎn)稅政策比較分析

2011年1月28日，重慶、上海兩地正式開始房產(chǎn)稅征收試點。重慶房產(chǎn)稅是對存量和增量的獨棟商品房住宅，以及個人高檔住房征收房產(chǎn)稅，但是只針對新購的高檔住房。高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑均價3倍以下的稅率是0.5%，3～4倍的稅率是1%，4倍以上的稅率是1.2%[4]，以房產(chǎn)交易價為征稅依據(jù)。

為了讓房產(chǎn)稅不至于增加中低等收入家庭的負擔(dān)，政府制定了一系列房產(chǎn)稅減免政策：一是家庭全部住房面積人均不超過60 m2；二是擁有重慶戶籍的居民在一年內(nèi)出售之前擁有的唯一住房，對新購的一套住房可以得到減免；三是成年后由于結(jié)婚需要購置的新房，且是唯一擁有的住房；四是在本市工作生活并持有本市居住證滿3年的購房者購買的用于自己居住的家庭住房。

上海房產(chǎn)稅的征收對象是本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房,適用稅率暫定為0．6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍的，稅率暫為0．4%[5]。計稅依據(jù)參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期重估。

重慶、上海兩地征收房產(chǎn)稅的方案共同點在于：兩地房產(chǎn)稅的征收力度都相對溫和，征收范圍較小，稅率并不高，并且均選擇實施差別化稅率征收個人住房房產(chǎn)稅，超過一定標準時實行累進稅；兩地的征稅對象主要針對多套住房、高檔住房的所有者，限制一些人對房屋的投機行為；為照顧合理的住房需求，上海和重慶稅收減免均以低于一定的面積為標準。

2.重慶、上海房產(chǎn)稅政策存在的問題

一是征稅范圍較窄。上海對所有行政區(qū)征收房產(chǎn)稅，重慶只針對主城九區(qū)征收房產(chǎn)稅，兩地都制定了稅收減免條件，從而排除了一大部分的征收對象。不論是重慶還是上海的房產(chǎn)稅都沒有將農(nóng)村的房產(chǎn)納為征收對象，征收對象主要集中在城鎮(zhèn)。近年來，我國經(jīng)濟水平保持著穩(wěn)定、快速發(fā)展，帶動農(nóng)村特別是東南沿海一帶部分農(nóng)村的經(jīng)濟快速發(fā)展，不能再以陳舊的眼光看待農(nóng)村。在充分考慮農(nóng)村實際經(jīng)濟狀況后適當(dāng)將其納入征稅范圍，推進實現(xiàn)城鄉(xiāng)稅制一體化。

上海的房產(chǎn)稅政策主要針對增量房征收房產(chǎn)稅，未對存量房征稅，不符合稅收的公平性原則。對新老購房者的區(qū)別對待會引起新購房者的不滿情緒，有失公平，也不利于提高存量房的使用率。用于投機的空置房仍然得不到合理使用，會造成大量的稅收收入流失。除上海、重慶外其他尚未開征房產(chǎn)稅的地方，居民預(yù)期當(dāng)?shù)匾部赡芗磳㈤_征房產(chǎn)稅，為了避免繳納房產(chǎn)稅，會提前購房，需求量又會增加。重慶雖然對存量房和增量房都征收房產(chǎn)稅，但征稅對象主要是獨棟商品住宅和高檔住宅，在抑制對高檔住宅的住房需求和投機需求的同時，可能使投機者將目光投向普通商品住房，房價依然得不到有效控制，反而促使普通住房房價進一步攀升。由此可知，上海重慶兩地都面臨征稅范圍較窄的問題。

二是計稅依據(jù)不恰當(dāng)，稅率設(shè)定較低。我國房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值或租金收入作為計稅依據(jù)，但隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城市范圍的不斷擴大，房產(chǎn)的價值也隨之上升，當(dāng)前房屋的價值很可能已經(jīng)超出原值很多，以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，稅基會逐年縮減，不能起到很好地調(diào)控房價的作用。房產(chǎn)稅稅率較低讓居民容易接受，可稅率的高低直接影響征稅所期望達到的效果，低稅率不能很好地抑制投機性需要，如果投機者在未來出售房產(chǎn)所得的利潤仍然大于持有階段需要支付的稅款，或者通過提高租金可以將稅款轉(zhuǎn)嫁給租客，還是會有大量的炒房客存在。

三、解決中國個人住房房產(chǎn)稅問題的建議

中國房產(chǎn)稅在重慶、上海兩地的試點情況并不理想，房產(chǎn)稅政策需要進一步完善，以便今后進一步在其他城市推行。根據(jù)上述的分析提出以下幾點建議。

(一)完善房產(chǎn)稅政策，加快房產(chǎn)稅立法，推進房產(chǎn)稅改革

自重慶、上海兩地開始對個人住房試點征收房產(chǎn)稅以來，擴大房產(chǎn)稅試點的消息就不絕于耳,但是要進一步在全國范圍內(nèi)對個人住房征收房產(chǎn)稅并不能照搬國外經(jīng)驗，亦或是直接套用重慶、上海兩地房產(chǎn)稅的征收方法，需要對房產(chǎn)稅征收政策進行改革，這將是一項長期而艱巨的任務(wù)。西方國家由于征收房產(chǎn)稅已經(jīng)有一段歷史，基本形成了適合本國國情的獨特體系，現(xiàn)在只需要微調(diào)使其適應(yīng)當(dāng)前的環(huán)境并且更能體現(xiàn)公平與效率即可。我國則不同，通過借鑒國外的成功經(jīng)驗推進房產(chǎn)稅的改革，改革中需要減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負，加大保有環(huán)節(jié)的稅負，提高多套房產(chǎn)擁有者的持有成本，形成完善的房產(chǎn)稅政策，推動房產(chǎn)稅立法，讓所有公民都有公平購房的機會，尤其注重保障低收入人群的利益。

(二)房產(chǎn)稅征收范圍合理化

房產(chǎn)稅的征收范圍不應(yīng)該只針對部分房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，這樣有失公平。稅收范圍應(yīng)該從增量房擴展到存量房，甚至是全部房產(chǎn)。針對低收入人群還應(yīng)有相應(yīng)的稅收減免優(yōu)惠政策，讓擁有更多社會資源的人承擔(dān)更多的社會責(zé)任，保證征稅范圍兼顧公平合理。

(三)健全房產(chǎn)稅征收管理機制

大力完善房產(chǎn)稅征收監(jiān)管機制，明確需要繳納稅款的住房，確定應(yīng)稅住房的擁有者，且要有合理的繳納稅款的方式。在國外，地方政府鼓勵納稅人通過銀行賬戶轉(zhuǎn)賬的方式進行納稅，我國可以參照此種繳納方式。健全的監(jiān)管機制可以讓相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)是否存在偷稅漏稅現(xiàn)象，對相應(yīng)的納稅人加以適當(dāng)懲戒，保證每個應(yīng)納稅的人都能及時納稅，也體現(xiàn)了對按時繳納稅款納稅人的公平。防止偷稅漏稅現(xiàn)象發(fā)生的有效方法是增強納稅人的納稅意識。政府通過稅目宣傳，讓公民了解征收房產(chǎn)稅的意義，稅收收入也將用于公共服務(wù)當(dāng)中，使公民能從心理上接受房產(chǎn)稅，納稅意識得以增強，才能有效控制偷稅漏稅現(xiàn)象的發(fā)生，同時也可以減少房產(chǎn)稅的征收成本。

(四)制定合理稅率，建立房價評估體系

制定合理稅率。稅率過高、過低都不利于社會發(fā)展，過高的稅率加大了居民的負擔(dān)，過低的稅率又不能起到調(diào)節(jié)房價的作用，因此制定合理的稅率顯得至關(guān)重要。當(dāng)在全國范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅的時候，可以由國務(wù)院根據(jù)試點經(jīng)驗，在試點稅率的基礎(chǔ)上制定一個稅率范圍，地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況在此稅率范圍內(nèi)規(guī)定一個合理的稅率，房產(chǎn)稅應(yīng)繼續(xù)采用累進稅率，對收入的二次分配能發(fā)揮很好的調(diào)節(jié)作用。

明確房產(chǎn)稅稅基即房產(chǎn)價格。對所有房屋都按照購房時候的價格作為稅基不能體現(xiàn)公平的原則，房屋的價格與其所處環(huán)境有關(guān)，并隨社會發(fā)展而變化。要準確評估房產(chǎn)的價值需要建立一個龐大的評估體系，隨時準確了解房地產(chǎn)市場的情況，保證公平、公正、合理地征收房產(chǎn)稅。評估體系的建立需要房屋估價的技術(shù)人員和具有相關(guān)法律知識的征收人員，我國非常缺乏這方面的人才，有必要培養(yǎng)相關(guān)人員。明確房產(chǎn)稅稅基的評估主體也至關(guān)重要，國外評估主體大致分為政府和社會中介機構(gòu)兩種。采用政府作為評估機構(gòu)的國家是由中央政府或者地方政府成立房產(chǎn)稅評估機構(gòu)對房產(chǎn)進行估價，而采用社會中介機構(gòu)模式的，要受政府的監(jiān)管。但是地方政府作為評估主體，可能會為了增加地方財政收入而抬高估價。在我國，財政部作為研究和制定國家稅收政策的主體，房產(chǎn)稅基的評估和監(jiān)管權(quán)應(yīng)歸屬于財政部。

(五)房產(chǎn)稅用途公開

征收房產(chǎn)稅所得的收入應(yīng)用于保障性住房的修建和投入到公共服務(wù)當(dāng)中，做到取之于民用之于民，不僅在實際操作中應(yīng)該如此做，還應(yīng)該將所有的稅收明細公開給大眾，讓公民了解房產(chǎn)稅收是用于增加公共支出，自己也享受到了更好的公共服務(wù)，稅收公開，公民放心，也就更愿意納稅。

四、結(jié)語

征收房產(chǎn)稅增加了房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本，能夠有效抑制投機性需要，讓囤積的空置住房重新投入到市場，從而增加了房屋的供給量，可以將房價控制在合理范圍內(nèi)，促進房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。另外，還發(fā)揮了對收入的二次分配作用，有利于縮小貧富差距，保障社會的長治久安。房產(chǎn)稅2011年已經(jīng)在重慶、上海兩地進行了試點，存在許多不足之處，如房產(chǎn)價值評估體系不完善、個人財產(chǎn)公開制度缺位、相關(guān)技術(shù)人員缺乏、公眾對房產(chǎn)稅的接受度等問題亟待解決。為了順利推進房產(chǎn)稅改革，可以借鑒國外房產(chǎn)稅征收的成功經(jīng)驗，并充分考慮我國的具體情況及與之相關(guān)的政策，同時分析重慶、上海試點情況，總結(jié)經(jīng)驗，改進不足，結(jié)合當(dāng)前中國的實際情況制定出更加完善的征管制度。

[1] 黃正.房產(chǎn)稅征收對房價的影響分析[J].財政監(jiān)督，2013(19)：64-66.

[2] 賈康.房產(chǎn)稅改革：美國模式和中國選擇[J].人民論壇，2011(3)：48-50.

[3] 席陽.國外房產(chǎn)稅怎么收[J].金融經(jīng)濟，2012(23):55-57.

[4] 石曉潔.基于滬渝房產(chǎn)稅試點對擴大房產(chǎn)稅改革的探討[J].經(jīng)濟論壇，2014(1):116-118.

[5] 畢玉.滬渝房產(chǎn)稅的思考[J].中國科技縱橫，2012(20)：234-236.

(責(zé)任編輯：蔡洪濤)

Impact of Residential Property Tax on House Prices

LIU Yiling

(School of Management, China West Normal University, Nanchong 637000, China)

Since 1998, Chinese house prices have risen dramatically. At the same time, there are more and more low-income people who cannot afford houses, affecting the stability of society and the development of economy. The house price has become a hot issue. With the continuous development of urbanization process in China, property taxes can help stabilize prices, curb speculative investment, and ease the housing supply and demand tension, which have a strategic significance in promoting the healthy development of the estate market, social fairness and social harmony.

property tax; house price; regulation and control

2016-12-01

四川省教育廳2015省級大學(xué)生創(chuàng)新項目“新常態(tài)下房地產(chǎn)去庫存的路徑選擇”(201610638085)

劉奕伶(1992—),女，貴州畢節(jié)人，西華師范大學(xué)管理學(xué)院碩士研究生，研究方向為房地產(chǎn)政策。

F299.23

A

1008—4444(2017)01—0039—04