興業(yè)證券

房地產(chǎn)：租賃市場潛力廣闊

興業(yè)證券

投資要點

1、增量資金是明年地產(chǎn)股核心資產(chǎn)重要邊際變量。

2、蛇口發(fā)行首單租賃CMBS。

近兩年主導(dǎo)地產(chǎn)股走勢的是增量資金邏輯，而不是政策邏輯。去年地產(chǎn)股大行情是保險增量資金帶來，今年內(nèi)房股大行情是北水南下和西水東進資金帶來，都是增量資金邏輯。在銀行資產(chǎn)配置帶來核心資產(chǎn)低估值、高成長、有安全邊際特征基礎(chǔ)上，未來增量資金將持續(xù)去配置這些資產(chǎn)，帶來核心資產(chǎn)行情。從微觀層面的現(xiàn)象來看，一方面是A股納入MSCI將帶來增量資金；另一方面?zhèn)袌鲒厔莶缓?，資產(chǎn)配置主體有尋找類債券資產(chǎn)的內(nèi)在需求。從更宏觀的角度來看，在中國商業(yè)銀行配置一二線按揭大趨勢下，其他資產(chǎn)配置主體要想利益最大化就得追隨商行策略，配置一二線大趨勢下衍生的核心資產(chǎn)。

各項租賃利好政策高頻率出臺，就是為了擊破行業(yè)發(fā)展的痛點。一方面提供低成本的土地，增加房源供給；另一方面降低融資成本，拓寬融資渠道。本周，招商蛇口發(fā)行首單儲架式長租公寓CMBS，融資規(guī)模為60億，分多期發(fā)行，刷新長租公寓類資產(chǎn)證券化的最高額度。一二線資產(chǎn)價格長期向上和租售并舉的新時代，尤其是租售并舉階梯化供應(yīng)，將給在后服務(wù)市場布局的公司帶來業(yè)務(wù)大幅增長。

重點推薦：招商蛇口、萬科A和保利地產(chǎn)等。