摘 要 不動產(chǎn)登記作為物權(quán)制度的重要內(nèi)容，對確定不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和保障不動產(chǎn)物權(quán)交易安全具有不可代替的作用。不動產(chǎn)登記中出現(xiàn)錯誤，不僅會損害權(quán)利人的合法權(quán)益，還會擾亂不動產(chǎn)交易的秩序。但是，由于不動產(chǎn)登記機關(guān)而導(dǎo)致的錯誤登記時有發(fā)生。因此明確不動產(chǎn)登記機關(guān)的賠償責(zé)任具有重大意義。

關(guān)鍵詞 不動產(chǎn)登記機關(guān) 登記錯誤 賠償責(zé)任

作者簡介：李燕杰，長春工業(yè)大學(xué)民商法學(xué)2014級在讀研究生，研究方向：民商法哲學(xué)。

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.166

一、不動產(chǎn)登記錯誤的概念界定

對不動產(chǎn)登記錯誤的界定，大致有以下三種觀點：

一是廣義說。該觀點認為造成這種不符的原因包括引起不動產(chǎn)登記的原因文件、不動產(chǎn)登記機關(guān)錯登和漏登以及嗣后原因（如繼承、法院判決登），德國采取的這種觀點。

二是狹義說。改觀點認為不動產(chǎn)登記錯誤是指不動產(chǎn)登記機的錯登和漏登，并排除了由于虛假原因文件造成的登記錯誤。

三是折中說。相對于廣義說而言，該觀點排除了由于嗣后原因造成的登記薄上事項與現(xiàn)實狀況不符的情況。

廣義說認為由于嗣后原因造成的登記狀況與現(xiàn)實狀況不一致也定義為不動產(chǎn)登記錯誤，顯然擴大了登記錯誤的概念。因為不動產(chǎn)的權(quán)利是處于一種動態(tài)之中，嗣后原因的出現(xiàn)在登記之時難以預(yù)料，登記錯誤與否也應(yīng)該相對于登記時的時空而言；另外，現(xiàn)實中不動登記錯誤往往與登記文件瑕疵有關(guān)，不動產(chǎn)登記機關(guān)的重要職責(zé)之一便是審查因文件的數(shù)量與真假，狹義說不利于保護權(quán)利人的合法權(quán)益和不動產(chǎn)交易秩序。折中說恰好彌補了狹義說和廣義說的不足。

二、不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任的性質(zhì)

學(xué)界對不動產(chǎn)登記機關(guān)錯誤登記賠償責(zé)任的性質(zhì)的認識尚未達成一致意見，總結(jié)起來主要有以下幾種觀點：

一是國家責(zé)任說。持該種學(xué)說的學(xué)者認為：首先，我國登記機關(guān)的行政屬性決定了其錯誤登記賠償責(zé)任屬性。其次，從理論界的角度來說，著名民法學(xué)者梁慧星教授將不動產(chǎn)登記機關(guān)賠償責(zé)任界定為國家賠償責(zé)任。最后，不動產(chǎn)的登記同時維護了國家的管理秩序，如土地管理等。此觀點未對登記行為違法性進行說明，難免有混淆國際賠償與國家補償?shù)南右伞?/p>

二是民事責(zé)任說。持該學(xué)說的學(xué)者認為：一方面，從不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)看，不動產(chǎn)登記屬于私法中的民事權(quán)利變動行為。另一方面，國家責(zé)任說不利于保護受害人的利益。

三是性質(zhì)不明說。持該學(xué)說的學(xué)者認為現(xiàn)階段將不動產(chǎn)登記機關(guān)的錯誤賠償責(zé)任定性為國家責(zé)任或者民事責(zé)任都是片面的，其定性有待于不動產(chǎn)登記立法與管理改革的進一步發(fā)展，現(xiàn)階段不宜進行定性。

筆者認為，不動產(chǎn)登記機關(guān)登記錯誤的賠償責(zé)任是一種國家責(zé)任，或者稱之為行政責(zé)任。在我國，雖然不動產(chǎn)登記以登記為權(quán)利變動的要件，但是登記機關(guān)都具有行政屬性，行使的也都是行政管理職能。另外，現(xiàn)階段國家賠償?shù)男问綄τ诘怯涘e誤而受損的權(quán)利相關(guān)人的確有諸多限制，但這種限制可以通過完善國家賠償形式等方法來解決，不能因為國家賠償形式的有限來否定其責(zé)任本身的屬性。

三、不動產(chǎn)登記機關(guān)的登記錯誤責(zé)任的歸責(zé)原則

明確不動產(chǎn)登記機關(guān)錯誤登記的責(zé)任形式后，理應(yīng)對其規(guī)則原則進行討論。

（一）無過錯責(zé)任說

主張無過錯責(zé)任說的學(xué)者理由主要有：

一是根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第29條和《物權(quán)法》第21條第二款的相關(guān)規(guī)定。

二是我國香港地區(qū)、英國等國家均采用無過錯責(zé)任說。

三是相對于過錯責(zé)任，無過錯歸責(zé)原則增加了不動產(chǎn)登記機關(guān)的責(zé)任可能，這可以倒逼不動產(chǎn)登記機關(guān)在登記時盡職做好審查等系列工作，從源頭上減少因為登記而產(chǎn)生的糾紛，同時也有利于受害人權(quán)利受損時的救濟。

（二）過錯責(zé)任說

主張過錯責(zé)任說的學(xué)者理由主要有：

一是從民事責(zé)任基本理論出發(fā)，若無法律明確規(guī)定，應(yīng)按照過錯原則確定責(zé)任。

二是我國的現(xiàn)行審查模式?jīng)Q定了不動產(chǎn)登記機關(guān)的權(quán)利有限，當(dāng)不動產(chǎn)按照法律規(guī)定履行完所有登記義務(wù)也不能避免登記錯誤發(fā)生時，讓不動產(chǎn)登記機關(guān)承擔(dān)責(zé)任明顯不妥。

（三）無過錯責(zé)任原則之選擇

歸責(zé)原則實質(zhì)是一種價值的選擇，是責(zé)難主觀過錯還是加重加重其舉證責(zé)任。登記程序、登記模式等因素均對不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任影響歸責(zé)原則的選擇。不動產(chǎn)涉及的數(shù)額往往巨大，關(guān)乎的權(quán)利往往是人們最基本的權(quán)利，不動產(chǎn)登記錯誤會給不動產(chǎn)權(quán)利帶來巨大威脅，特別是可能被第三人善意取得，而無過錯責(zé)任原則也可以促進不動產(chǎn)登記機關(guān)更好的履行職責(zé)，更好的保護權(quán)利人的權(quán)益和市場秩序。

四、不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任的構(gòu)成要件

認定不動產(chǎn)登記構(gòu)補償責(zé)任，必須同時三個前提。第一，登記機關(guān)具有侵權(quán)行為。第二，權(quán)利相關(guān)人受到實際損害，因為無損害就無賠償。第三，因果關(guān)系。

（一）侵權(quán)行為

侵權(quán)行為構(gòu)成要件有五：第一，主體特定性；第二，行為職權(quán)性；第三，違法性；第四，損害后果；第五，存在因果關(guān)系。

職務(wù)侵權(quán)行為認定的難點在于第三個條件，即登記行為的違法性，或者說是登記機關(guān)工作人員的過錯認定問題。

不動產(chǎn)登記機關(guān)的眾多工作之中，以審查不動產(chǎn)登記申請材料的完整形與真實性為核心，其中尤以審查申請原因材料的真實性為重。法律規(guī)定不動產(chǎn)審查時應(yīng)當(dāng)履行合理、謹慎的注意義務(wù)。但是，法律對登記機關(guān)工作人員審查這些材料要達到怎樣的合理、謹慎的程度才算無過錯并未明確規(guī)定。

對于不同的材料，不動產(chǎn)登記機關(guān)的注意義務(wù)應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。

一是對于檔案類材料信息的審查，不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)履行較高的注意義務(wù)。這些材料信息往往保存于不動產(chǎn)登記機關(guān)內(nèi)部，如房產(chǎn)證的登記內(nèi)容等，先關(guān)掉登記機關(guān)可以通過內(nèi)部系統(tǒng)對其真實性進行審查。

對于身份信息的審查程度存在不同的看法。有學(xué)者認為；一方面身份信息由公安機關(guān)管理，不動產(chǎn)登記機關(guān)不能直接查詢登記相關(guān)人的身份信息。另一方面，現(xiàn)在制假水平都很高，高仿的身份證件并不少見，辨別這些證件的真?zhèn)涡枰獙I(yè)的技能和設(shè)備，因此對身份信息不能要求不動產(chǎn)登記機關(guān)履行高度注意義務(wù)。有的學(xué)者有不同的觀點，他們認為不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請材料中的身份證明材料，因為初次登記時，不動產(chǎn)登記機關(guān)都要求登記申請人提交身份證外，還應(yīng)該要求其提交公安戶籍提供的身份證明并蓋章，不動產(chǎn)登記機關(guān)可以通過相互關(guān)聯(lián)的身份證明材料來印證其真實性。

二是對登記原因材料履行一般注意義務(wù)。這些材料包括如不動產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓合同、遺囑等。如甲騙取乙的產(chǎn)權(quán)證與身份證明材料，與丙簽訂虛擬家不動產(chǎn)買賣合同，如果甲聲稱自己就是乙，與丙一塊到不動產(chǎn)登記機關(guān)進行登記，如果登記機關(guān)工作人員盡了注意義務(wù)，不能發(fā)現(xiàn)這種其中的錯誤，則不動產(chǎn)登記機關(guān)不存在錯誤，因為義務(wù)以可能為前提，法律不強人所難。

三是違反輕度注意義務(wù)的過錯認定。有一些證明材料具有高度的權(quán)威性，如法院的裁決等書面材料。對于這些材料的審查，只需要審查其真實性，至于其合理性、合法性等內(nèi)容，不在審查之列。

（二）損害事實

損害事實指的是當(dāng)不動產(chǎn)登記權(quán)利人由于不動產(chǎn)登記機關(guān)的錯誤登記而受損的客觀事實。這種客觀事實是指受害人的利益收到實際損害。不動產(chǎn)登記錯誤并不必然導(dǎo)致受害人的利益受損。不動產(chǎn)登記機關(guān)賠償權(quán)利受害人并不是唯一的權(quán)利救濟方法，其它如及時糾正登記等都可以將減少甚至避免這種損失。另外，不動產(chǎn)登記錯誤中的物理狀況、權(quán)力狀況、變更記錄等事項的錯誤登記，通常不會威脅權(quán)力人的權(quán)利，受害人也無權(quán)要求登記機關(guān)賠償損失。

（三）因果關(guān)系

對于不動產(chǎn)登記機關(guān)責(zé)任構(gòu)成的因果關(guān)系，有學(xué)者認為這種因果關(guān)系是一種必然的因果關(guān)系，即不動產(chǎn)登記機關(guān)的錯誤登記的行為與權(quán)利相關(guān)人損害事實之間需要具備一種引起與被引起的本質(zhì)上的因果關(guān)系。

有的學(xué)者認為只要這種因果關(guān)系是一種相當(dāng)因果關(guān)系，也就是說在通常情況下，依照社會同常觀念判斷登記機關(guān)工作人員的行為與損害事實之間是否具有因果關(guān)系，如果存在因果關(guān)系，則不動產(chǎn)登記機關(guān)就應(yīng)該對權(quán)利相關(guān)人進行賠償。

相當(dāng)因果關(guān)系學(xué)說更為合理，因為必然因果關(guān)系無法平衡不動產(chǎn)登記機關(guān)與不動產(chǎn)權(quán)利受害人的舉證責(zé)任，不利于查明損害事實。

五、不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任的承擔(dān)

責(zé)任承擔(dān)是責(zé)任侵權(quán)探討的核心意義所在。

（一）賠償范圍

在我國，不動產(chǎn)登記機關(guān)的賠償責(zé)任屬于職務(wù)侵權(quán)責(zé)任，實行國家賠償，由國家財政保障，受《國家賠償法》、《物權(quán)法》等相關(guān)法律的規(guī)制。

縱觀國外登記機關(guān)的登記錯誤的賠償范圍可以總結(jié)為兩種模式全額賠償模式，即不動產(chǎn)登記機關(guān)對于由于自己錯誤登記而給不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)人造成的全部直接損失與間接損失進行賠償。另一種是限額賠償，即登記機關(guān)僅對由于自身而給不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)人造成的直接損失進行賠償，不賠償不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)人的間接損失。

筆者認為，限額賠償較為合理。這種限額賠償中的構(gòu)成，應(yīng)當(dāng)包括由于不動產(chǎn)登記機關(guān)的侵權(quán)而造成的利益損失和權(quán)利受害人為維權(quán)而付出的必要費用，這種必要費用之中包括必要的誤工費、交通費用等，以此來盡量督促雙方盡早、盡可能的協(xié)商解決賠償問題。

選擇限額賠償，原因如下：

一是從法律適用上看，限額賠償在法律中有明確規(guī)定，《國家賠償法》對此作了專門的規(guī)定。

二是根據(jù)法理的權(quán)責(zé)一致原則，不動產(chǎn)登記機關(guān)賠償責(zé)任適用限額賠償較為合理。我國的審查模式造成不動產(chǎn)登記機關(guān)權(quán)力非常有限，行使有限的權(quán)利就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。另外，不動產(chǎn)登記時，不動產(chǎn)登記機關(guān)對不動產(chǎn)登記申請人收取的費用是非常有限的，讓僅僅收取有限登記費用的登記機關(guān)承擔(dān)沉重的全額賠償范圍，不利于登記機構(gòu)積極性的發(fā)揮，也不符合收益先匹配的原則。

（二）賠償數(shù)額

賠償標準及對賠償數(shù)額的確定。賠償標準的確定有協(xié)商和訴訟兩種途徑可選。

當(dāng)不動產(chǎn)登記機關(guān)需要賠償權(quán)利受害人之時，根據(jù)自愿原則，雙方可以就賠償數(shù)額進行協(xié)商，如果就數(shù)額達成一致，可以形成書面材料加以確定，并對書面材料進行仲裁。如果就賠償數(shù)額協(xié)商不成，雙方也可以共同協(xié)商委托評估機構(gòu)對損失進行評估，以便對最終賠償數(shù)額進行參考。

如果雙方協(xié)商無果，受害人對不動產(chǎn)登記機關(guān)的侵權(quán)行為向法院提起行政訴訟，由法院調(diào)解或者判決來確定賠償數(shù)額和期限。

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