張志盈 ， 陳 瑤, 陳文東

(1. 西華大學(xué)建設(shè)與管理工程學(xué)院, 四川成都 610039； 2.四川興銳建通工程咨詢有限公司， 四川成都 610046; 3.航天城改擴(kuò)建工程管理處， 北京 100094)

社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)分析研究

張志盈1， 陳 瑤2, 陳文東3

(1. 西華大學(xué)建設(shè)與管理工程學(xué)院, 四川成都 610039； 2.四川興銳建通工程咨詢有限公司， 四川成都 610046; 3.航天城改擴(kuò)建工程管理處， 北京 100094)

養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分出的新興市場(chǎng)版塊。較一般地產(chǎn)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)資金需求量更大、產(chǎn)業(yè)鏈更長(zhǎng)、各方利益關(guān)系更復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中勢(shì)必將面臨巨大的決策風(fēng)險(xiǎn)，本文從開發(fā)商管理的角度來(lái)，分析了社區(qū)養(yǎng)老模式下的嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老住宅產(chǎn)品開發(fā)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素，并提出了相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，以期提高投資者的決策水平。

社區(qū)； 養(yǎng)老地產(chǎn)； 決策風(fēng)險(xiǎn)； 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

《2015年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，截至2015年底，中國(guó)60歲及以上老年人口22 200×104人，占總?cè)丝?6.1 %，高于10 %的國(guó)際老齡社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)。

雖然目前政府正大力推進(jìn)敬老院、養(yǎng)老院等公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)，但隨著老年人退休金、養(yǎng)老保險(xiǎn)金等收入的不斷提高，其購(gòu)買力的不斷增強(qiáng)，人們對(duì)晚年養(yǎng)老住房提出了更多、更高的改善性需求。調(diào)查顯示，中國(guó)目前2億多的老齡人口，90 %左右的老人不滿于現(xiàn)在的老年住宅產(chǎn)品，養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)鏈上多種需求尚未得到滿足，功能有待開發(fā)，中國(guó)的養(yǎng)老住宅市場(chǎng)潛力巨大。

1 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

1.1 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段

目前，我國(guó)存在家庭、機(jī)構(gòu)和社區(qū)三種養(yǎng)老模式。三種養(yǎng)老模式具有階段性特征，其中家庭養(yǎng)老仍是基礎(chǔ)，但要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的有效作用，必須優(yōu)化機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老功能，使社會(huì)力量逐步發(fā)展成為養(yǎng)老服務(wù)的主體。不同養(yǎng)老模式下，養(yǎng)老住宅產(chǎn)品的形式及開發(fā)主要主體具有一定差異性，如圖1所示。

圖1 中國(guó)養(yǎng)老住宅發(fā)展階段

1.2 本文社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)概念界定

根據(jù)萬(wàn)科一項(xiàng)業(yè)主調(diào)查顯示，無(wú)論是老年人還是其子女，95.6 %的被訪人群傾向于自己或自己的父母能在本社區(qū)或鄰近社區(qū)解決養(yǎng)老問(wèn)題，延續(xù)“居家情結(jié)”。可見，此類型社區(qū)養(yǎng)老住宅產(chǎn)品更符合我國(guó)的養(yǎng)老背景，無(wú)疑是房地產(chǎn)商介入養(yǎng)老市場(chǎng)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的一個(gè)重要方向。

本文的社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅針對(duì)社區(qū)養(yǎng)老模式下的嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老住宅產(chǎn)品，這種養(yǎng)老地產(chǎn)，通常指在成熟社區(qū)中，開發(fā)建設(shè)或者植入的以家庭為單元的，方便老年群體進(jìn)行自助生活服務(wù)的，每家每戶自成一體的養(yǎng)老住宅。

1.3 養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)區(qū)別

養(yǎng)老地產(chǎn)屬于一種新型的養(yǎng)老住宅開發(fā)產(chǎn)品，除了規(guī)模上比養(yǎng)老院和敬老院大之外，服務(wù)的目標(biāo)人群和服務(wù)質(zhì)量等與傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也大大不一樣。

從投資開發(fā)主體和運(yùn)營(yíng)方式上談，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資開發(fā)主體主要為大型的房地產(chǎn)開發(fā)商，運(yùn)營(yíng)方式主要是由專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)[1]；而傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投資開發(fā)主體則主要為政府，運(yùn)營(yíng)方式上兼容公辦公營(yíng)或公辦民營(yíng)兩種運(yùn)營(yíng)方式。

從建設(shè)資金上談，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)資金主要來(lái)源于社會(huì)資金；傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)資金則主要源于政府配套資金。

從產(chǎn)品盈利性來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于商品住宅，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，通過(guò)“銷售”、“長(zhǎng)期出租”以及“租售并舉”三種物業(yè)運(yùn)營(yíng)以及養(yǎng)老配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)方式進(jìn)行盈利[2]，盈利性較強(qiáng)；傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老產(chǎn)品則都基本沒有盈利可言，社會(huì)屬性更強(qiáng)，在定價(jià)方面，也只能實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。

從入住的老年人群來(lái)看，社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)主要入住的是有一定收入的，面向社區(qū)內(nèi)部或者鄰近社區(qū)的老人，這部分老人的子女親人都在社區(qū)內(nèi)；傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則主要入住的是“五?！薄ⅰ叭裏o(wú)”老人或低收入家庭送養(yǎng)的老人，并且這部分老人大多是需要進(jìn)行持續(xù)性照料的。

從服務(wù)類型上說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行適老設(shè)計(jì)并完成建設(shè)后，運(yùn)營(yíng)期間主要是讓老年群體進(jìn)行以家庭為單元的自助生活服務(wù)為主，社區(qū)的周邊的鄰里關(guān)系以及人群結(jié)構(gòu)層次多樣；傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則主要是以醫(yī)護(hù)人員對(duì)老年群體提供集中居住和持續(xù)照料服務(wù)為主。

2 社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)決策風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

(1)融資風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資資金需求較一般項(xiàng)目大，但目前我國(guó)針對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的融資渠道較少，需求增加、供給減少讓養(yǎng)老地產(chǎn)融資問(wèn)題凸顯，資金成本增高。雖然養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)新融資模式如房地產(chǎn)私募股權(quán)基金等也逐漸出現(xiàn)，退休軍人基金、退休教育基金等也愿意投資養(yǎng)老資產(chǎn)，但尚未發(fā)展成熟，監(jiān)管機(jī)制、制度政策也尚未完善。

(2)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用變化風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)上具有敬業(yè)精神的醫(yī)療護(hù)理團(tuán)隊(duì)以及老年人專業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)都很欠缺，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)離不開高素質(zhì)、高水平的管理人員和專業(yè)醫(yī)療護(hù)理人員，而高效配套服務(wù)日常運(yùn)行成本很高，不僅讓養(yǎng)老地產(chǎn)面臨高成本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，而且還面臨運(yùn)營(yíng)費(fèi)用變化風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

(1)養(yǎng)老文化風(fēng)險(xiǎn)。首先，從年齡看，目前關(guān)注老齡房地產(chǎn)的大多是老年人，全社會(huì)老齡意識(shí)和“及早備老”的理念尚未深入到中年人士心里。其次，養(yǎng)老地產(chǎn)起步晚，養(yǎng)老地產(chǎn)的養(yǎng)老方式還未被人們普遍接受，許多家庭仍然認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)就是傳統(tǒng)的敬老院、福利院，對(duì)其存在一定偏見。再者，目前步入60歲的老人消費(fèi)習(xí)慣多保守，而目前市場(chǎng)上一個(gè)系統(tǒng)專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的完善養(yǎng)老服務(wù)，至少也需要每個(gè)月2 000～3 000元的服務(wù)費(fèi)用[3]，在北京、上海等發(fā)達(dá)城市，費(fèi)用則更高。所以在享老消費(fèi)的理念尚未完成形成而養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目又多“高端”情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)推廣及銷售不可避免會(huì)遇到各種難題。

(2)空置風(fēng)險(xiǎn)。出租物業(yè)運(yùn)營(yíng)方式下的養(yǎng)老地產(chǎn)，入住率的保證是項(xiàng)目盈利的關(guān)鍵所在。嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)客戶群主要針對(duì)該社區(qū)或鄰近社區(qū)的老年群體，開發(fā)前需要對(duì)消費(fèi)群體入住意愿進(jìn)行深入調(diào)查，獲得相對(duì)比較準(zhǔn)確的需求信息以便對(duì)市場(chǎng)空間做出準(zhǔn)確判斷。若項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中空置率過(guò)高，項(xiàng)目的現(xiàn)金流為負(fù)，長(zhǎng)期不能實(shí)現(xiàn)盈利會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。

(3)市場(chǎng)定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)不僅物業(yè)開發(fā)成本高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)，還包括大量的配套服務(wù)開發(fā)成本，其市場(chǎng)定價(jià)影響因素多且復(fù)雜。

2.3 政策風(fēng)險(xiǎn)

(1)社區(qū)區(qū)域規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)已建社區(qū)的建筑覆蓋率和容積率以及周邊環(huán)境有較高要求，社區(qū)區(qū)域原規(guī)劃配套設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)、城市交通道路的變動(dòng)后可能造成區(qū)域環(huán)境不再適合養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。

(2)養(yǎng)老用地政策風(fēng)險(xiǎn)。在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本中,購(gòu)地成本占據(jù)很大一塊，對(duì)于嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)而言，由于社區(qū)配套已經(jīng)較為成熟，周邊人氣已經(jīng)聚集，這樣養(yǎng)老地產(chǎn)的土地價(jià)格必定比較高；目前在城市規(guī)劃領(lǐng)域尚沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，養(yǎng)老用地政策尚未明晰，多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的土地用途還是商業(yè)用地或者住宅用地，并且是以“招拍掛”方式獲得，土地價(jià)格較高。

(3)稅收、補(bǔ)貼政策風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》，養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)在投融資、用地、補(bǔ)貼、稅收減免等方面出臺(tái)一系列政策扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但是養(yǎng)老地產(chǎn)不納入其內(nèi)，無(wú)稅收優(yōu)惠。目前一些地區(qū)僅僅采取了床位補(bǔ)貼政策，并且有嚴(yán)格限制。

2.4 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

(1)嵌入選址風(fēng)險(xiǎn)。嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的選址應(yīng)選擇在養(yǎng)老設(shè)施覆蓋較少、公共資源較為齊全的社區(qū)區(qū)域，并且需要靠醫(yī)院、公園、購(gòu)物場(chǎng)等公共服務(wù)設(shè)施以便能滿足老年人緊急就醫(yī)、就近就醫(yī)、外出散步、日常生活等需求，對(duì)于每一地區(qū)而言，能夠滿足以上要求的居住資源具有一定程度的稀缺性。

(2)嵌入規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)。嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)的嵌入規(guī)模，既要滿足投資和經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益，還要滿足社區(qū)服務(wù)范圍內(nèi)居民的實(shí)際需求，并且適合老年住宅內(nèi)良好的家庭氣氛；社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)主要面向社區(qū)內(nèi)的老人，公共戶外活動(dòng)場(chǎng)地與相關(guān)配套設(shè)施上可以和鄰近社區(qū)是實(shí)現(xiàn)共享，因此在配套服務(wù)規(guī)模上需要考慮是否在相關(guān)設(shè)施的共享半徑內(nèi)以及共享度是否合適。

(3)適老設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)在空間布局上要體現(xiàn)老年人自立性、健康性以及安全性，設(shè)備與設(shè)施需要按照老年人的人體尺度和心理、生理特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包括適老功能設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)和套型設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

①適老功能設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在養(yǎng)老地產(chǎn)適老功能設(shè)計(jì)中，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面要充分考慮到老年群體行動(dòng)不便、身體虛弱等特征后進(jìn)行人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。室內(nèi)功能設(shè)計(jì)中地板要防滑、電梯要緩慢、走廊安裝扶手、屋里安裝小夜燈，屋里有緊急呼叫系統(tǒng)等，以防老年人出現(xiàn)意外；室外活動(dòng)場(chǎng)所必須是無(wú)障礙設(shè)計(jì),包括消除室內(nèi)高差、坡道設(shè)計(jì)、人車分離的道路系統(tǒng)等等。適老功能一旦有缺陷，對(duì)老齡人的安全造成影響，企業(yè)不僅會(huì)面臨巨額資金賠償，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)以及企業(yè)聲譽(yù)也將會(huì)受到重大影響。

②套型設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在養(yǎng)老地產(chǎn)套型設(shè)計(jì)前，需要對(duì)社區(qū)內(nèi)部及周邊的老年居住狀況進(jìn)行調(diào)研，單人、雙人間比例設(shè)置需要合理，套型的組合也要多元化，面積既要集約又要適應(yīng)于營(yíng)建出老年居住良好的家庭氣息。簡(jiǎn)單的對(duì)房間進(jìn)行重復(fù)與疊加，會(huì)造成居住套型形式單一、空間不豐富，很難滿足老年人的居住需求。

(4)配套開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。在社區(qū)配套設(shè)施方面，需設(shè)立大型的專為老年人服務(wù)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)、康體中心等，配備先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備及專業(yè)的醫(yī)療護(hù)理人員，以滿足老年人醫(yī)療、保健、理療、康復(fù)的生理需求；除了生理層面,以老人心理需求出發(fā)組織豐富的文娛活動(dòng),設(shè)置老年大學(xué)、棋牌室等,提供老年人追求進(jìn)步，陶冶情操的空間，營(yíng)造舒適的養(yǎng)老氛圍；在商業(yè)功能上,要設(shè)立超市等以滿足老年基本的購(gòu)物、日用品采購(gòu)需求；在配套服務(wù)功能上，要提供呼叫等緊急情況下的應(yīng)急系統(tǒng)。以上這些服務(wù)配套的開發(fā)規(guī)劃需要開發(fā)商在前期規(guī)劃中做好社區(qū)服務(wù)體系的布局，以便在項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)前便能將所需各項(xiàng)資源整合入項(xiàng)目中，其開發(fā)不僅專業(yè)性很強(qiáng)，資源整合度、資金投入度都相當(dāng)大，并且資金需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間有效經(jīng)營(yíng)才可以回收，不僅機(jī)會(huì)成本高，也在無(wú)形中擴(kuò)大了投資者的風(fēng)險(xiǎn)。

2.5 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

(1)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)屬于類“商業(yè)地產(chǎn)”，物業(yè)管理復(fù)雜，后續(xù)需要具有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型管理人才對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)運(yùn)營(yíng)管理，而我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，現(xiàn)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)多從傳統(tǒng)地產(chǎn)、保險(xiǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等轉(zhuǎn)變而來(lái)：一方面多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣買地、建房然后就銷售的快速周轉(zhuǎn)模式；另一方面，后期運(yùn)營(yíng)尚處于摸索階段，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的盈利點(diǎn)認(rèn)識(shí)及經(jīng)驗(yàn)積累還不夠，還有很多房地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)服務(wù)整合能力有限，無(wú)法進(jìn)行有效運(yùn)營(yíng)管理，后期運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老服務(wù)外包，沒能對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的外延內(nèi)涵進(jìn)行深入理解。運(yùn)營(yíng)中每個(gè)環(huán)節(jié)的小問(wèn)題都會(huì)給老年人的日常生活造成影響，對(duì)開發(fā)商的信譽(yù)造成一定的損傷。

(2)護(hù)理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前中國(guó)從事養(yǎng)老服務(wù)的人員多是從傳統(tǒng)行業(yè)跨界而來(lái)，真正接受專業(yè)教育的護(hù)理人員較少。并且在選擇和任用上護(hù)理服務(wù)人員上標(biāo)準(zhǔn)不一，使養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量難以保證。

3 社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)決策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

由于經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)基本不受開發(fā)商控制，因此這兩方面是本文社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的次要方面，一般在項(xiàng)目初期加以考慮即可。本文將就市場(chǎng)、技術(shù)、運(yùn)營(yíng)管理方面，為開發(fā)商提出一些管控對(duì)策，以便其順利應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目的成功開展。

3.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一是可以通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行廣泛宣傳，將項(xiàng)目?jī)?yōu)越區(qū)位條件，先進(jìn)完備的配套設(shè)施、高水平的服務(wù)等信息傳遞給公眾；二是要在對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境特點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)者、社區(qū)規(guī)模等做好調(diào)查與分析基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)定位，以滿足周邊社區(qū)老年群體養(yǎng)老實(shí)際需求；三是要綜合分析開發(fā)、經(jīng)營(yíng)成本、市場(chǎng)需求、周邊社區(qū)老人或老人家庭經(jīng)濟(jì)承受能力、住宅檔次、服務(wù)水平、開發(fā)目標(biāo)等因素，制定合理月租價(jià)格；四是針對(duì)因入住率不足帶來(lái)的空置問(wèn)題，施以以老小兼模式，在項(xiàng)目中規(guī)劃兒童樂園，周邊幼兒園與小學(xué)孩子放學(xué)后，把項(xiàng)目變成臨時(shí)托兒所以便部分入住的高知老年群體發(fā)揮余熱，給孩子們講故事、輔導(dǎo)功課。

3.2 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

嵌入規(guī)模應(yīng)在周邊市場(chǎng)可接受條件下，擴(kuò)大產(chǎn)品規(guī)模，形成規(guī)模效應(yīng)，降低成本。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格圍繞老齡人的生理、心理需求進(jìn)行適老設(shè)計(jì)。除了輪椅推行空間、老年專用電梯、專業(yè)助浴設(shè)備、老年安全插座、健康監(jiān)測(cè)設(shè)施等適老設(shè)備外，在細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上需要設(shè)計(jì)師繼續(xù)深入研究老齡人的身體性能；在適老功能設(shè)計(jì)、套型設(shè)計(jì)上應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)流程，設(shè)計(jì)方案采取多方案對(duì)比、專家論證、預(yù)留損失費(fèi)等風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施加以防范。配套開發(fā)上，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)逐漸完善相關(guān)配套設(shè)施，將其打造成集養(yǎng)老、度假、居住、休閑、娛樂于一體的現(xiàn)代化社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)；針對(duì)醫(yī)療配套難題，除了可以和大型醫(yī)院取得合作外，還可以將社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)盤活，和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作運(yùn)營(yíng)。

3.3 運(yùn)營(yíng)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

針對(duì)我國(guó)普遍存在的護(hù)理人員服務(wù)水平不到位等情況，運(yùn)營(yíng)公司應(yīng)注重護(hù)理人員的招聘及培訓(xùn)，在運(yùn)營(yíng)服務(wù)過(guò)程中，應(yīng)采取服務(wù)人員評(píng)分等制度以對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲激勵(lì)和淘汰。在運(yùn)營(yíng)盈利問(wèn)題上，由于養(yǎng)老地產(chǎn)更多的盈利在于服務(wù)上提供的服務(wù)，因此除了通過(guò)前面的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策保障入住率以外，房地產(chǎn)企業(yè)還需多吸取國(guó)外養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)服務(wù)商經(jīng)驗(yàn)，提高管理服務(wù)質(zhì)量，并需要結(jié)合具體社會(huì)情況，總結(jié)摸索一套自己的運(yùn)營(yíng)盈利模式。

4 結(jié)束語(yǔ)

本文結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)獨(dú)特性，對(duì)社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，并針對(duì)其中可控性較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)為開發(fā)商提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，在一定程度上對(duì)社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)前期的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及后期風(fēng)險(xiǎn)管控具有實(shí)踐指導(dǎo)意義。

[1] 袁振華. 基于城市社區(qū)養(yǎng)老模式下的小區(qū)老年公寓研究——以重慶市為例[D].重慶大學(xué),2011.

[2] 周申龍. 中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)研究[D].武漢:華中師范大學(xué),2013.

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[4] 李蕊. 我國(guó)城市社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究[D].北京工業(yè)大學(xué),2013.

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張志盈(1989～)，女， 工學(xué)碩士，研究方向?yàn)轫?xiàng)目管理；陳瑤(1988～)，男， 碩士研究生，從事工程咨詢工作；陳文東(1979～)，男， 工學(xué)學(xué)士，從事工程管理工作。

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[定稿日期]2016-08-29