鐘偉本刊副主編、北京師范大學(xué)金融系教授

黨的十九大報告的相關(guān)內(nèi)容，為我國新時代房地產(chǎn)的發(fā)展指明了戰(zhàn)略方向，也奠定了政策基調(diào)。而房地產(chǎn)長效調(diào)控機制的形成，將是一個漸進的過程。

自1998年中國啟動住房改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了20年的長足發(fā)展，現(xiàn)已成為年銷售額逾10萬億元、對社會經(jīng)濟生活有很大影響力的行業(yè)。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)也暴露出了發(fā)展不充分、不平衡等問題：一線城市及準一線城市房價高企，房屋庫存和房地產(chǎn)金融的穩(wěn)健性更一度令人產(chǎn)生憂慮。隨著中國經(jīng)濟進入新時代，房地產(chǎn)領(lǐng)域也面臨轉(zhuǎn)型之痛與機遇。

黨的十九大報告指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！边@一表述為新時代房地產(chǎn)的發(fā)展指明了戰(zhàn)略方向，也奠定了政策基調(diào)。

第一，房子是用來住的，不是用來炒的。這一耳熟能詳?shù)恼摂嗤怀鰪娬{(diào)了住房的功能性。從國際經(jīng)驗看，1945年以來的美國，就長周期而言，除了少部分大城市之外，房價的漲幅只是略高于長期通脹水平。中國的炒房風(fēng)則令房價快速暴漲，這是快速城市化進程中房地產(chǎn)長效調(diào)控機制不足所致。十九大報告的上述定調(diào)，決定了房價暴漲論、炒房潮將難以卷土重來。

第二，多主體供給。未來的房屋供給的主體，將從主要依賴市場，逐步擴展到中央和地方政府，乃至企事業(yè)單位和居民自建。1998年之后，中國逐漸走上了以市場供給的商品房為主的道路。以住宅為例，商品房一度高居住宅供給的90%以上。近年來，盡管由政府主導(dǎo)的保障房和棚戶區(qū)改造力度不斷加大，但通過市場供給的商品房仍是絕對主體。而從其他國家特別是歐美等發(fā)達國家的實踐看，政府對房屋供應(yīng)也發(fā)揮著重要作用，新加坡政府的組屋更是占到住宅供應(yīng)的80%，只有20%的供應(yīng)是商品房。未來，中國房地產(chǎn)供給過度依賴市場、依賴開發(fā)商的情況可能會逐漸變化，各級政府在供給側(cè)發(fā)揮的作用將會上升，并將最終形成市場、政府、單位及個人自建等多主體的供給模式。

第三，多渠道保障。如果政府作為房地產(chǎn)供給主體而日益活躍，那么將從土地、資金、財稅、建造、房屋的分配和運營等各層面推動形成明顯有別于商品房的平行渠道。就土地而言，除了通過公開市場獲地，也有可能形成保障房、舊城改造、棚戶區(qū)改造及集體經(jīng)營建設(shè)性用地的單獨供地渠道，租賃房屋和可售房屋的供地也將不同。此外，非商品房的供給也需要金融財稅政策的配合，例如配套的住房銀行的組建，以及租賃房屋的稅收制度等。多渠道保障所指向的保障對象，將是缺乏商品房購買能力的中低收入群體和新市民群體。

第四，多層次需求。研究表明，從長周期看，居民收入的高低決定房價的高低。在既有的收入分配格局下，居民自有住房率通常是穩(wěn)定和難以提高的。該比率在歐洲約為70%，在美國則略高于60%。中國居民的自有住房率非常高，但考慮到農(nóng)民自建房和1998年之前房改房的品質(zhì)，則至少仍有30%以上的居民不太可能購買商品房，特別是在一、二線城市，買不起房的居民比率更高。因此，中國居民對房屋的需求是多層次的：從豪宅到普通商品房，從可售式保障房到共有產(chǎn)權(quán)房，從商品房租賃到公租房，這種多層次的需求是現(xiàn)實存在的。多主體供給和多渠道保障，恰恰就是為了以更充分、均衡的方式，滿足“買不起房”的群體的居住需求。

第五，租購并舉。以前居住需求基本通過買賣商品房來實現(xiàn)，而未來還可以購買可售式保障房或共有產(chǎn)權(quán)房，同時也可以通過規(guī)范的租賃市場實現(xiàn)租房度日。未來，房屋出租主體可能是開發(fā)商，也可能是各級政府，中國房屋租賃市場有望迅速擴張。政策強調(diào)的不是人人擁有房屋，而是人人住有所居。這是一個清晰而理性的政策目標。

自2016年第四季度以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)的既有模式始終處于持續(xù)的轉(zhuǎn)型壓力之下。我們應(yīng)該看到，房地產(chǎn)政策能夠解決的問題是有限的，不能對涉房政策寄托太多的期待。例如醫(yī)療資源和教育資源的不充分和不平衡，并不是涉房政策就能解決：學(xué)區(qū)房問題的根源在于優(yōu)質(zhì)教育資源不足，而不在于如何劃分學(xué)區(qū)、業(yè)主或租戶，因此租售同權(quán)并不能根治這一問題。我們更要看到，房地產(chǎn)長效調(diào)控機制的形成是一個漸進的過程。在推動多主體供給和多渠道保障的進程中，既有的政策可能會適度調(diào)整，但不會有大的起伏，更不會有方向性變化。