蘇虹蕾

吉林省社會科學院

新時期城市發(fā)展與房價穩(wěn)定的相關(guān)性研究

蘇虹蕾

吉林省社會科學院

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，給城市帶來巨大的經(jīng)濟效益，使城市居民的住房條件得到長足進步。然而，伴隨房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房價也一路攀升，不可避免引發(fā)一系列嚴重的經(jīng)濟和社會問題，如削弱城市實體經(jīng)濟的競爭力、阻礙城鎮(zhèn)化進程、破壞創(chuàng)新型城市建設(shè)，甚至會加劇金融風險、引發(fā)城市經(jīng)濟的長期衰退。本文提出強化土地供應(yīng)管理，合理配置土地資源；改變激勵機制促進城市全方位發(fā)展；強調(diào)住房的居住屬性，遏制投機炒房行為；完善住房保障制度，大力發(fā)展住房租賃市場等多條穩(wěn)定房價的對策建議，以求讓房價回歸合理范圍，并長期保持穩(wěn)定。

房價；穩(wěn)定；城市發(fā)展

一、穩(wěn)定房價，讓城市住房回歸居住的基本屬性

房屋具有居住和消費的雙重屬性，居住是其基本屬性，消費(買賣和投資)是其衍生屬性，在合理的范圍內(nèi)房屋買賣和投資可以促進資本的良性循環(huán)。1998年我國住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，給城市帶來巨大的經(jīng)濟效益，使城市居民的住房條件得到長足進步。然而，伴隨房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房價也一路攀升，房屋的消費屬性被無限擴大，無論是個體亦或是法人，都將房屋當做賺錢牟利的工具，逐漸忽視其基本的居住屬性。

城市中，日益上漲的房價不可避免引發(fā)一系列嚴重的經(jīng)濟和社會問題，如加重城市購房者的經(jīng)濟壓力、抑制城市普通勞動者住房的剛性需求和改善性需求、削弱城市居民對其它消費品的購買力、壓縮其它產(chǎn)業(yè)的市場空間、阻礙城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的協(xié)調(diào)發(fā)展、抬高生活成本和工業(yè)成本、削弱城市實體經(jīng)濟的競爭力、阻礙城鎮(zhèn)化進程、破壞創(chuàng)新型城市建設(shè)、擴大城市貧富分化、形成房地產(chǎn)泡沫，甚至會加劇金融風險、引發(fā)城市經(jīng)濟的長期衰退。例如，二十世紀90年代以前，日本房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，成為日本經(jīng)濟快速增長的重要動力。但是到1991年，伴隨日本房地產(chǎn)泡沫的破滅，當年房價即下跌70%，日本經(jīng)濟從此陷入長期衰退。1997年，亞洲金融爆發(fā)后的5年內(nèi)，我國香港的房地產(chǎn)價格整體下跌75%，香港經(jīng)濟受到重創(chuàng)。二十一世紀初，美國房貸款利率持續(xù)下降，推動了房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟的持續(xù)繁榮，次級房貸市場泡沫膨脹；2007年，泡沫破裂引發(fā)次級房貸危機；2008年，由美國次級房屋貸款危機引發(fā)全球金融危機，從購房者到次級抵押貸款機構(gòu)，再到銀行業(yè)，最終給世界經(jīng)濟帶來嚴重影響，失業(yè)率激增，一些國家開始出現(xiàn)嚴重的經(jīng)濟衰退。因此，必須讓房價回歸合理范圍，并長期保持穩(wěn)定。

二、房價波動對城市發(fā)展的影響

(一)房價波動對城市經(jīng)濟發(fā)展的影響

中國房地產(chǎn)市場長期的快速發(fā)展，對城市經(jīng)濟發(fā)展起到了積極的推動作用。但同時，各種投機性資金及熱錢入場，推動了房價的快速上漲。過高的房價不僅推升了土地價格，使企業(yè)的運營成本升高，壓縮生產(chǎn)性投資，還會抑制居民消費，拉大貧富差距，激發(fā)社會矛盾，而高房價帶來的更主要的風險是金融風險。而且，房價暴跌將導致開發(fā)商整個資金鏈斷裂，沒有強大資金作支撐的房企，為降低損失，大部分房企都申請破產(chǎn)。截至2016年底，全國主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的26%，如果房價大幅下降將引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，如果房價下降30%，銀行將增加1萬億元的壞帳，銀行將會經(jīng)受巨創(chuàng)。房價的急劇下跌，除了打擊開發(fā)商本身外，將嚴重打擊投資者對地產(chǎn)投資的信心，消費者的信心也會受到挫傷。鑒于房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中所占的比重，經(jīng)濟會從嚴重通貨膨脹急劇轉(zhuǎn)為通貨緊縮，導致經(jīng)濟的硬著陸，中國經(jīng)濟將進入蕭條期。因此，房地產(chǎn)的繁榮，只能給城市帶來一段時間經(jīng)濟的繁榮，不能帶來可持續(xù)的經(jīng)濟繁榮。必須堅守“房子是用來住的、不是用來炒的”這一基本屬性，保持房價的基本穩(wěn)定，降低金融風險，才能促進城市經(jīng)濟全方位、可持續(xù)發(fā)展。

(二)房價波動對城市民生改善的影響

房價過快上漲將使居民生活質(zhì)量提高緩慢、負擔加重。衣、食、住、行自古以來是人最根本的生活需求，隨著社會進步和經(jīng)濟的發(fā)展，城市的房價一路飆升，居民的收入狀況和生活水平也大幅度提高。從表面上看，城市居民收入高于房價的上漲，但實際上房價的漲幅遠高于收入。房價的走勢已超出普通家庭的承受范圍，給許多家庭帶來了經(jīng)濟上的負擔，居民把大量的積蓄用于購買個人住房，絕大部分收入也固化到房子上，其他消費支出相應(yīng)減少，他們不敢旅游，不敢隨便更換現(xiàn)有的固定工作，從而降低了家庭的生活質(zhì)量，整體上抑制了城市居民消費水平的提高。

(三)房價波動對城市科技創(chuàng)新的影響

房價上漲、房地產(chǎn)的非理性發(fā)展對科技創(chuàng)新起到抑制作用。主要表現(xiàn)在，政府的財政過度依賴土地，從而影響了政府關(guān)注科技創(chuàng)新的動力。當房地產(chǎn)開發(fā)項目處于經(jīng)濟高回報階段，就會有更多的企業(yè)家來投入，降低了企業(yè)家對科技創(chuàng)新投入的積極性。政府為了GDP的增長，更多的也是關(guān)注土地的升值，住房土地的過度使用，占用了生態(tài)用地，占用了產(chǎn)業(yè)用地，導致新興產(chǎn)業(yè)和初創(chuàng)企業(yè)的成本升高。有些城市已經(jīng)呈現(xiàn)大量房子空置，所占用的土地無法回到原生態(tài)，造成土地的不合理使用。另一方面，創(chuàng)業(yè)動機被高額的成本壓抑，創(chuàng)業(yè)過程承擔了高房租的壓力，降低了成功的概率。

(四)房價波動對城市公共評價的影響

房價上漲加大城市居民貧富差距。房價過高導致的“馬太效應(yīng)”，使得貧富差距越來越明顯，城市中從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的少部分群體可以通過高漲的房價獲得收益，社會財富向少數(shù)人手里集中。中、低收入階層則需要透支未來十幾年甚至幾十年的收入背負沉重的房貸負債，長此以往會造成社會財富分配不公平，進一步擴大貧富差距，危害社會的穩(wěn)定。同時，房價上漲還將增加城市失業(yè)率。從長期來看，房地產(chǎn)價格指數(shù)和城鎮(zhèn)人口失業(yè)率之間存在均衡關(guān)系。有關(guān)研究表明，失業(yè)率對房價指數(shù)的長期彈性系數(shù)為0.306，即房價指數(shù)每上漲10%，失業(yè)率會上升3.06%。房價的上漲導致失業(yè)的增加，房價的過快上漲意味著房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報率要超過其他行業(yè)，人們會將財富持有形式從貨幣和其他金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)，從而引起房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資。由于房地產(chǎn)行業(yè)的直接就業(yè)帶動效應(yīng)并不高，資源大量向房地產(chǎn)行業(yè)集聚不利于增加就業(yè)。在高房價的壓力下，部分企業(yè)為留住有才能的員工，只好提高工資，致使企業(yè)利潤減少，阻礙企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)為求平衡進行裁員，從而提高了城市的失業(yè)率。

三、房價穩(wěn)定的對策建議

綜上分析，可以看出只有房價的長期穩(wěn)定才保證城市持續(xù)健康的發(fā)展。

(一)強化土地供應(yīng)管理，合理配置土地資源

土地市場是房地產(chǎn)市場的源頭，它直接決定著房地產(chǎn)市場上的供應(yīng)量。因此，對于房地產(chǎn)一級市場的供應(yīng)必須經(jīng)過科學的論證，根據(jù)房地產(chǎn)市場的實際情況開放土地市場，既要防止過度從緊，又要防止過量供應(yīng)。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)強化土地供應(yīng)管理，嚴格控制土地的供應(yīng)量，規(guī)范建筑用地管理制度，促進土地的合理使用，并且要進一步完善土地儲備制度，有效控制土地的一級市場。對于一些過量供應(yīng)或閑置建筑用地過多的地區(qū)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴格限制新的土地供應(yīng)，而對于一些住房供不應(yīng)求、房價漲幅過大的地區(qū)，可以適當增加土地的供應(yīng)量。建立土地信息平臺，定期進行土地調(diào)查，加強跟蹤監(jiān)測，并且及時公布待出讓的土地、土地規(guī)劃、價格評估等信息，防止信息的不對稱。只有采取有效措施穩(wěn)定地價，降低土地成本，才能有效地調(diào)控房價。

(二)改變激勵機制促進城市全方位發(fā)展

地價、房價的節(jié)節(jié)攀升根源在于政府對土地財政和房地產(chǎn)稅收的過度依賴。政府需要意識到土地財政雖然可以帶來一時的經(jīng)濟增長，卻會激發(fā)更多的金融風險和社會矛盾，不利于城市的持續(xù)健康發(fā)展，決不能為了一時的政績而舍本求末、迷失方向。

城市想發(fā)展城市經(jīng)濟，必須尋找新的經(jīng)濟增長點。要大力發(fā)展旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療、大健康等近年來快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)；提高對壟斷企業(yè)的稅收標準，避免壟斷企業(yè)財富過于集中，加劇貧富差距；降低中小企業(yè)和民營企業(yè)的稅收標準，積極鼓勵和扶持有潛力的中小企業(yè)和民營企業(yè)，壯大其規(guī)模，增加其利潤，激活這些企業(yè)的同時，引導資金向?qū)嶓w經(jīng)濟投放；大力培養(yǎng)和吸納人才，不斷鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)造，不斷提高技術(shù)水平，不斷加大對第三產(chǎn)業(yè)的投入，鼓勵新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與壯大，經(jīng)濟增長，要結(jié)合各地區(qū)自身的特色和發(fā)展的實際情況，選擇具有前景和持續(xù)性的特色項目，通過多種渠道激發(fā)各個領(lǐng)域的發(fā)展活力。

(三)強調(diào)住房的居住屬性，遏制投機炒房行為

房屋的基本屬性是居住，房地產(chǎn)管理部門必須首先滿足房屋這一基本屬性，遏制房屋價格的快速增長。而投機炒房無疑在房價的暴漲過程中起到了重要的推波助瀾的作用，要保持房屋價格的穩(wěn)定必須遏制投機炒房的行為。投機者之所以選擇炒房，是因為其巨大的回報率，因此，要采取措施把對房產(chǎn)投資的回報率降低到一個合理范圍。一，增加投機者房產(chǎn)持有期限。投機者對資金的時間價值較為敏感，時間越長，房產(chǎn)持有的成本就會越大。通過增加投資者房產(chǎn)的持有期限，可以達到抑制投機的目地。二，差別化提高房貸利率。要在保護基本居住需求的前提下，對擁有多套房產(chǎn)的家庭提高房貸利率和首付比率例，甚至暫停貸款發(fā)放，達到降低回報率抑制投機作用。三，增加在房屋買賣中的交易稅、購置稅和使用過程中的物業(yè)稅，使房屋交易成本上升，從而抑制投資需求。

[1]黃奇帆《建立房地產(chǎn)調(diào)控五大長效機制》，第一財經(jīng)日報，2017年5月31日