張文揚

天津濱海旅游區(qū)投資控股有限公司

基于一二線城市房地產(chǎn)市場供需的新興房屋租賃模式的思考

張文揚

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隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國一二線城市房屋租賃市場供需矛盾日益凸顯。一二線城市租房人群大多是高校畢業(yè)生，他們沒有太多的積蓄，假如租房成本太高他們也不能負擔，因此企業(yè)應(yīng)該采用新興房屋租賃模式。本文簡述了房地產(chǎn)租賃市場存在的矛盾，并分析了幾種新興的房屋租賃模式，希望對房屋租賃市場的發(fā)展有所幫助。

一二線城市；房地產(chǎn)市場；供需；興房屋租賃模式；思考

1 房地產(chǎn)租賃市場存在的矛盾

目前，我國一二線城市的房價上漲比較快，這是因為一二線城市的工作機會與創(chuàng)業(yè)機會都比較多，吸引了大量的人才來此，對于住房的需求也比較高。另外，在一二線城市中存在著很大一的空閑住房，尤其是在郊區(qū)，大量的空閑住房會造成土地資源的浪費，一二線城市的租房市場供需矛盾日益激烈，怎樣有效的利用空閑住房，就是相關(guān)企業(yè)應(yīng)該重視的問題。由供給一方的角度來看，我國有耕地面積的約束，可以開發(fā)的土地是有限的，這就使得土地開發(fā)的成本比較高，并且房屋租賃管理的成本是比較高的，很多有閑置住房的人不愿意出租房屋，這就使導致了大量的住房被閑置。

由需求者的角度來看，一二線城市住房需求者大多是高校畢業(yè)生，這些人的積蓄是比較少的，并且沒有能力貸款買房，這就使得畢業(yè)生大多會選擇租住房屋，而租住房屋的優(yōu)點就是可以把居住成本分攤到每一個月，高校畢業(yè)生是可以負擔的。而缺點就是居住環(huán)境較不穩(wěn)定，很難找到較為合適的房屋，租住房屋的成本比較高。

2 目前新興的房屋租賃模式

2.1 分布式租賃模式

這種租賃模式是由互聯(lián)網(wǎng)投資公司采用股權(quán)融資的方式租賃閑置的房屋，在房子裝修好并配置家具、電器、網(wǎng)絡(luò)等之后，就可以進行房屋租賃操作了，這些房屋可以出租給一些白領(lǐng)或者是創(chuàng)業(yè)的人員。大多數(shù)的房屋是根據(jù)原有的房間數(shù)量出租的，有一部分會將客廳隔為一個房間，通常情況下每一個房間出租給一個人。

分布式租賃模式的優(yōu)點就是可以充分的利用閑置的房屋，降低了傳統(tǒng)租賃模式的時間成本與租賃成本，利用互聯(lián)網(wǎng)平臺進行租賃操作，可以簡化房屋租賃的程序，可以大規(guī)模的進行房屋租賃操作，投資公司只需要把控好房源就可以提高企業(yè)的經(jīng)濟效益?，F(xiàn)階段，采用分布式租賃模式主要有青客、蘑菇公寓等，并且主要分布在一線城市。例如：蘑菇公寓，其主要優(yōu)點就是，租客可以利用官網(wǎng)或者是APP等線上資源來租住房屋；另外，租客可以采用押一付一的租賃方式，并且是沒有中介費的，這就吸引了大量的租客租賃房屋。

2.2 集中式租賃模式

集中式租賃模式指的就是租賃整棟商業(yè)樓或者是工業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)之后在進行統(tǒng)一的裝修之后，配置家具、電氣、寬帶等，可以租賃給白領(lǐng)或者是創(chuàng)業(yè)人員。這種租賃模式的優(yōu)點主要體現(xiàn)在以下幾點：首先，可以預(yù)計房屋的數(shù)量，便于裝修與管理，在投入使用之后的物業(yè)管理也比較方便。其次，吸納資本的能力比較強。在租賃或者購買整棟樓房，并進行統(tǒng)一裝修過程中，需要的資金比較多，資金的回收周期比較長，但是在規(guī)模化投入之后每一戶的平均成本是比較低的。最后，租客較為集中，便于建設(shè)社區(qū)等。比如：“YOU+公寓”要建立良好的社區(qū)氛圍，以方便年輕人的溝通，但是最重要的問題就是房源。在一線城市很難租賃整棟房屋，而長租公寓需要與酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行競爭，即使是租賃下整棟房屋成本也是比較高的，因而房屋租賃價格也比較高，很難吸引大量的租客入住?，F(xiàn)階段，采用集中式租賃模式的主要有“小米you+”、新派公寓等，主要分布在一些一線城市。

2.3 租售結(jié)合式租賃模式

這種租賃模式是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推行的，其目的就是要擴展房屋銷售的人群。在2017年7月，我國政府部門印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》并要求要建立租售結(jié)合的住房制度，從而滿足租房市場的需要。在本次《通知》中明確的表示了要發(fā)揮國有企業(yè)的帶頭作用，鼓勵國有企業(yè)轉(zhuǎn)型，在穩(wěn)定租金與租期方面充分的發(fā)揮國有企業(yè)的帶頭作用。同時，在本次《通知》中還詳細的劃分了相關(guān)的政府政策。在土地政策方面，《通知》鼓勵各個地區(qū)采用在新建住房項目當中建設(shè)租賃房屋等的方式，來給房屋租賃市場提供房屋。此外，我國在廣州、深圳等城市進行了試點工作。雖然我國在這些城市已經(jīng)進行了試點，但是并沒有取得預(yù)期的效果，其原因就是相關(guān)政策并沒有充分落實，并且住房對于租戶的吸引力不夠高。因此，應(yīng)該已經(jīng)房屋租賃的需求確定租賃房屋的建設(shè)規(guī)模，同時還可以將房屋租售權(quán)力下放給各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從而促進租售結(jié)合租賃模式健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

3 新興房屋租賃模式的優(yōu)點

新興房屋租賃模式不僅可以給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，還可以帶來社會效益。總而言之，新興房屋租賃模式有以下幾點優(yōu)點：第一，可以滿足高技術(shù)人才的住房需要，給政府的招商引資提供了便利條件，解決了企業(yè)聘用人才之后的顧慮，，還可以充分的利用本地區(qū)的閑置房屋，增加本地區(qū)居民的收入，同時還可以帶動本地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。第二，可以將房屋租賃與居住證制度、戶籍制度結(jié)合起來，方便了對常住與流動人口的管理，社區(qū)人口信息采集系統(tǒng)可以與租賃公司租住信息系統(tǒng)連接起來，從而加強對流動人口的管理。第三，有效的制約了一二線城市的“群組”問題，不僅可以優(yōu)化租客的居住環(huán)境，還可以規(guī)范房屋租賃行為，提高了安全性。第四，補充了保障性住房的缺口，采用市場化的手段可以有效的解決一二線城市購房困難的問題。第五，加深了基層黨組織的建設(shè)。通過新興房屋租賃模式，可以把企業(yè)與社區(qū)有效的結(jié)合起來，促進了社區(qū)的黨建工作，壯大了社區(qū)的黨員隊伍，對于組織黨員活動等是有利的。

4 結(jié)語

綜上所述，在一二線城市房屋租賃市場的供需結(jié)構(gòu)不平衡，很多的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)都開始創(chuàng)新房屋的租賃模式，調(diào)整了房屋租賃市場的供需結(jié)構(gòu)。為了促進住房租賃市場健康發(fā)展，應(yīng)該采用新興的房屋租賃模式，給人們提供優(yōu)質(zhì)的租房服務(wù)。

[1]汪文忠.我國房地產(chǎn)市場冷與熱的思考[J].廣東經(jīng)濟,2015(5)：34-35.

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[3]王天竹.基于商品住宅購買者意愿的房地產(chǎn)開發(fā)策略研究[D].哈爾濱理工大學, 2016.