孫 麗

安徽省煤田地質(zhì)局

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的思考

孫 麗

安徽省煤田地質(zhì)局

就行業(yè)來看，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)較重，同時(shí)涉及面也很廣。近一個(gè)時(shí)期以來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管力度越來越大，各項(xiàng)政策執(zhí)行的也越來越嚴(yán)。這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃提出了新的要求。本文圍繞如何優(yōu)化和提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的方式和效率進(jìn)行了探討，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)提供參考。

房地產(chǎn)；開發(fā)；稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)贏利目的，其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓、建設(shè)、拆遷、銷售等方面，項(xiàng)目實(shí)施階段可分為前期準(zhǔn)備階段、開發(fā)建設(shè)階段以及產(chǎn)品銷售階段。在不同的階段中，其涉及的稅種也有所不同。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

1.稅收籌劃對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有極大的促進(jìn)作用

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開對(duì)現(xiàn)金流的使用，現(xiàn)金流同時(shí)對(duì)于相對(duì)收益與絕對(duì)收益都有著不可忽視的作用。而稅收籌劃能夠有效地提高資金的使用，同時(shí)能夠?qū)ΜF(xiàn)金流進(jìn)行改善，對(duì)企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。

2.納稅人對(duì)稅收進(jìn)行籌劃有利于提高納稅的意識(shí)

稅收籌劃是少繳稅、緩繳稅，并不會(huì)違反國(guó)家的法律。它是依法根據(jù)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)優(yōu)惠政策采取節(jié)省稅收的策略，從而達(dá)到稅收零風(fēng)險(xiǎn)，保證自己經(jīng)濟(jì)和名譽(yù)方面的健全。

3.稅收籌劃能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃、有序發(fā)展

運(yùn)用稅收籌劃，能夠正確地引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化地發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的倒把投機(jī)等行為有一定的抑制作用。企業(yè)合法根據(jù)國(guó)家推出的優(yōu)惠政策和鼓勵(lì)政策對(duì)資金進(jìn)行合理的運(yùn)用，對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新組合來減少賦稅，這樣對(duì)資源適當(dāng)配置與資本流動(dòng)都有極大的促進(jìn)作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃目前存在的問題

1.納稅籌劃中可能面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)

納稅籌劃具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，可能因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)外因而導(dǎo)致失敗。第一，由于企業(yè)納稅籌劃人員對(duì)稅收政策解讀錯(cuò)誤，與稅務(wù)主管部門溝通失敗，以至于納稅籌劃成為了偷稅漏稅的行為，最終將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)受到稅務(wù)部門的處罰。第二，房地產(chǎn)企業(yè)可能無法徹底執(zhí)行和運(yùn)用稅務(wù)相關(guān)的各種優(yōu)惠政策，導(dǎo)致納稅籌劃方案不完善。第三，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收政策分析過于片面，無法系統(tǒng)的理解各項(xiàng)優(yōu)惠的政策，最終造成納稅籌劃方案失敗。第四，企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃的過程中，忽略了權(quán)衡納稅籌劃的成果和成本，最終可能造成成本超過收益的尷尬局面。

2.企業(yè)納稅籌劃水平不高

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，更多的是關(guān)注短期的或者當(dāng)期的節(jié)稅收益，只是簡(jiǎn)單的從規(guī)避稅負(fù)來進(jìn)行納稅籌劃的考慮，或者僅僅對(duì)不同的納稅方案所帶來的不同稅負(fù)進(jìn)行比較，并未從企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來考慮，常常是為了減少眼前的稅負(fù)游離于逃稅與節(jié)稅、避稅的邊緣，更不用說釆用多種諸如倡導(dǎo)、指引等積極的方式來爭(zhēng)取于己有利的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃。

納稅籌劃人才資源匱乏

3.從事稅收籌劃的人員素質(zhì)與工作要求存在差距

納稅籌劃是一項(xiàng)專業(yè)性和綜合性很強(qiáng)的工作，這就要求納稅籌劃人員不僅要有扎實(shí)的專業(yè)功底，還要熟練掌握當(dāng)前的稅收政策，更要具備駕馭納稅過程與稅收部門溝通的能力。而現(xiàn)在我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人員都只是普通的財(cái)務(wù)人員，他們只會(huì)進(jìn)行簡(jiǎn)單的賬務(wù)處理，要想讓他們達(dá)到納稅籌劃人員所具備的專業(yè)的知識(shí)水平還很困難，進(jìn)而所進(jìn)行的納稅籌劃方案也就難以達(dá)到預(yù)期的效果。

三、提高和優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃能力的建議

1.提高稅收籌劃人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃具有很大風(fēng)險(xiǎn)性，所以對(duì)籌劃人員的要求就顯得很嚴(yán)格，首先房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是提高企業(yè)招收人員的基準(zhǔn)，綜合的增強(qiáng)他們的團(tuán)隊(duì)素質(zhì)。要求稅收籌劃人員要有豐富的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并且對(duì)于政策的洞悉水平要達(dá)到一定的程度。對(duì)于一些不滿足該要求的工作人員要進(jìn)行后期的工作培訓(xùn)和再教育，根據(jù)實(shí)踐證明，一個(gè)企業(yè)的稅收籌劃人員的教育水平直接決定著他的籌劃質(zhì)量。當(dāng)然在后期的培訓(xùn)過程中，不僅要加強(qiáng)他們的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)素養(yǎng)，還要交給他們一些關(guān)于金融、貿(mào)易、保險(xiǎn)和工商等方面的知識(shí)，拓寬他們的知識(shí)面，只有這樣，才能夠使得他們?cè)谶M(jìn)入一家企業(yè)之后，就能夠在有限的時(shí)間內(nèi)對(duì)這家企業(yè)的基本狀況、涉稅事項(xiàng)以及籌劃意圖有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，并且能夠在短時(shí)間以內(nèi)制定出相應(yīng)的籌劃方案，極大程度上節(jié)省了稅收籌劃的成本，增加了利潤(rùn)的空間。

2.提高房地產(chǎn)稅收籌劃意識(shí)

如果要做好稅務(wù)籌劃工作，首先必須從觀念方面入手，改變房地產(chǎn)企業(yè)舊的稅收思想觀念，樹立正確的納稅意識(shí)，提高稅收籌劃的觀念。尤其是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人，更應(yīng)該重視稅收籌劃工作的實(shí)施，決策人應(yīng)該做好企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)過程的事前籌劃工作，其他部門呢要積極的配合，形成一個(gè)良好的稅務(wù)籌劃內(nèi)部環(huán)境。

3.強(qiáng)化稅收法律與政策方面的研究工作。

我國(guó)稅收法律政策是一種動(dòng)態(tài)變化的狀態(tài)，尤其是在我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控以后，相關(guān)的稅務(wù)監(jiān)管變得愈發(fā)嚴(yán)格。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收法律政策會(huì)有著較大的變動(dòng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，就需要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)稅收法律政策的研究工作，及時(shí)關(guān)注各種變化，并隨時(shí)更新企業(yè)自身的稅收籌劃規(guī)劃，盡可能的分散稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要設(shè)置稅收研究專員，讓稅收籌劃工作不僅有專業(yè)工作人員來實(shí)施稅收籌劃，還有專職的研究人員來提供稅收籌劃參考意見。

4.加強(qiáng)與稅務(wù)部門聯(lián)系，搞好稅企關(guān)系，避免執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)

應(yīng)重視信息交流和溝通。對(duì)內(nèi)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，促進(jìn)有效信息交換，重視部門和人員的培訓(xùn)和溝通，讓他們熟知納稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略、目標(biāo)、流程和效果。對(duì)外加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)的溝通合作。由于稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)具有專業(yè)性、復(fù)雜性和時(shí)效性，企業(yè)僅憑自己的力量很難設(shè)計(jì)出最優(yōu)方案，所以尋找一個(gè)專注于稅收政策研究和咨詢的中介機(jī)構(gòu)就顯得非常重要。加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系。充分理解征管的具體要求，提高有效信息傳遞力度，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行納稅籌劃和納稅申報(bào)。由于各地方稅收征管方式不同，稅務(wù)機(jī)關(guān)擁有較大的自由裁量權(quán)，企業(yè)只有在對(duì)稅法的理解上達(dá)到與稅務(wù)機(jī)關(guān)高度一致，特別是在某些模糊界線問題上的處理與稅務(wù)機(jī)關(guān)達(dá)成共識(shí)，才可以有效避免籌劃成果轉(zhuǎn)化上的風(fēng)險(xiǎn)，加快企業(yè)發(fā)展。

5.從運(yùn)營(yíng)階段入手做好稅收籌劃的資金籌集工作

無論是通過何種途徑，都免不了籌資成本，企業(yè)的籌資途徑選取是一門學(xué)問。相對(duì)來說，自我積累籌資會(huì)比金融機(jī)構(gòu)貸款要付出更大的繳稅代價(jià)。互相拆借又比內(nèi)部籌資面臨更大的繳稅壓力。所以，企業(yè)在選擇之前，就要結(jié)合企業(yè)自身和整個(gè)市場(chǎng)的綜合情況進(jìn)行全面考量，科學(xué)分析，找出最適合自己的籌資途徑。企業(yè)除了有籌資環(huán)節(jié)，還會(huì)不可避免地面臨投資項(xiàng)目，在投資過程中，也要充分考慮可以因此要付出的稅收代價(jià)以及因?yàn)槔U稅可能會(huì)造成的經(jīng)濟(jì)損失，做好稅收籌劃一事。不同的對(duì)象，不同的方式選擇都會(huì)導(dǎo)致稅收成本的差異。企業(yè)就可以在投資的時(shí)候，要考慮這些差異，如果向稅收壓力小的對(duì)象加大投資，就可以相對(duì)降低稅收成本。企業(yè)在前期籌資階段，可以選擇恰當(dāng)?shù)亩愂栈I劃方式，降低成本；在中期投資階段，可以利用合理的稅收籌劃途徑，獲取利益。如果嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，科學(xué)利用稅收籌劃，避重就輕，杜絕與政策硬碰硬，也是可以得到減少稅收壓力的優(yōu)惠的。在企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)中，很可能會(huì)產(chǎn)生稅收額外負(fù)擔(dān)，此時(shí)企業(yè)就要學(xué)會(huì)在財(cái)務(wù)核算上下功夫，開啟低稅負(fù)核算模式，掌握主動(dòng)權(quán)。

三、結(jié)語(yǔ)

稅收籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅負(fù)，提高稅后利潤(rùn)的重要手段。在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅作為稅收籌劃重點(diǎn)，在遵循稅法規(guī)定和稅收政策的前提下，探尋降低應(yīng)納稅所得額的途徑，提前制定切實(shí)可行的稅收籌劃方案，落實(shí)稅收籌劃策略，合理降低企業(yè)稅負(fù)，規(guī)避逃漏稅風(fēng)險(xiǎn)，不斷提升稅收籌劃水平。

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