崔訓勇

萊蕪市房地產(chǎn)管理局

房地產(chǎn)管理中的多項目開發(fā)模式分析

崔訓勇

萊蕪市房地產(chǎn)管理局

房地產(chǎn)行業(yè)在社會發(fā)展的過程中具有先導性和基礎性地位；此外，該行業(yè)的發(fā)展能夠有效地帶動建筑業(yè)、家居業(yè)、裝修業(yè)等十幾個行業(yè)的發(fā)展，有利于提高國民經(jīng)濟發(fā)展的速度。與此同時，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中難免遇到一些棘手的問題，其窘境有待解決?；诖耍疚膶⒅胤治鎏接懛康禺a(chǎn)管理中的多項目開發(fā)模式及有效管理措施，以期能為以后的實際工作起到一定的借鑒作用。

房地產(chǎn)；多項目開發(fā)；措施

1、房地產(chǎn)管理中多項目開發(fā)必要性

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的需要。就我國房地產(chǎn)發(fā)展的總體情況而言，呈現(xiàn)出松散的局面，且資金的集中度不高，抗風險能力低，缺乏大型的房地產(chǎn)企業(yè)起到行業(yè)引導的作用。同時房地產(chǎn)的涉及面廣且開發(fā)周期長，存在著很多不確定的因素，容易遭受較大的風險。因此，房地產(chǎn)行業(yè)只有擴大估摸，實現(xiàn)規(guī)模化生產(chǎn)才能夠?qū)崿F(xiàn)對資源的有效整合，提高對抗風險的能力，進而推動房地產(chǎn)的長遠發(fā)展?？梢姡M行多項目開發(fā)是房地產(chǎn)實現(xiàn)自身發(fā)展的需要。

1.2 應對市場競爭的有力武器。我國房地產(chǎn)已經(jīng)成為了買方市場，面臨著激烈的市場競爭，為了在激烈的競爭中生存，需要提高自身的綜合能力和整體的競爭力。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)工作的細化，分工更加明顯，因此不可能各個方面都發(fā)揮最大優(yōu)勢，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要有均好性。對多個項目的開發(fā)，提高了市場的份額和占有率，進而吸納更多的人才，實現(xiàn)管理水平的提高，完成遠大的發(fā)展目標。

1.3 國民經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的迫切要求。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的發(fā)展起到了巨大的推動作用。為實現(xiàn)自身產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要實力雄厚企業(yè)來起主導作用，這就使得規(guī)?；图瘓F化發(fā)展成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，進行多項目的開發(fā)和規(guī)?；慕?jīng)營也成為了房地產(chǎn)發(fā)展的必然選擇。

1.4 提高利潤的有效保證。房地產(chǎn)實行單項目的開發(fā)，必然導致大量的資金流出，進而增加了融資成本，在銷售回款后，除支付有限的資金費用外，多余資金又要存入銀行，很容易導致資金的縮水，導致利潤的下降。因此，靈活運用多項目開發(fā)經(jīng)營，可以實現(xiàn)資金的有效流通，在降低開發(fā)經(jīng)營風險的同時大大提高資金的使用效率，進而提高房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的利潤。

2、房地產(chǎn)管理中的多項目開發(fā)模式

2.1 矩陣式多項目管理中，項目部門作為主體，工作人員多數(shù)是由各專業(yè)部門抽取的能力較強的人員形成，管理人員和設計人員的工作安排可以由總部職能部門直接疏通管理。在這其中，區(qū)域單位也可對管轄控制范圍內(nèi)的人力物力進行管理協(xié)調(diào)。這種管理模式有利有弊，在能夠?qū)ν饨绛h(huán)境做出最快反映的同時也易造成管理層面的沖突。

2.2 項目管理指項目公司作為開發(fā)主體，項目公司下設的設計、銷售、工程等職能崗位各司其職，項目管理模式也能做到對其他因素最快的解決。與此同時，總部對項目的控制也會盡量做到滴水不漏，避免出現(xiàn)資源閑置的情況。當然，所有不同的管理模式中，都各有利弊。每個房產(chǎn)企業(yè)情況都是不一樣的，企業(yè)的根基、資金儲備情況都是選擇企業(yè)管理模式的考慮因素，應該根據(jù)自身的條件來選擇適合的企業(yè)管理模式，合理利用企業(yè)資源，做到“物盡其用”。

2.3 職能多項目管理中，這一管理模式對能力較強的員工有著晉升機會，能讓合適的人在合適的崗位上為公司達到目標效益做出一份力量，且責任明確。這種管理模式中可以越級對部門領導人員進行管理，也可以更系統(tǒng)的對房地產(chǎn)內(nèi)部人員進行管理，做到了有理有節(jié)的調(diào)動人員，上級領導也可在捷徑又方便的情況下管理工作。職能多項目管理能夠?qū)崿F(xiàn)管理人員的領導與管理部門不分層級的相互監(jiān)督、雙重管控。但是同時，也往往只只看老員工工作，不見新鮮的新進力量，出現(xiàn)消極怠工的現(xiàn)象。

3、房地產(chǎn)管理中的多項目開發(fā)問題管理

3.1 完善管理制度。在過去開發(fā)單一項目過程中，由于相關(guān)管理級別和人員都少，相對簡單的規(guī)章制度也不會對管理水平造成明顯影響。而在多項目開發(fā)的管理模式中，管理級別、職能部門、工作人員明顯增多，在這種情況下企業(yè)的各項工作程序、資金使用等都變得復雜。一些房地產(chǎn)企業(yè)未能與時俱進，及時建立健全管理制度，容易導致管理混亂，各職能部門間溝通不暢、合作協(xié)調(diào)性較差，甚至監(jiān)督考核不規(guī)范、不明確，從而影響企業(yè)整體運作效率。為有效解決這一問題，企業(yè)需在進行項目開發(fā)前，全面制定符合企業(yè)實際的科學高效的管理制度，從制度層面確保各項工作的有序開展。

3.2 合理配置資源。企業(yè)要保證健康長遠發(fā)展，就需要合理優(yōu)化、分配及使用各類內(nèi)外部資源。房地產(chǎn)資源主要包含土地、人力以及資金等諸多內(nèi)部資源，同時還具有政府、顧客等良好外部資源。但是不少房地產(chǎn)企業(yè)在進行多項目開發(fā)時，未能做到合理優(yōu)化配置好資源，只是項目開發(fā)過程中出現(xiàn)資金緊張，專業(yè)人才匱乏等問題，進而影響企業(yè)的長遠發(fā)展。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，要注重培養(yǎng)科學配置各類資源的能力，通過全盤考慮和精心籌劃，充分發(fā)揮資源的最大價值，從而避免出現(xiàn)資源缺乏或浪費現(xiàn)象。

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項目往往具有全融行業(yè)的一些特點，現(xiàn)階段我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著多項目新型開發(fā)模式的挑戰(zhàn)。由于單一項目所需的開發(fā)資金較大，企業(yè)的經(jīng)濟鏈條缺乏保證，容易增加企業(yè)管理的難度，這就要求我們在以后的實際工作中必須對其進一步研究探討。

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