陳玉蘭

榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司

所謂房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)成本核算是指對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資與開(kāi)發(fā)的過(guò)程中所支出的費(fèi)用進(jìn)行核查與計(jì)算，對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本管理目標(biāo)，促使經(jīng)濟(jì)效益最大化具有重要的作用。現(xiàn)但階段房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的成本核算中存在一些問(wèn)題，需要廣大成本核算工作者共同探索與討論[1]。

一、房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成及核算特點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的過(guò)程中所支出的各項(xiàng)費(fèi)用成為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)成本，主要分為前期投入成本、建安工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)等。主要可以分為三方面：(1)前期投入成本。主要包括土地使用權(quán)出讓金、土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用以及前期工程費(fèi)用。(2)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。主要包括建筑工程費(fèi)用、設(shè)備安裝工程費(fèi)用、室內(nèi)裝修工程費(fèi)用、環(huán)境綠化費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用等。(3)投融資成本。主要包括企業(yè)融投資期間因借款利息產(chǎn)生的手續(xù)費(fèi)、承諾費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、債券發(fā)行費(fèi)、開(kāi)發(fā)過(guò)程中使因資金占用所產(chǎn)生的費(fèi)用以及資本化利息所得稅、土地增值稅等。因融資利息資本化不屬于期間費(fèi)用的范圍內(nèi)，因此在進(jìn)行成本核算時(shí)，應(yīng)將融資利息資本化與期間費(fèi)用區(qū)別對(duì)待。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)成本核算的特點(diǎn)

近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的不斷升高，房地產(chǎn)企業(yè)之間的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，為了提高自身參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力，以最低的成本獲取最大的效益，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)始加強(qiáng)成本管理與控制工作。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品特殊，其成本核算也有著與其他行業(yè)不同的特征。主要表現(xiàn)為：(1)特殊的費(fèi)用分配方式。傳統(tǒng)的制造類(lèi)企業(yè)一般使用定額成本法、定額比例法、約當(dāng)產(chǎn)量法等將生產(chǎn)成本在一個(gè)會(huì)計(jì)時(shí)點(diǎn)上分?jǐn)傊撩總€(gè)產(chǎn)品項(xiàng)的費(fèi)用分配方式，而房地產(chǎn)企業(yè)基本上不存在將全部費(fèi)用在一個(gè)時(shí)點(diǎn)上分?jǐn)偟那闆r，其中土地成本一般按占地面積法分配，借款費(fèi)用因?yàn)橛刹煌杀緦?duì)象共同負(fù)擔(dān)，所以按直接成本法以及預(yù)算造價(jià)法分配，公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算，通常按建筑面積進(jìn)行分配。(2)特殊的成本核算方法。房地產(chǎn)企業(yè)由于只分為發(fā)包與自營(yíng)兩種開(kāi)發(fā)組織方式，只能根據(jù)單個(gè)項(xiàng)目施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目進(jìn)行成本核算，與傳統(tǒng)制造類(lèi)企業(yè)的分批法、品種法等大不相同。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)中的成本核算現(xiàn)狀

(一)建筑安裝成本虛增

現(xiàn)階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了完善的內(nèi)控制度，一定程度上減少了隨意調(diào)劑成本的現(xiàn)象，然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)采取了壓縮利潤(rùn)額和應(yīng)對(duì)考核指標(biāo)的方法，故意增加了建筑安裝成本，達(dá)到減少企業(yè)應(yīng)繳納的所得稅額的目的，導(dǎo)致虛增結(jié)算工程成本，成本核算工作結(jié)果無(wú)法保證真實(shí)、準(zhǔn)確，難以如實(shí)反映單位的經(jīng)濟(jì)效益。

(二)成本核算對(duì)象與周期不明確

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)復(fù)雜，且眾多的產(chǎn)品種類(lèi)需要分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)投資與開(kāi)發(fā)的成本核算工作與經(jīng)營(yíng)管理工作往往發(fā)生脫節(jié)現(xiàn)象，且沒(méi)有明確在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中確定成本核算對(duì)象的方法，導(dǎo)致成本核算對(duì)象不明確；房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有回收周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，應(yīng)根據(jù)生產(chǎn)周期對(duì)成本核算工作進(jìn)行調(diào)整，然而大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目因基礎(chǔ)配套設(shè)施延遲實(shí)施等情況無(wú)法按時(shí)進(jìn)行工程結(jié)算，導(dǎo)致陳本核算周期不明確[2]。

(三)成本核算人員素質(zhì)有待進(jìn)一步提高

成本核算貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方方面面，要求成本核算人員具備較高的業(yè)務(wù)水平與一定上的工程管理知識(shí)，而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算人員綜合素質(zhì)不能滿足當(dāng)前的管理需要，對(duì)項(xiàng)目工程熟悉度低，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際支出與賬目數(shù)據(jù)不一致，影響了成本核算的準(zhǔn)確性。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)中的成本核算水平的對(duì)策

(一)建立健全審計(jì)監(jiān)督制度

為了解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本虛增的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，制定完善的審計(jì)制度，明確審計(jì)人員的職責(zé)與義務(wù)，對(duì)成本核算進(jìn)行監(jiān)督，保證整個(gè)成本核算數(shù)據(jù)的真實(shí)性；另外，結(jié)合財(cái)稅等相關(guān)部門(mén)的外部審計(jì)力量，堅(jiān)決杜絕企業(yè)內(nèi)部存在的違法亂紀(jì)行為，對(duì)企業(yè)內(nèi)部不規(guī)范的賬務(wù)處理行為予以修正，從根本上制止偷稅漏稅行為的發(fā)生。

(二)合理確定成本核算對(duì)象

為了改變成本核算對(duì)象不明確的現(xiàn)象，成本核算應(yīng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的各因素相結(jié)合，根據(jù)不同的項(xiàng)目類(lèi)型確定不同的成本核算對(duì)象。如，對(duì)于在同一地點(diǎn)、同一類(lèi)型的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可將統(tǒng)一施工隊(duì)伍的項(xiàng)目合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；而針對(duì)一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，則以項(xiàng)目工程中的各單項(xiàng)為成本核算對(duì)象[3]。

(三)提高成本核算工作人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)

為了進(jìn)一步提升成本核算水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著重對(duì)成本核算人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)工作，例如，聘請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜遗e行講座培訓(xùn)，定期對(duì)企業(yè)內(nèi)部成本核算人員進(jìn)行考核，提升全體成本核算人員的業(yè)務(wù)能力與核算意識(shí)，改變核算人員能力參差不齊的現(xiàn)狀，加強(qiáng)成本核算的準(zhǔn)確性，從根本上提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算水平。

總結(jié)：

綜上所述，現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)中的成本核算工作存在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本虛增、成本核算對(duì)象與周期不明確、成本核算人員素質(zhì)偏低等問(wèn)題，需要不斷進(jìn)行改善，有針對(duì)性地采取措施予以解決，從而提高成本核算水平，確保財(cái)務(wù)信息質(zhì)量，為企業(yè)決策提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

[1]彭穎.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)小區(qū)會(huì)所的成本核算與涉稅處理[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)，2016(16)：22-23.

[2]張芳銳.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題及對(duì)策分析[J].中外企業(yè)家，2016(19)：81-81.

[3]秦文曙.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算特點(diǎn)與成本控制的分析與探討[J].金融經(jīng)濟(jì)，2015(22)：194-195.