馮曉慧

前郭縣國土資源局

如果要將保持房占有的x2分布并促進房占有按x2分布演進，必須在住房相關(guān)稅費上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進住房占有演進中的x2分布，也就是說在保有階段，住房所占的面積越大，需要征收的稅費就越多。這樣人們就會按照自己的實際需求來購買相應(yīng)面積的房屋，不會為了投資而購買面積過大的房屋，這個措施可以在一定程度上有效的抑制房地產(chǎn)投機，減少不合理的房屋占有。對于那些占有多套房屋的人群，在住房保有階段，為了不交保有階段所需要的稅費，就會轉(zhuǎn)讓自己不需要的住房，這樣就會增加住房市場的供給量，解決房地產(chǎn)市場供需矛盾，刺激房地產(chǎn)的流通。所以，調(diào)整房地產(chǎn)稅費可以直接影響房地產(chǎn)的價格。

1 房地產(chǎn)稅費的去向

1.1 房地產(chǎn)稅費被納入到預(yù)算當中

世界上大部分國家都存在有房地產(chǎn)稅費的征收情況，并且征收的稅費相對比較多，其原因也多種多樣。首先，在市場經(jīng)濟體制下，在預(yù)算內(nèi)征收稅費符合國家的相關(guān)規(guī)定，這一措施受到了國家法律的保護，是政府調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟以及籌集資金的重要手段。另外，政府還會在法律的范圍內(nèi)向房地產(chǎn)行業(yè)征收其他相關(guān)的規(guī)定費用，例如手續(xù)費、工本費等，但是這一部分的費用征收在政府籌集資金中占有的比例非常小。其次，當人們購買住房之后，當?shù)卣畷蛏鐓^(qū)提供一些公共服務(wù)，此時政府也就可以向人們征收使用費，例如垃圾處理費等，這些費用同樣在我國法律保護以內(nèi)，并且這一部分的費用在政府總收入中占有的比例非常大。再次，政府在預(yù)算內(nèi)的某一些資金是獨立存在的，還有一些資金并沒有包括在預(yù)算以內(nèi)，但是在預(yù)算過程中，我們必須要對其一一計入，以保證預(yù)算的完整性。第四，還有一些從事商業(yè)方面的企業(yè)，在運行過程中同樣也會收取一些稅費，這一類企業(yè)一般與政府不會存在聯(lián)系。

現(xiàn)階段，我國將沒有納入預(yù)算的房地產(chǎn)稅費當做預(yù)算之外的費用，而其他市場經(jīng)濟國家依舊采用的以前的預(yù)算管理方式，依舊固執(zhí)地保證政府預(yù)算的完整性。而我國，隨著市場經(jīng)濟體制的不斷深化，這一稅收方式受到了廣大人民群眾的高度重視，并應(yīng)用在房地產(chǎn)交易市場紅。

1.2 房地產(chǎn)稅費被轉(zhuǎn)入到使用階段當中

眾所周知，人們在購買住房的過程中，物業(yè)管理費是不可缺少的一項費用。但是居民在購買住房時，其所支付的放假中還包括了公共設(shè)施建設(shè)費用、市政工程的建設(shè)與維護費用等，如果居民沒有買房，那么這些費用也就不必繳納。

我國政府應(yīng)當改進“誰投資，誰收益”的收費方式，因為這種收費方式往往會給一部分居民帶來沉重的負擔，導致公共服務(wù)消費嚴重不夠均衡。因此我們很有必要對房地產(chǎn)的稅費進行合理的調(diào)整，避免上述問題的發(fā)生，使大家共同使用公共基礎(chǔ)設(shè)施，支付相同的費用。

1.3 房地產(chǎn)稅費被應(yīng)用于按件收費當中

在我國市場經(jīng)濟條件下，在征收房地產(chǎn)稅費的過程中大多采用按件收費的方式，這種可以達到政府財政需求，但是從其整體上看，這一方式并不滿足當前我國政策中的稅費征收原則，不管是在文件登記、交易手續(xù)，還是對房地產(chǎn)成本的評估等，都會導致房地產(chǎn)交易市場的價格產(chǎn)生較大的波動。因此我們可以將按件收費應(yīng)用在其中，這樣不僅能夠提高稅費征收的效率，降低征收額，還能夠保證住房在房地產(chǎn)交易市場中正常流通，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

2 最重要的保有稅——物業(yè)稅

近年來，我國在進行房地產(chǎn)稅務(wù)工作方面，還停留在國內(nèi)人士以及國內(nèi)的單位房產(chǎn)稅收取的階段，與此同時，城市中的地產(chǎn)稅也只是向外籍以及外企主體進行收取。這部分的稅費其本身的計價，是依據(jù)房產(chǎn)原本的價值以及進行租房的租金收入來作為稅收基礎(chǔ)的。但是如果該房屋是進行個人的居住，并不是進行商業(yè)用途，則不需要繳納房產(chǎn)稅。在過去的房屋分配以及土地無償使用的背景之下，房地產(chǎn)本身就不能夠算作財產(chǎn)的一部分，因此便無法進行相應(yīng)的估價，但是目前的居住住房已經(jīng)變成了商品，因此這一現(xiàn)象的出現(xiàn)也不利于社會經(jīng)濟的發(fā)展需要。

3 問題最多的交易稅——土地增值稅

在1994年，我國進行稅制的更新之后，就開設(shè)了相應(yīng)的土地增值稅。但是從各個方面的實際稅征收情況上看，該稅收制度本身并沒有起到良好的效果，除此之外，還帶來了較多的困難和壓力。

在土地增值稅方面，我國仍然對房地產(chǎn)的投機交易限制以及組織財政收入各個角度進行了較多的考慮，這就在很大程度上忽視了目前社會實際的經(jīng)濟承受能力以及稅收實際的征收效果等等。伴隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也不斷的崛起，其增值的速度以及價格的漲幅也得到了較大的提升，但是同時由于這一系列的發(fā)展，使得大量的熱錢流入到了房地產(chǎn)市場當中去，因此，目前必須要采取相應(yīng)的措施對其進行控制、但由于人工投資的改良增值以及自然增值這兩個方面，不能夠通過有效的措施進行詳細的劃分，同時由于房地產(chǎn)本身在土地管理制度以及地產(chǎn)價值評估等各個方面都還不完善，這就會導致納稅人在這期間較為容易出現(xiàn)逃稅的現(xiàn)象，這時就算有再高的稅費，如果難以征收到，那么也是毫無意義的。與此同時，上述情況的出現(xiàn)還會對外商在中國內(nèi)部的地產(chǎn)投資活動產(chǎn)生過影響，這也與我國的國際貿(mào)易組織中的身份行為有所不符合。總體上來講，土地增值稅本身所帶來的效果就是不理想的。

結(jié)語

通過本文的分析我們可以知道，在設(shè)計相關(guān)的房產(chǎn)稅費時應(yīng)該遵循 “重保有、輕交易”的原則，這是解決房地產(chǎn)市場問題的最根本方法。只征收土地增值稅是不能從根本上解決這個問題的。這不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。

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