張彩霞

河南省滑縣房產(chǎn)管理中心

淺談房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存

張彩霞

河南省滑縣房產(chǎn)管理中心

自2015年年初以來(lái)，國(guó)家和地方各級(jí)政府相繼出臺(tái)了一系列支持房地產(chǎn)業(yè)“穩(wěn)需求、去庫(kù)存、控風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”的房地產(chǎn)新政策。至此，因地施策，分類(lèi)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展成為地方各級(jí)政府的一項(xiàng)新任務(wù)。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況和目前面臨的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及發(fā)展新機(jī)遇，建議當(dāng)前和今后一段時(shí)期主要抓好以下幾方面工作。

房地產(chǎn)；市場(chǎng)；庫(kù)存

1 繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)新政，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)之一，平穩(wěn)增長(zhǎng)才是走可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展之路，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱或過(guò)冷都會(huì)影響整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。我們要進(jìn)一步認(rèn)清形勢(shì)，轉(zhuǎn)變觀念，審時(shí)度勢(shì)，充分認(rèn)識(shí)做好房地產(chǎn)工作的復(fù)雜性、艱巨性和重要性。要進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)新政，切實(shí)履行政府部門(mén)管理職責(zé)，綜合運(yùn)用規(guī)劃、稅收、金融、土地等手段，以提高政策的執(zhí)行效果，強(qiáng)化監(jiān)管職能，提高信息披露透明度，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

2 推進(jìn)供給側(cè)改革，確保市場(chǎng)有序供應(yīng)

(1)科學(xué)編制住房建設(shè)規(guī)劃。我們要統(tǒng)籌考慮住房總需求、城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局、商品住房庫(kù)存以及供求關(guān)系缺口等因素，科學(xué)編制住房規(guī)劃和年度計(jì)劃，努力使各類(lèi)房屋建設(shè)總量、速度及空間布局與城市化發(fā)展水平相適應(yīng)。要結(jié)合規(guī)劃和地方實(shí)際，科學(xué)統(tǒng)籌安排改善性住房、普通商品住房、政府保障性住房的供應(yīng)比例以及相應(yīng)的土地供應(yīng)計(jì)劃，力求市場(chǎng)供求總體平衡，協(xié)調(diào)發(fā)展。

(2)合理調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。對(duì)已經(jīng)出讓還沒(méi)有動(dòng)工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行全面清理，并根據(jù)市場(chǎng)供求狀況，結(jié)合商品住房存量、未開(kāi)工住宅用地總量等指標(biāo)，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏。對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的區(qū)域，適當(dāng)減少或暫停住宅用地供應(yīng)，管控好土地供應(yīng)閘門(mén)，從源頭上減少新的庫(kù)存。對(duì)已供未開(kāi)發(fā)用地，超過(guò)約定開(kāi)工期限，但未達(dá)到閑置土地認(rèn)定條件的項(xiàng)目用地，經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，可辦理開(kāi)、竣工延期，合理調(diào)整開(kāi)發(fā)時(shí)序，放緩上市節(jié)奏，確保商品房有序供應(yīng)。

(3)優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目,在不改變用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃條件強(qiáng)制性?xún)?nèi)容的前提下,允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu);對(duì)已編制完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批但尚未動(dòng)工建設(shè)的地塊，根據(jù)所在區(qū)域人口規(guī)模及周邊配套情況，在不突破片區(qū)控規(guī)總用地、總建筑規(guī)模、容積率，滿(mǎn)足公建配套等條件的前提下，可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)調(diào)整商住比例。對(duì)已供未開(kāi)發(fā)用地,根據(jù)市場(chǎng)狀況,研究制定未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)、品牌商業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目。

3 改善商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

對(duì)在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)、容積率、建筑密度等指標(biāo)并滿(mǎn)足公共配套服務(wù)設(shè)施的前提下，允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶(hù)型作出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。支持庫(kù)存商品房向文化體育、健康養(yǎng)老、教育醫(yī)療、房屋租賃等產(chǎn)業(yè)用房轉(zhuǎn)型利用，以豐富的產(chǎn)品形態(tài)滿(mǎn)足不同消費(fèi)群體需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。

4 創(chuàng)新商品房消化渠道，打通商住房與保障房、棚改房和安置房的通道

(1)多渠道滿(mǎn)足公共租賃住房需求。應(yīng)適當(dāng)停止政府新建公共租賃住房，鼓勵(lì)保障性住房平臺(tái)公司及專(zhuān)業(yè)化房屋租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)承租和運(yùn)營(yíng)居民自住需求以外的棚戶(hù)區(qū)改造安置住房，面向符合公共租賃住房保障條件的或其他有租房需求的對(duì)象出租。要整合中央、省、市保障房補(bǔ)貼和廉租住房易地建設(shè)資金,集中分批購(gòu)買(mǎi)部分庫(kù)存商品房房源用于公租房配租。

(2)大力推進(jìn)棚改貨幣化安置。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因公共利益征收的項(xiàng)目，除集體土地上已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的安置點(diǎn)外，一律不再新安排宅基地建房，原則上一律實(shí)行貨幣化安置。貨幣化安置方式由政府購(gòu)買(mǎi)房源和組織團(tuán)購(gòu)安置向被征收人自主安置延伸。重點(diǎn)就是搭建征收項(xiàng)目安置房源庫(kù)，打造安置房超市，引導(dǎo)、支持被征收人用貨幣補(bǔ)償款自主購(gòu)買(mǎi)商品住房，最大限度滿(mǎn)足被征收人個(gè)性化多元化住房需求。要建立和完善棚改貨幣化安置的模式和流程，利用貨幣化安置政策，通過(guò)消化庫(kù)存商品住房，縮短回遷安置周期。

5 合理引導(dǎo)，積極鼓勵(lì)住房消費(fèi)

(1)支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。對(duì)選擇進(jìn)城購(gòu)房的農(nóng)民，其農(nóng)村宅基地使用權(quán)、宅基地上房屋使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、集體資產(chǎn)收益分配權(quán)等權(quán)益繼續(xù)受法律保護(hù)。對(duì)進(jìn)城購(gòu)房不愿辦理戶(hù)籍遷移手續(xù)而只辦理居住證的農(nóng)民，依法享有與城市居民同等的社會(huì)保障、公共教育、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)培訓(xùn)、公共文化、社會(huì)救助、計(jì)劃生育等方面的權(quán)利，其子女進(jìn)城接受義務(wù)教育的,享有與城鎮(zhèn)居民子女同等待遇,由所在的教育部門(mén)統(tǒng)籌安排入學(xué)。此外，探索建立農(nóng)村宅基地和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自愿有償退出機(jī)制，鼓勵(lì)、引導(dǎo)農(nóng)民按照流轉(zhuǎn)、退出等方式處置農(nóng)村宅基地和農(nóng)村承包土地，增強(qiáng)農(nóng)民的購(gòu)買(mǎi)力。

(2)實(shí)行農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼及稅收優(yōu)惠政策。對(duì)在城市購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，由購(gòu)房人憑網(wǎng)簽合同備案證明和完稅憑證向房管部門(mén)申請(qǐng)，由財(cái)政部門(mén)給予購(gòu)房補(bǔ)貼。對(duì)國(guó)有、集體土地上房屋被征收的，被征收人可自愿選擇某一房地產(chǎn)項(xiàng)目安置，并可一次性享受安置補(bǔ)償費(fèi)。被征收房屋的居民可用安置補(bǔ)償費(fèi)購(gòu)買(mǎi)商品房，購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)由參與安置的開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常市場(chǎng)售價(jià)基礎(chǔ)上給予適當(dāng)優(yōu)惠，且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)安置補(bǔ)償費(fèi)的部分免征契稅。

(3)充分發(fā)揮住房公積金的支持作用。適當(dāng)放寬優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)在住房公積金貸款登記備案、貸款發(fā)放等方面的條件,將優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)個(gè)貸放貸條件由原來(lái)的項(xiàng)目主體工程封頂調(diào)整為取得商品房預(yù)售許可證之時(shí)。將符合條件的農(nóng)民、個(gè)體工商戶(hù)、靈活就業(yè)人員等納入住房公積金制度的覆蓋范圍，并將繳存住房公積金列入勞動(dòng)合同約定事項(xiàng)，加強(qiáng)規(guī)范和引導(dǎo)。住房公積金要合理確定貸款條件、優(yōu)化流程、簡(jiǎn)化手續(xù)，切實(shí)提高資金使用效率，支持繳存住房公積金的市民、農(nóng)民、個(gè)體工商戶(hù)利用公積金購(gòu)買(mǎi)住房，建立住房公積金資金使用調(diào)劑機(jī)制。

6 配套相關(guān)政策，提高住房品質(zhì)

(1)落實(shí)金融支持政策。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融政策，制訂有效措施，積極爭(zhēng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額度，支持資質(zhì)良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的有市場(chǎng)前景項(xiàng)目的合理融資需求，并提高貸款授信審批效率，及時(shí)發(fā)放貸款，促進(jìn)商品住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)。進(jìn)一步縮短放貸審批周期，配足個(gè)人住房貸款額度，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通商品住房和改善性普通住房的信貸需求。每年年終，人行對(duì)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)年度發(fā)放的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款及個(gè)人住房貸款進(jìn)行統(tǒng)計(jì)排名，相關(guān)部門(mén)根據(jù)排名情況，于下年度相應(yīng)調(diào)整住房公積金、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金等與住房相關(guān)聯(lián)的存款支持。

(2)加快完善城市配套設(shè)施。加大供水、供氣、供熱、供電、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施以及周邊學(xué)校、醫(yī)院、公交站點(diǎn)等配套設(shè)施建設(shè)力度，做到同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用，優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊配套功能。加強(qiáng)新建小區(qū)周邊公共資源均等化配置，通過(guò)完善新建住宅小區(qū)內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，提高該區(qū)域的便利性、宜居性，促進(jìn)商品房銷(xiāo)售，加快人口集聚。

(3)提高住房供應(yīng)品質(zhì)。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)需求，合理供應(yīng)房源。強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)劃把關(guān)，打造精品工程，建設(shè)生態(tài)宜居社區(qū)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)推廣成品住房，建設(shè)節(jié)能環(huán)保型住房，滿(mǎn)足不同人群住房需求。鼓勵(lì)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將在建的商品住房項(xiàng)目調(diào)整建設(shè)為成品住房，要切實(shí)加強(qiáng)成品住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)的管理。

(4)提升物業(yè)服務(wù)水平。要以改善老舊住宅小區(qū)環(huán)境、擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋率、提高居民生活質(zhì)量、構(gòu)建和諧社區(qū)為目標(biāo)，對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造，使居民有一個(gè)良好的生活環(huán)境。物業(yè)企業(yè)要強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)，提高物業(yè)服務(wù)水平和服務(wù)效率，只有物業(yè)服務(wù)做到位，居民才有信心在小區(qū)內(nèi)放心買(mǎi)房，從而消化開(kāi)發(fā)企業(yè)庫(kù)存量。