張彥東

(吉林省通榆縣國土資源局，吉林 通榆 137200)

不動產(chǎn)登記相關(guān)問題探討

張彥東

(吉林省通榆縣國土資源局，吉林 通榆 137200)

在不動產(chǎn)登記工作中，需要明確問題，使用有效的策略，這樣才有利于實(shí)現(xiàn)政務(wù)工作的創(chuàng)新發(fā)展。分析實(shí)施不動產(chǎn)登記制度的意義，探討“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)與不動產(chǎn)登記的融合，闡述“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)展開不動產(chǎn)登記的策略。

不動產(chǎn)；登記；問題

1 實(shí)施不動產(chǎn)登記制度的意義

我國實(shí)施不動產(chǎn)登記制度的意義主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，能夠有效維護(hù)不動產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，通過采取不動產(chǎn)登記舉措，有效保障了不動產(chǎn)交易的安全性，從而極大減少了欺詐現(xiàn)象。第二，從客觀角度來看，不動產(chǎn)登記制度本身還具備相應(yīng)的反腐倡廉效果，深受廣大人們?nèi)罕姷闹匾?。尤其是在?dāng)今炒房客不斷涌現(xiàn)，人們都希望借助不動產(chǎn)登記制度，直接將此類炒房人員打回原型，以促使其接受國家和群眾的監(jiān)督。第三，構(gòu)建完善的不動產(chǎn)登記制度，能夠幫助政府部門更好地掌控國內(nèi)房地產(chǎn)市場的情況，從而為房地產(chǎn)行業(yè)制定宏觀調(diào)控政策提供參考依據(jù)。近幾年，我國頒布和推行不動產(chǎn)登記制度，通過對不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記，節(jié)約了大量的人力資源成本，從而極大降低了政府在行政管理方面的財(cái)政支出。

2 “互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)與不動產(chǎn)登記

2.1 不動產(chǎn)登記概述

不動產(chǎn)登記是通過權(quán)威部門，通過財(cái)產(chǎn)的登記，明確對于財(cái)產(chǎn)的權(quán)利內(nèi)容。實(shí)際上，不動產(chǎn)登記工作的開展具有一定的復(fù)雜性，我國的不動產(chǎn)登記工作起步較晚，但是隨著社會的不斷發(fā)展，我國逐漸明確了該工作負(fù)責(zé)的部門，完善了不動產(chǎn)信息管理平臺的建設(shè)。在以往不動產(chǎn)登記工作的開展過程中，存在著一些問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是人員問題。全國范圍內(nèi)的不動產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記，需要很多部門相互協(xié)調(diào)配合，還需要開展一些新業(yè)務(wù)，這樣就對從業(yè)人員提出了更高的要求，不僅需要增加工作人員數(shù)量，還要注重他們工作能力和素質(zhì)的提升。二是管理平臺建設(shè)問題。統(tǒng)一信息管理平臺的建設(shè)工作涉及很多方面，需要多方協(xié)調(diào)與努力才能實(shí)現(xiàn)。

2.2 “互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)與不動產(chǎn)登記的關(guān)系

互聯(lián)網(wǎng)+行業(yè)是未來信息社會的發(fā)展趨勢，面對不動產(chǎn)登記工作中存在的諸多問題，借助于“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)，能夠有效在技術(shù)層面上解決信息管理平臺的建設(shè)問題，一旦不動產(chǎn)登記工作平臺構(gòu)建完成，不僅可以有效提升工作效率，還能有效提升客戶服務(wù)質(zhì)量。同時，運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)展開不動產(chǎn)登記工作也有其現(xiàn)實(shí)條件。一方面在互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成熟發(fā)展的情況下，政聯(lián)網(wǎng)的建設(shè)是十分迫切的，在政聯(lián)網(wǎng)平臺的建設(shè)過程中，可以充分運(yùn)用成熟的技術(shù)手段，有效增加不動產(chǎn)登記平臺建設(shè)的安全性。另一方面，想要有效實(shí)現(xiàn)政務(wù)工作的高效、便捷，必然要注重互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，這樣才有利于促進(jìn)政務(wù)工作的與時俱進(jìn)。

2.3 “互聯(lián)網(wǎng)+”在不動產(chǎn)登記應(yīng)用中存在的問題

雖然互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的運(yùn)用，改善了不動產(chǎn)登記工作的情況，但是依然存在一些需要完善和解決的問題，具體來說，主要有以下幾個方面：一是信息的整合問題，在平臺的建設(shè)過程中，需要構(gòu)建數(shù)據(jù)庫，很多信息要被錄入系統(tǒng)中，需要技術(shù)人員注重方法的選擇，提高信息平臺的建設(shè)效率。二是在不動產(chǎn)登記平臺的建設(shè)過程中，需要注意信息平臺的準(zhǔn)確性、便利性，需要技術(shù)人員在平臺設(shè)計(jì)過程中，考慮用戶的需要。三是私人信息泄露問題，網(wǎng)絡(luò)安全問題是普遍存在的，需要相關(guān)部門提高信息平臺的安全性能，保障用戶的隱私。

由于各種原因?qū)е乱艳k理房屋登記但未辦理土地登記的房屋，在辦理轉(zhuǎn)移及抵押登記時，登記部門是否有權(quán)停止辦理轉(zhuǎn)移或抵押登記，待完成土地審批手續(xù)，繳納出讓金后才能辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，還是不影響房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，附記欄中備注無土地登記信息，如果選擇第二種方式，則達(dá)不到統(tǒng)一登記的要求。

房產(chǎn)證已變更但土地證尚未變更的，在權(quán)利人申請變更土地證的時候，是按照換證登記受理，還是轉(zhuǎn)移登記受理，房屋產(chǎn)權(quán)未變的情況下，是否必須要原土地證權(quán)利人與現(xiàn)土地證權(quán)利人雙方申請。

房產(chǎn)證用途與土地證用途不一致時，登記部門是否有權(quán)要求房產(chǎn)或土地證用途按照規(guī)劃用途進(jìn)行用途變更審批后再進(jìn)行統(tǒng)一登記。

3 “互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)展開不動產(chǎn)登記的策略

3.1 不動產(chǎn)登記信息化的基本發(fā)展思路

首先，在運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)展開不動產(chǎn)登記時，應(yīng)注重網(wǎng)絡(luò)平臺的建設(shè)。我國網(wǎng)絡(luò)用戶廣泛存在，應(yīng)注重官方微博、微信公眾平臺的建設(shè)。要注重引導(dǎo)用戶關(guān)注網(wǎng)絡(luò)平臺。除了強(qiáng)化平臺宣傳之外，要注重各類網(wǎng)絡(luò)信息平臺的完善和管理，使其具備實(shí)用的功能，例如：實(shí)現(xiàn)微信平臺信息咨詢與服務(wù)，向用戶推送相關(guān)消息，實(shí)現(xiàn)用戶業(yè)務(wù)的在線預(yù)約等。其次，在線上工作的開展過程中，要實(shí)現(xiàn)線上、線下工作的一體化，當(dāng)用戶通過線上業(yè)務(wù)預(yù)約時，業(yè)務(wù)人員也要注重線下工作的準(zhǔn)備，對于細(xì)節(jié)工作的處理要得當(dāng)，例如：用戶業(yè)務(wù)預(yù)約成功后，要向其發(fā)送系統(tǒng)信息，或者定期提醒用戶進(jìn)行業(yè)務(wù)辦理。最后，還應(yīng)注重結(jié)合不動產(chǎn)登記工作的特點(diǎn)進(jìn)行“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)的應(yīng)用。

3.2 制定不動產(chǎn)登記程序法律規(guī)范

在全國人大制定的物權(quán)法中，明確了不動產(chǎn)的物權(quán)模式，與登記的模式與規(guī)范實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一。在不動產(chǎn)登記條例方面，深入完善了關(guān)于不動產(chǎn)登記的法律規(guī)章制度。盡管我國現(xiàn)行的有關(guān)不動產(chǎn)的法律條例相對較多，但其中仍然有極個別的法律條例存在重疊、不協(xié)調(diào)乃至重復(fù)的問題。筆者建議完善此類法律法規(guī)，在時機(jī)成熟的背景下，可直接將《不動產(chǎn)登記暫行條例》升級為正式的法律法規(guī)，從而據(jù)此明確我國不動產(chǎn)登記的效力、程序及性質(zhì)等，促使我國不動產(chǎn)登記制度更加完善。

3.3 強(qiáng)化機(jī)構(gòu)整合力度

市縣級國土資源管理部門因?yàn)閮?nèi)部缺乏不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，因此對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的認(rèn)識明顯不足。不動產(chǎn)登記條例的貫徹實(shí)施不全面，在整體思想上不夠統(tǒng)一，筆者建議國土資源部必須適當(dāng)派遣相應(yīng)的督導(dǎo)人員，對地方的不動產(chǎn)登記工作進(jìn)行監(jiān)督與指導(dǎo)，保障不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的優(yōu)化整合。

3.4 構(gòu)建針對不動產(chǎn)登記審查的制度

要保證不動產(chǎn)交易的穩(wěn)定性，就必須樹立物權(quán)變動的公信效力。如何實(shí)施審查制度，成為了檢驗(yàn)登記信息的重要基礎(chǔ)和前提。我國物權(quán)法仍然處于初級階段，一些實(shí)質(zhì)性審查工作的開展需要大量的人力與資金保障，導(dǎo)致物權(quán)法中尚未明確規(guī)定不動產(chǎn)登記必須開展實(shí)質(zhì)性的審查工作。從實(shí)際情況來看，實(shí)質(zhì)的審查工作很難獲得全面有效的落實(shí)，甚至還將導(dǎo)致登記信息的錯位，對不動產(chǎn)交易的利益雙方帶來巨大的損失。因此，必須頒布不動產(chǎn)登記審查制度，并貫徹落實(shí)。

4 不動產(chǎn)登記應(yīng)用“互聯(lián)網(wǎng)+”實(shí)例分析

實(shí)際上，在我國很多城市中，都已運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)構(gòu)建了不動產(chǎn)登記網(wǎng)絡(luò)信息平臺。例如：A市的不動產(chǎn)登記工作取得了一定的成績。首先，A市注重不動產(chǎn)登記模式的創(chuàng)新，不斷完善工作制度、創(chuàng)新工作方法，在遵守各類制度、政策的同時，開展網(wǎng)絡(luò)平臺建設(shè)工作。其次，新構(gòu)建的不動產(chǎn)登記信息平臺，向用戶開放了多種業(yè)務(wù)，一些簡單業(yè)務(wù)用戶通過網(wǎng)絡(luò)平臺操作即可完成，如果需要大廳辦理的業(yè)務(wù)也能實(shí)現(xiàn)在線預(yù)約，有效滿足了用戶的業(yè)務(wù)需求。最后，A市還注重大數(shù)據(jù)的運(yùn)用，通過用戶相關(guān)數(shù)據(jù)分析，不斷提升平臺的性能，注重平臺各類功能的完善，保障信息平臺的運(yùn)作。

5 結(jié)語

在社會發(fā)展過程中，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)的不斷成熟與進(jìn)步，在不動產(chǎn)登記工作中的運(yùn)用一定會更加靈活，實(shí)現(xiàn)長足的發(fā)展和進(jìn)步。

[1] 陳文婷.不動產(chǎn)登記制度若干法律問題研究[D].上海：華東政法大學(xué)，2016.

[2] 劉超.我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討[J].黑龍江科技信息，2016，(16)：291.

[3] 孫楠.論我國不動產(chǎn)登記制度的完善[J].法制與社會，2017，(09)：39-40.

Discussionontherelatedproblemsofrealestateregistration

ZHANG Yan-dong

(Land and Resources Bureau of Tongyu County, Jilin Province, Tongyu 137200, China)

In the work of real estate registration, it is necessary to make clear the problems and use effective strategies so as to realize the innovation and development of government affairs. The implementation of real estate registration system was analyzed, the fusion of “Internet+” technology and real estate registration was discussed, and the real estate registration strategy was expounded.

Real estate; Registration; Problems

D923.2

A

1674-8646(2017)24-0138-02

2017-10-18