周文建

(慈溪市國土資源局，浙江 慈溪 315324)

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不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)精準(zhǔn)度的若干問題

周文建

(慈溪市國土資源局，浙江 慈溪 315324)

不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的精準(zhǔn)度是司法和相關(guān)執(zhí)法部門在執(zhí)法檢查過程中符合國家相關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)度。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)精準(zhǔn)度的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要集中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)、物權(quán)的法律關(guān)系進(jìn)行主、客體的明確，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)精準(zhǔn)度的重要評(píng)價(jià)指標(biāo)就是客體界定的精準(zhǔn)度。因此，重視客體界定的精準(zhǔn)度是保障政府職能部門公信力的重要標(biāo)準(zhǔn)。

不動(dòng)產(chǎn)；產(chǎn)權(quán)保護(hù)；精準(zhǔn)度；思考

1 有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的法律制度

不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律制度保障是由國務(wù)院頒布的相關(guān)條例、辦法等相關(guān)的政策法規(guī)文件,和國家憲法、民法、土地法、森林法、水法、環(huán)境保護(hù)法、草原法、民事訴訟法等相關(guān)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī),以及相關(guān)的由司法部門解釋的法律制度體系構(gòu)成。所謂的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度就是調(diào)整產(chǎn)權(quán)的利益關(guān)系構(gòu)成，進(jìn)一步去規(guī)范產(chǎn)權(quán)主張和產(chǎn)權(quán)受到損害而獲得補(bǔ)償行為的相關(guān)制度建設(shè)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)來講，主要包括不動(dòng)產(chǎn)的等級(jí)制度、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)爭議調(diào)解制度、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)爭議仲裁制度和不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)行政復(fù)議制度四項(xiàng)重要的制度，還包括與法律法規(guī)所匹配的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的調(diào)查規(guī)范、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記規(guī)范、不動(dòng)產(chǎn)界線測量繪制的精準(zhǔn)度指標(biāo)要求等相關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行的技術(shù)性法規(guī)政策。

2 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的產(chǎn)權(quán)客體

2.1 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的產(chǎn)權(quán)客體——自然生態(tài)空間和生態(tài)用地

自然生態(tài)空間就是指具有自然環(huán)境屬性，能夠提升生態(tài)服務(wù)或是生態(tài)產(chǎn)品的國家土地空間資源。自然生態(tài)空間屬于自然環(huán)境的一部分，它不僅包括所屬范圍內(nèi)的土地，還包含空氣和所屬環(huán)境內(nèi)的一切資源和生物群體所構(gòu)成的立體生態(tài)區(qū)域。國家不動(dòng)產(chǎn)部門根據(jù)所屬的生態(tài)空間或是自然生態(tài)系統(tǒng)的地理空間區(qū)域進(jìn)行邊界落地劃分，從而形成了生態(tài)空間和生態(tài)用地。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的產(chǎn)權(quán)客體——自然資源和保護(hù)地

自然資源就是在一定的時(shí)間和條件下，能夠自然產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益來促進(jìn)人類先進(jìn)和未來社會(huì)發(fā)展的自然因素和自然條件。包括土地、礦產(chǎn)、水資源、多樣化的生物、氣候、海洋資源等。自然資源保護(hù)地就是指通過國家法律的有效方式手段對(duì)自然環(huán)境、生態(tài)資源、土地或海洋以及多花樣的生物群體進(jìn)行保護(hù)。在我國法律法規(guī)中，規(guī)定的自然資源保護(hù)地就包括：自然資源保護(hù)區(qū)、自然資源風(fēng)景名勝區(qū)、歷史文化保護(hù)單位和歷史文化城市、村鎮(zhèn)等三類。

3 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)客體界定對(duì)象分析

不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)客體界定的對(duì)象就是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)物的邊界和所屬面積，在依照法律的情況下進(jìn)行現(xiàn)場勘察證據(jù)確認(rèn)，并利用技術(shù)手段對(duì)其進(jìn)行確定的對(duì)象。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)客體界定線是否明確劃分、兌取定位是否準(zhǔn)確，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后期的有效保護(hù)等方面有著十分重要的意義，且邊界線的劃分是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記過程中非常重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的界線，大體可以分為三類，即行政區(qū)域分界線、權(quán)屬客體分界線和地類分界線。

3.1 行政區(qū)域分界線

行政區(qū)域分界線就是指經(jīng)由國務(wù)院或是省市(包括自治區(qū)、直轄市)人民政府所批準(zhǔn)的行政區(qū)域與其相鄰的人民政府的行政區(qū)域管轄管理權(quán)的分界線，我國的行政區(qū)域包括省(直轄市、自治區(qū))界、市界、縣界、鄉(xiāng)鎮(zhèn)界、村屯界。

3.2 權(quán)屬客體分界線

權(quán)屬客體分界線是指國家和集體或是不同的集體在相鄰的不動(dòng)產(chǎn)物上所行使的所有權(quán)的分界線，其包括所有權(quán)的界線、使用權(quán)的界線。

3.3 地類分界線

地類分界線就是根據(jù)國家對(duì)不同自然覆蓋區(qū)域和人類自行利用不同類型的界定方法進(jìn)行土地分類界定劃分，國家依據(jù)法律法規(guī)對(duì)各類保護(hù)區(qū)界線界定就是通過人為的方式進(jìn)行分界線的界定劃分。

生態(tài)紅線，國家依法對(duì)生態(tài)功能區(qū)、服務(wù)區(qū)、生態(tài)資源敏感區(qū)和脆弱區(qū)進(jìn)行的界線劃分，且管控十分嚴(yán)格，它是國家生態(tài)區(qū)域安全的底線。

自然保護(hù)區(qū)就是指對(duì)自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)、瀕臨滅絕的珍貴野生動(dòng)植物的天然生存集中區(qū)、有特殊自然歷史遺產(chǎn)、遺跡的保護(hù)地點(diǎn)(陸地、海洋或是相關(guān)海域)等進(jìn)行依法劃分的特殊保護(hù)區(qū)域。

飲用水水源保護(hù)區(qū)是國家為了保證水源地的環(huán)境質(zhì)量能夠符合國家標(biāo)準(zhǔn)、保障飲用水水源地安全無污染，而進(jìn)行特殊保護(hù)的，擁有一定水資源面積的水域或是陸地水域。

農(nóng)田基本保護(hù)區(qū)就是為了農(nóng)田的基本保護(hù)進(jìn)行的特殊性保護(hù)和監(jiān)管，依據(jù)國家法律法規(guī)對(duì)土地進(jìn)行合理的規(guī)劃布局而劃分的區(qū)域界線。

軍事管理區(qū)包括軍事管理區(qū)和軍事禁區(qū)，軍事禁區(qū)就是有非常重要的軍事設(shè)施或是有重大危險(xiǎn)隱患的區(qū)域。需要國家對(duì)其使用高標(biāo)準(zhǔn)的安全防護(hù)措施進(jìn)行保護(hù)，這也是依照國家的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行界線劃分的。

4 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的界線調(diào)查與測繪研究

不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界線調(diào)研與測繪的實(shí)施是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)客體界線界定程序中最重要的操作程序，它們是既有關(guān)系又有區(qū)別的兩種概念。界線調(diào)查和界線測繪的操作行為對(duì)象都是界線，但二者之間的行為方式卻不同，界線調(diào)查是監(jiān)督管理的行政方式，界線測繪則是界線管理的技術(shù)手段之一。

在明確不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界線概念的前提條件下，界線調(diào)查就是依法對(duì)某種特定的實(shí)物界線進(jìn)行自然和社會(huì)屬性的調(diào)查取證。界線測繪則是依照有關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行界線的調(diào)查取證，然后使用專業(yè)技術(shù)手段測量繪圖。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界線的作用和屬性完全不同，所以在界線調(diào)查和界線測繪過程中的性質(zhì)和作用也截然不同。

5 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)精度概念分析

不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)精度就是指產(chǎn)權(quán)保護(hù)在國家執(zhí)法和司法部門日常工作實(shí)踐操作過程中，對(duì)國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的符合程度。在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確定登記過程中，對(duì)于不動(dòng)的產(chǎn)物在法律法規(guī)中的主客體關(guān)系和相關(guān)的權(quán)利義務(wù)中的明晰度，就是評(píng)價(jià)相關(guān)執(zhí)法、司法部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)精準(zhǔn)度的衡量標(biāo)準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的客體界定精準(zhǔn)度就是要與社會(huì)現(xiàn)階段發(fā)展和現(xiàn)階段科學(xué)技術(shù)水平相互匹配適應(yīng)，且要具有動(dòng)態(tài)性。在不同的歷史時(shí)期就要制定不同的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，這說明市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快，對(duì)社會(huì)商業(yè)化管理的要求就越高，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)精準(zhǔn)度的規(guī)范要求也就更高。

在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)客體界定中，要在法律法規(guī)的明確要求下，通過物證技術(shù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)客體進(jìn)行調(diào)查取證。如果邊界線的走線描述不真實(shí)，描述不詳細(xì)，都會(huì)降低不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)客體邊界線測量的精準(zhǔn)度，使得不動(dòng)產(chǎn)登記的界定成果材料證明力弱，甚至?xí)霈F(xiàn)虛假邊界線的嫌疑。所以，執(zhí)法、司法部門要在不同的環(huán)境地點(diǎn)選取最佳的客體界定方法對(duì)界線進(jìn)行精準(zhǔn)的測量，這樣才能夠提升不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的精準(zhǔn)度，且要遵守國家的法律法規(guī)要求。

6 提升不動(dòng)產(chǎn)界線測繪精準(zhǔn)度的實(shí)施策略

提升不動(dòng)產(chǎn)界線測繪精準(zhǔn)度的主要實(shí)施策略就是不斷地完善界線調(diào)查和測繪的技術(shù)手段。在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)登記過程中，要嚴(yán)格遵照國家有關(guān)法律法規(guī)對(duì)界線的調(diào)查、測繪的各項(xiàng)精準(zhǔn)度標(biāo)準(zhǔn)值進(jìn)行系統(tǒng)化的提升調(diào)整。在調(diào)查、測繪匯總時(shí)，要嚴(yán)肅工作態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)行國家法律法規(guī)，嚴(yán)謹(jǐn)調(diào)研測繪，做到公平、公正、公開，從而全面提升界線調(diào)查和測繪的精準(zhǔn)度標(biāo)準(zhǔn)。

不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)執(zhí)法，司法部門要在國家法律法規(guī)的指導(dǎo)下，統(tǒng)一調(diào)查和測繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和正確測量繪圖的方法，同時(shí)要強(qiáng)化標(biāo)志性界線的固定技術(shù)和固定程序之間的完美銜接，要將有效的調(diào)查數(shù)據(jù)、指認(rèn)界線的現(xiàn)場指正和社會(huì)的公開監(jiān)督納入到調(diào)查測繪總體質(zhì)量提升的改進(jìn)措施中，才能夠保證不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的精準(zhǔn)度。

7 結(jié)語

不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主管部門在提高不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)精準(zhǔn)度的工作過程中，要嚴(yán)格控制好界線質(zhì)量劃分的控制，要嚴(yán)格執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)的管理制度，從根本上保證不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)精準(zhǔn)度的合法性、權(quán)威性，讓不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)精準(zhǔn)度測算工作更加公開、透明，讓人民滿意，讓政府滿意。

[1] 程燁.論提高不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)精準(zhǔn)度的若干問題[J].國土資源情報(bào)，2017，(04)：20-29.

[2] 趙浩.房地產(chǎn)企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)體系的構(gòu)建[J].中國房地產(chǎn)綜合版，2016，(10)：54-57.

Some problems on the precision of real estate property protection

ZHOU Wen-jian

(Cixi Land and Resources Bureau, Cixi 315324, China)

The accuracy of real estate property protection is the standard of judicial and relevant law enforcement departments in the process of law enforcement inspection in line with the relevant provisions of the state. The evaluation criteria of the accuracy of the protection of real estate property rights should focus on the legal relationship between immovable property and real right. The important evaluation index of the accuracy of real estate property right is the accuracy of object definition. Therefore, to focus on the definition of the accuracy of the object is the important standard of credibility to protect the government functions.

Real estate; Property protection; Precision; Reflection

2017-03-21

周文建(1967-)，男，理學(xué)學(xué)士學(xué)位。

D923

B

1674-8646(2017)09-0106-02