張國(guó)明

(吉林建筑大學(xué)，長(zhǎng)春 130118)

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商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)營(yíng)管理的研究

張國(guó)明

(吉林建筑大學(xué)，長(zhǎng)春 130118)

近年來(lái)，我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展速度也在逐年提升，給工程運(yùn)營(yíng)管理提出了新的目標(biāo)和要求。在商業(yè)地產(chǎn)的施工過(guò)程中仍存在一些問(wèn)題，嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的有序開(kāi)展。因此，只有徹底解決這些問(wèn)題，才能更好地促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的快速發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)；工程運(yùn)營(yíng)；管理；研究

1 商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

1.1 工程施工體系不健全，盲目追求施工進(jìn)度

在開(kāi)始施工之前并沒(méi)有對(duì)施工全過(guò)程進(jìn)行科學(xué)的安排計(jì)劃，施工各個(gè)環(huán)節(jié)存在很大的隨意性，很難控制。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏，很容易延誤工期。因?yàn)槭┕ぶ腥狈y(tǒng)一的協(xié)調(diào)安排，對(duì)一些資源調(diào)動(dòng)缺乏大局意識(shí)，很容易造成資源緊缺和閑置現(xiàn)象，工程質(zhì)量很難保證。

1.2 安全措施少，安全事故多

安全是任何生產(chǎn)活動(dòng)的第一前提條件，施工過(guò)程中很多施工人員安全認(rèn)識(shí)不夠，很少注重人身安全。同時(shí)，施工管理工作人員在工作中存在管理不到位，精力、資金、人力等資源投入明顯不足，很難為施工順利進(jìn)行提供安全保障。

1.3 工程質(zhì)量不過(guò)關(guān)

建筑的最終質(zhì)量問(wèn)題始終是人們重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象，但是建筑因質(zhì)量不合格導(dǎo)致事故發(fā)生時(shí)有出現(xiàn)，嚴(yán)重影響了建筑的使用安全性。建筑質(zhì)量不合格主要是因?yàn)樵谑┕み^(guò)程中管理不合格造成的，偷工減料、以次充好等行為的存在，不按照操作規(guī)范制定，施工隨意性加大都是造成質(zhì)量不過(guò)關(guān)的主要因素。

2 商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)營(yíng)管理的有效措施

2.1 健全工程造價(jià)管理體系，加強(qiáng)監(jiān)督工作

在工程施工前期，要全面分析工程造價(jià)的預(yù)算。通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)人士，對(duì)工程每個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行詳細(xì)分析，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的變化，對(duì)工程的造價(jià)成本進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，合理調(diào)控工程中的各種資源，確保資源得到最大化利用，減少資源閑置浪費(fèi)情況的發(fā)生，進(jìn)一步減少工程支出成本。同時(shí)，施工企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)要對(duì)工程進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，隨時(shí)關(guān)注成本支出情況，對(duì)存在的異?，F(xiàn)象要及時(shí)分析原因，減少成本的過(guò)多支出。要加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督力度，確保各個(gè)環(huán)節(jié)都在監(jiān)督范圍之內(nèi)，要通過(guò)落實(shí)各項(xiàng)責(zé)任制度，提高工作人員的責(zé)任意識(shí)，確保工作順利進(jìn)行。

2.2 合理安排施工進(jìn)度

在施工過(guò)程中，要按照前期計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，確保各項(xiàng)工作按照規(guī)定時(shí)間完成，不能夠盲目追求加快工程進(jìn)度。在施工之前，要對(duì)施工中可能存在的難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行專業(yè)評(píng)估，制定應(yīng)對(duì)預(yù)案，確保施工中有案可依，快速克服各種難題，確保施工順利進(jìn)行。要對(duì)施工當(dāng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)做到統(tǒng)籌兼顧，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的工作做好銜接工作，避免因銜接不到位影響工程質(zhì)量，確保工程按照計(jì)劃進(jìn)行，順利竣工。

2.3 安全施工管理措施分析

第一，要提高施工人員的思想安全認(rèn)識(shí)，確保對(duì)安全認(rèn)識(shí)到位，對(duì)安全措施落實(shí)到位。施工過(guò)程中必須將安全生產(chǎn)放在工作首位，堅(jiān)持以人為本的工作原則，通過(guò)落實(shí)安全管理制度，設(shè)置第一安全負(fù)責(zé)人，用責(zé)任推動(dòng)安全管理工作。要落實(shí)責(zé)任倒查制，要明確各個(gè)崗位安全責(zé)任，責(zé)任落實(shí)到人、落實(shí)到位，一旦發(fā)生事故，要追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任，切實(shí)提高工作人員的安全責(zé)任意識(shí)。要通過(guò)員工培訓(xùn)活動(dòng)，提高工作人員的安全生產(chǎn)水平和排查隱患能力，在工作中能夠完全按照操作規(guī)范要求進(jìn)行施工，并且能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的安全隱患問(wèn)題。

第二，要抓好施工隊(duì)伍的綜合素質(zhì)。在建立隊(duì)伍的初期，要嚴(yán)把招錄關(guān)，嚴(yán)格明確招錄對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)，禁止不符合要求標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)入施工隊(duì)伍。尤其是一些技術(shù)性較強(qiáng)的崗位人員，要求其必須有相關(guān)資格證書(shū)，并且通過(guò)現(xiàn)象考核的方式，了解其專業(yè)能力。同時(shí)，要對(duì)施工隊(duì)伍定期開(kāi)展培訓(xùn)活動(dòng)，既要提高隊(duì)伍的安全意識(shí)，也要提高隊(duì)伍的施工水平。

第三，施工過(guò)程中的管理監(jiān)控?？梢栽谑┕がF(xiàn)場(chǎng)關(guān)鍵部位設(shè)置視頻監(jiān)控器，時(shí)時(shí)監(jiān)控施工現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)情況，通過(guò)監(jiān)控設(shè)備的安裝，時(shí)刻提醒工作人員注意施工流程規(guī)范，注意安全施工。

2.4 加快提高商業(yè)地產(chǎn)工程的質(zhì)量

第一，施工企業(yè)要強(qiáng)化施工管理工作，有效規(guī)范施工各個(gè)環(huán)節(jié)。施工現(xiàn)場(chǎng)使用的施工材料非常多，要加強(qiáng)對(duì)材料的管理力度，對(duì)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的材料數(shù)量進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，在確保施工使用充足的情況下，盡量在施工現(xiàn)場(chǎng)不存放施工材料，避免材料丟失、失效，要明確擺放位置，避免因材料導(dǎo)致事故發(fā)生。

第二，加強(qiáng)隱患排查力度，定期組織工作人員對(duì)施工情況開(kāi)展隱患排查工作，重點(diǎn)排查施工關(guān)鍵部門(mén)和工序銜接點(diǎn)。針對(duì)一些技術(shù)含量較高安全隱患，可以由技術(shù)部門(mén)組織人員陪同開(kāi)展檢查，確保檢查工作無(wú)死角。對(duì)發(fā)現(xiàn)的隱患問(wèn)題要進(jìn)行詳細(xì)登記，責(zé)成有關(guān)部門(mén)立即整改，并在今后檢查工作中重點(diǎn)對(duì)這些隱患點(diǎn)進(jìn)行檢查，確保整改到位。

第三，提高工程科技含量。要組織技術(shù)人員經(jīng)常開(kāi)展培訓(xùn)工作，對(duì)一些新技術(shù)、新材料的使用進(jìn)行學(xué)習(xí)，引進(jìn)高新科技投入到工程施工中，用科技的力量提升工程的質(zhì)量。

2.5 加強(qiáng)工程管理的過(guò)程控制

首先，工程管理團(tuán)隊(duì)必須在設(shè)計(jì)交底的基礎(chǔ)上認(rèn)真閱圖，了解設(shè)計(jì)理念，掌握重點(diǎn)部位的設(shè)計(jì)要點(diǎn)和產(chǎn)品功能效果要求。其次，施工管理過(guò)程中要堅(jiān)持“樣板帶路”的原則。加強(qiáng)工程計(jì)劃的各分項(xiàng)節(jié)點(diǎn)控制，將分項(xiàng)節(jié)點(diǎn)控制在計(jì)劃的可控范圍內(nèi)，以免因部分節(jié)點(diǎn)延后打亂工程計(jì)劃，另外還要落實(shí)成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和措施，真正做到全過(guò)程的成品保護(hù)管控體系。最后，大力推進(jìn)文明施工，落實(shí)文明施工的各項(xiàng)措施。

2.6 在商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)營(yíng)管理上應(yīng)打造商業(yè)性質(zhì)的購(gòu)物中心

購(gòu)物中心的文化體驗(yàn)是建立在不斷創(chuàng)新之上，是具有生命力的，因而其對(duì)消費(fèi)者所產(chǎn)生的黏性也更為持久。通過(guò)靈活多樣的租戶組合提高購(gòu)物中心的文化體驗(yàn)，加大體驗(yàn)式、文化類租戶的比重。這不僅大大提升購(gòu)物中心的整體運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)，也能使品牌之間獲得聯(lián)動(dòng)式的發(fā)展?？蓞⒖嫉牟襟E有：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，購(gòu)物中心在與文化體驗(yàn)類租戶提出商業(yè)要求，在建筑設(shè)計(jì)階段予以參考。購(gòu)物中心通過(guò)提供優(yōu)惠條件和靈活的合作方式，確立與主力品牌的合作關(guān)系。隨后在主力品牌的影響下，以此形成各業(yè)態(tài)的品牌群，發(fā)揮品牌效應(yīng)和集群效應(yīng)，帶動(dòng)中心與品牌建立更緊密的合作，開(kāi)展相關(guān)的主題活動(dòng)，在與品牌文化相呼應(yīng)的同時(shí)，打造成一個(gè)具有文化內(nèi)涵的商業(yè)綜合體。

3 結(jié)語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)的順利發(fā)展與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高密切相關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑工程管理能夠切實(shí)保障工程質(zhì)量，提高工程建設(shè)效率，節(jié)約項(xiàng)目施工成本，保障建筑工程順利完成。商業(yè)地產(chǎn)的工程運(yùn)營(yíng)管理更是對(duì)管理的成本和過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格把控的重要過(guò)程。在我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展的今天，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量的不斷增多，規(guī)模的不斷擴(kuò)大，是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全新挑戰(zhàn)，作為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，也應(yīng)積極面對(duì)并積極解決這些問(wèn)題。只有做好商業(yè)地產(chǎn)的工程運(yùn)營(yíng)管理，才能夠有效地促進(jìn)工程項(xiàng)目的健康發(fā)展，做到房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和平衡發(fā)展。

[1] (美)丹尼斯·丁·麥肯齊(DennisJ.Mckenzie),(美)理查德·M·貝茲(RichardM.Betts).房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2003.

[2] 敬志勇.成熟型企業(yè)內(nèi)在價(jià)值評(píng)估的有效性檢驗(yàn)——以中國(guó)房地產(chǎn)上市公司為例[J].中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估，2015，(10)：25-27.

[3] 洪軍偉.基于UAP平臺(tái)的商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[D].哈爾濱：哈爾濱工業(yè)大學(xué)，2015.

[4] 余煒.HWPG公司跨區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理信息系統(tǒng)架構(gòu)研究[D].上海：華東理工大學(xué)，2011.

[5] 孟亞.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展前景探析[J].中國(guó)市場(chǎng)，2016，(25)：86-89.

Research on operation management of commercial real estate engineering

ZHANG Guo-ming

(Jilin Jianzhu University, Changchun 130118, China)

In recent years, the speed of urban economic development in China has been accelerating, and the development speed of real estate has been increasing year by year, which has put forward new goals and requirements for engineering operation and management. There are still some problems in commercial real estate construction process, which has seriously affected the orderly operation of the commercial real estate engineering. Therefore, only by solving the issues can better promote the rapid development of China’s commercial real estate.

Commercial real estate; Engineering operation; Management; Research

2017-02-16

張國(guó)明(1964-)，男，副教授，碩士研究生。

F293

B

1674-8646(2017)09-0032-02