汪 喬

北京中鐵悅誠投資管理有限公司

新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制策略研究

汪 喬

北京中鐵悅誠投資管理有限公司

我國已經(jīng)進入經(jīng)濟“新常態(tài)”，新的經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)市場面臨著巨大挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)獲得利潤的重要途徑，也是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營方式改革的關鍵點。在成本控制過程中，企業(yè)的制度建設、信息建設、人力資源建設以及項目各個階段的流程控制都發(fā)揮著重大的作用。

新常態(tài)；房地產(chǎn)；成本控制；策略

1 引言

我國經(jīng)濟進入“新常態(tài)”后，轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，控制成本成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的重要途徑。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在成本控制方法落后的情況。在競爭日益激烈的經(jīng)濟環(huán)境下，尋找有效、科學的成本控制方法對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的促進作用[1]。

2 我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題

(1)對成本控制認識不足。普遍通過擴大投資規(guī)模來增加企業(yè)利潤，忽略了企業(yè)內(nèi)部其他因素對成本費用的影響，出現(xiàn)一些環(huán)節(jié)控制不足，其他環(huán)節(jié)過度控制的情況[2]。

(2)成本控制制度體系不健全。權(quán)責劃分不夠明確，管理缺乏制度化，部門間的協(xié)同意識差，造成內(nèi)部成本消耗比較大。工作一旦出現(xiàn)偏差，就會帶來巨大的經(jīng)營和財務風險。

(3)成本控制監(jiān)督模式不健全。管理層對于成本控制工作的關注僅僅停留在財務報表上，并沒有結(jié)合設計、施工等環(huán)節(jié)進行系統(tǒng)的、針對性的控制工作?？荚u機制和監(jiān)督模式的不健全也降低了整個企業(yè)成本控制工作的執(zhí)行效率[3]。

3 成本控制策略研究[4][5]

3.1 完善成本控制組織架構(gòu)，提升企業(yè)內(nèi)部各組織的聯(lián)動性

企業(yè)以總經(jīng)理為成本管理核心，積極做好項目開發(fā)過程中的成本管理協(xié)調(diào)工作，理順各部門之間的成本管理關系，明確各部門的管理權(quán)責，針對具體項目由各部門抽調(diào)專業(yè)人員組建成管理小組，以提升各部門之間的成本管理聯(lián)動性。

3.2 構(gòu)建成本管理信息系統(tǒng)

利用現(xiàn)代信息技術構(gòu)建成本信息系統(tǒng)，對信息進行科學的、高效的、連續(xù)性的、全面的處理和分析。信息處理的內(nèi)容應該包括：項目預算系統(tǒng)、項目成本系統(tǒng)、資金管理系統(tǒng)、銷售系統(tǒng)、人力資源管理系統(tǒng)、客戶管理系統(tǒng)等。

3.3 建立各成本要素之間的協(xié)同管理機制

(1)前期策劃階段。項目開發(fā)要考慮邊際成本、地理位置、規(guī)模以及投資概算等。通過市場調(diào)研提出方案，在進行可行性目標的論證后項目進入立項階段。立項階段要對項目進行全面的成本預算，并以此為基礎設計市場推廣等相關方案。成本控制要注重工程項目的可持續(xù)性，注重從靜態(tài)成本到動態(tài)成本的有效控制，把資金合理分配在各個環(huán)節(jié)，保證項目開發(fā)的正常資金流，保證項目正常順利進行。

(2)方案設計階段。方案設計階段卻決定著整個項目的建設成本，對項目整體影響較大。企業(yè)要隨時與設計單位就建筑類別、建筑風格、設計流程等方面進行廣泛溝通，確保在設計的過程中沒有疏漏。

(3)項目施工階段。首先，要嚴格規(guī)范招標管理，從源頭上控制成本；其次，各部門在施工過程中要協(xié)同合作，確保工程進度與工程質(zhì)量。財務部門要詳細地分化預算成本支出與實際的成本支出；采購部門要在保證貨物質(zhì)量的前提下控制成本；在項目施工與結(jié)算的同時，工程部門和財務部門要定期把詳細信息上報給高層，讓高層隨時知道項目開發(fā)進程。在施工過程中要緊緊圍繞質(zhì)量、時間、材料這三點來開展工作。

(4)竣工驗收階段。如果通不過竣工驗收，企業(yè)就必須對項目進行整改，整改必然會產(chǎn)生相關成本，同時也會面臨很高的延期交付賠償風險。所以要做好項目驗收工作，并提前做好已完工合格施工內(nèi)容的結(jié)算工作，為后續(xù)的竣工結(jié)算奠定基礎。房地產(chǎn)企業(yè)應將最終結(jié)算與事前預算的誤差控制在5%之內(nèi)4]。

(5)銷售階段。銷售階段是項目資金回籠，成本控制最終得以實現(xiàn)的階段。大部分房地產(chǎn)的銷售階段在項目立項后便開始了。銷售策略既要吻合市場又要根據(jù)項目運轉(zhuǎn)的實際情況來變通。銷售要注重企業(yè)的信譽，一些違背市場秩序的營銷途徑從長遠看不利于企業(yè)發(fā)展。

3.4 加強人力資源建設和激勵制度建設

(1)建立綜合素質(zhì)評價體系。建立合理的綜合素質(zhì)評價體系，可以客觀對員工的綜合素質(zhì)進行評價，根據(jù)員工的學歷、專業(yè)、職業(yè)經(jīng)歷、性格，興趣、愛好等進行工作分配，從而提高工作效率。

(2)建立績效考評制度。建立公平公正合理的績效考評制度是激勵機制的核心。通過適時合理的獎勵，調(diào)動員工的積極性，吸引人才、留住人才。

(3)人本管理與倫理管理。定期從思想認識、工作方式方法、處事技巧等方面對員工進行專業(yè)系統(tǒng)的培訓。重視員工價值、給員工充分展現(xiàn)和發(fā)展自我的平臺，尊重員工的合理需求，讓員工形成對企業(yè)的歸屬感、自信心和榮譽感，從而調(diào)動員工的積極性和創(chuàng)造精神。

3.5 構(gòu)建成本管理自循環(huán)系統(tǒng)

及時總結(jié)成功與失誤的經(jīng)驗教訓，構(gòu)建成本管理自循環(huán)系統(tǒng)，使得企業(yè)找到最適合自己的成本管理措施，為后續(xù)的成本管理工作奠定基礎，為企業(yè)風險防控提供有力支持。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營方式改革的關鍵點。成本控制工作是一個長久的、連續(xù)的、企業(yè)全員參與的過程。在成本控制過程中，企業(yè)的制度建設、信息建設、人力資源建設以及項目各個階段的流程控制都發(fā)揮著重大的作用。企業(yè)應該結(jié)合市場環(huán)境和自身資源條件的變化，在成本控制執(zhí)行的過程中不斷完善控制方法與模式，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

[1]宋述輝.對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的思考[J].商,2014(15):75～79.

[2]許田中.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].會計師,2014(24):13～15.

[3]劉永江.價值工程方法房地產(chǎn)項目設計階段成本控制[J].中華民居(下旬刊),2014(5):38～40.

[4]李小敏.全成本管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目中的應用[J].財務成本管理,2006(8):55～57.

[5]王晨元.新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學,2015