趙永剛

青島金默基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理

趙永剛

青島金默基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，但由于金融危機(jī)等因素，房地產(chǎn)所處的環(huán)境也發(fā)生了很大的變化，逐漸呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，直接危及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)效益。加上近年來，房地產(chǎn)開發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理，改善房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式是一個(gè)必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理就是采用科學(xué)的方法用有限的投資創(chuàng)造出最大的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的投資、設(shè)計(jì)、施工等階段進(jìn)行資源的合理配置，有效利用。本文從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理的特點(diǎn)的角度，提出了一些控制措施，希望有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)，提高成本管理水平，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；成本管理；措施

1 引言

但隨著時(shí)代的發(fā)展，房地產(chǎn)以及逐漸進(jìn)行轉(zhuǎn)型，向更加規(guī)范化的方向轉(zhuǎn)變，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，必須采取有效的措施提高自身的項(xiàng)目管理水平，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)成本的有效控制。然而目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)不容樂觀，大多數(shù)企業(yè)在成本控制方面缺乏有效的管理機(jī)制，無法準(zhǔn)確把握項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本往往超支或失控，損失了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，基于當(dāng)下我國(guó)建筑市場(chǎng)的發(fā)展背景，房地產(chǎn)企業(yè)需要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行自身開發(fā)項(xiàng)目成本管理的改革，建立全面有效的成本管理體系，提高企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理概述

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有以下特點(diǎn)：開發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序復(fù)雜，包括土地獲取、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，因此需要大量的人力、物力、財(cái)力資源，而且即使是一個(gè)小住宅區(qū)也需要3～4年的時(shí)間，大規(guī)模房地產(chǎn)建設(shè)需要將近10年或更長(zhǎng)時(shí)間完成；高風(fēng)險(xiǎn)高收益，房地產(chǎn)開發(fā)效益和風(fēng)險(xiǎn)共存，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求相對(duì)較大，參與者越多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越激烈，受到各種因素的影響，具有很大的不確定性，加上建設(shè)周期較長(zhǎng)，企業(yè)需要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)環(huán)節(jié)多，要求高，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜、系統(tǒng)的工程，不僅滿足消費(fèi)者居民的需求，還涉及到眾多其他行業(yè)，建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題會(huì)引起一系列的后果，帶來嚴(yán)重的影響，因此需要有高水平的風(fēng)險(xiǎn)、成本、質(zhì)量管理的配合。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理原則

不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理，當(dāng)下房地產(chǎn)的成本管理不僅僅要考慮企業(yè)自身的內(nèi)部因素，還需要從全局出發(fā)，兼顧其他方面的成本控制，實(shí)現(xiàn)整體利益的最大化。首先需要以人為本，全員參與，企業(yè)上下所有員工必須具有成本管理的意識(shí)，將成本控制貫穿實(shí)施在每一項(xiàng)工作中；其次，要形成健全的成本管理制度體系，結(jié)合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，落實(shí)每一項(xiàng)成本控制管理措施；再次，加強(qiáng)監(jiān)督管理，使房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理落到實(shí)處；最后，著眼于大局，項(xiàng)目成本管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期、持續(xù)的工作，不能中斷。

3 提高房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的措施

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究可以確保開發(fā)項(xiàng)目以最小的投資消耗獲得最大投資效益，因此在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫時(shí)，應(yīng)充分考慮到實(shí)際情況，把握市場(chǎng)需求，全面收集整理各方面資料，做好前期的準(zhǔn)備工作，使得報(bào)告內(nèi)容充分反映項(xiàng)目開發(fā)的可行性。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、選址、建設(shè)條件、預(yù)期的收入以及今后的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等內(nèi)容都應(yīng)列入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的可行性研究報(bào)告中，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)、不足以及承受能力，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究，以確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否值得發(fā)展。

3.2 構(gòu)建健全的房地產(chǎn)開發(fā)成本管理體系

健全的房地產(chǎn)開發(fā)成本管理體系是以項(xiàng)目經(jīng)理為核心的，包含項(xiàng)目開發(fā)、財(cái)務(wù)管理、材料管理、預(yù)算管理等多個(gè)職能部門的，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)、施工、竣工等環(huán)節(jié)進(jìn)行全面管理的全員參與管理機(jī)制。通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施情況的分析總結(jié)，明確其成本管理的方向，實(shí)現(xiàn)成本管理的良性循環(huán)發(fā)展。在這種機(jī)制中，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該按照部門職責(zé)，將具體的工作任務(wù)分配給各部門，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施奠定基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的施工階段，要充分滲入成本管理制度，要加強(qiáng)相關(guān)人員的成本管理相關(guān)的培訓(xùn)，引進(jìn)先進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方法和流程，不斷提高相關(guān)人員的成本管理意識(shí)，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的水平。

3.3 強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中的成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理在施工階段發(fā)揮著重要的作用，可以節(jié)約大量的人力、物力以及財(cái)力資源，建設(shè)不必要的浪費(fèi)。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的成本管理，主要可以通過控制以下幾個(gè)方面來實(shí)現(xiàn)：材料設(shè)備方面，相關(guān)部門應(yīng)該嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工材料的采購(gòu)、驗(yàn)收，并制定專人進(jìn)行管理，做好施工材料的出進(jìn)登記情況，避免不合格的施工材料的使用，或是施工材料浪費(fèi)嚴(yán)重、丟失、管理混亂的情況發(fā)生；項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更方面，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中，會(huì)由于一些原因?qū)е率┕し桨负驮O(shè)計(jì)內(nèi)容不符，存在變更，這種情況需要盡快處理，比如強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)簽證管理、加強(qiáng)變更的審核等，否則可能導(dǎo)致更大的損失；工程款的支付方面，工程款一旦支付就成為了項(xiàng)目的實(shí)際成本，如果出現(xiàn)問題，會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，因此需要以合同為依據(jù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并且處理問題，對(duì)工程款支付的程序進(jìn)行嚴(yán)格的審查，妥善保管相關(guān)的單據(jù)憑證等，避免不必要的糾紛。最重要的是成本管理要系統(tǒng)化，加強(qiáng)各個(gè)部門之間的積極配合。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制管理是必不可少的，具有十分重要的地位，通過對(duì)資源的合理配置利用，時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作順利開展，進(jìn)而獲得良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理中需要充分考慮項(xiàng)目涉及的眾多環(huán)節(jié)，包含的眾多影響因素，結(jié)合項(xiàng)目各種變更請(qǐng)求，制定切實(shí)可行的項(xiàng)目管理計(jì)劃，進(jìn)行項(xiàng)目成本的研究和分析，不斷總結(jié)分析影響成本管理的原因，進(jìn)而及時(shí)調(diào)整工作內(nèi)容，試下房地產(chǎn)企業(yè)效益的最大化。

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