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        物流地產(chǎn)進(jìn)入“戰(zhàn)國時(shí)代”

        2017-03-07 03:37林華
        華人時(shí)刊 2017年2期
        關(guān)鍵詞:物流園區(qū)物流電商

        林華

        最近,深圳南山集團(tuán)旗下兩家公司宣布合并———A股上市的南山控股宣布將通過換股的方式合并B股上市的深圳基地。這次合并最大的意義是深圳基地旗下的寶灣物流將借道登陸A股,而寶灣物流是中國本土最大的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商,市場(chǎng)份額僅次于兩大國際物流巨頭普洛斯和嘉民。

        隨著中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和電商的崛起,物流地產(chǎn)的發(fā)展前景十分廣闊。于是,包括房企、電商、外資及金融資本等豪強(qiáng)粉墨登場(chǎng),分享中國物流地產(chǎn)盛宴。

        然而,有關(guān)專家表示,由于物流行業(yè)自身的一些獨(dú)有特點(diǎn),使得物流地產(chǎn)投資規(guī)模較高、回報(bào)周期較長(zhǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更激烈。因此,各路資本在搶灘進(jìn)入物流地產(chǎn)的同時(shí),必須做好長(zhǎng)期規(guī)劃和整體考慮,避免風(fēng)險(xiǎn)。

        海內(nèi)外資金蜂擁而至

        近年來,隨著全國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變,房屋銷售增速放緩,房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀求轉(zhuǎn)型,物流地產(chǎn)已成為下一塊蛋糕。

        對(duì)于物流地產(chǎn)來說,最重要的升溫信號(hào)是萬科、平安進(jìn)軍物流地產(chǎn)市場(chǎng)。2015年6月,萬科撤銷了物流地產(chǎn)事業(yè)部,成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司,將其作為一個(gè)獨(dú)立的品牌來運(yùn)作。截至目前,萬科在貴陽、武漢、上海、沈陽、長(zhǎng)沙、成都等地已正式獲取6個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

        平安不動(dòng)產(chǎn)2015年初便在旗下成立了物流地產(chǎn)事業(yè)部并開展物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)。同年10月,平安集團(tuán)與美國Blumberg Investment Partners合作,此次合作包括多個(gè)核心市場(chǎng)的全新物流資產(chǎn),項(xiàng)目?jī)r(jià)值超過6億美元。從9個(gè)到20個(gè)項(xiàng)目,平安不動(dòng)產(chǎn)用9個(gè)月時(shí)間增加了11個(gè)物流園區(qū)項(xiàng)目,如果從2013年在成都的第一個(gè)項(xiàng)目算起,至今也不過三年時(shí)間。

        幾年前,富力地產(chǎn)也投資30億元興建廣州國際空港物流園,而廣州花都的物流地產(chǎn)目前基本處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

        在線零售市場(chǎng)的興起和蓬勃,給電商帶來了巨量物流倉儲(chǔ)需求,電商自身也開始進(jìn)行代建和自建物流的多方嘗試。

        為了提升相對(duì)滯后的物流配套服務(wù),以阿里巴巴(菜鳥網(wǎng)絡(luò))、京東等為代表的大型電商企業(yè)在最近幾年一度扎堆自建倉儲(chǔ)物流。2013年5月28日,馬云宣布成立“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”,進(jìn)軍物流地產(chǎn)。據(jù)介紹,馬云的菜鳥網(wǎng)絡(luò)主要的合作伙伴包括銀泰集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)、富春集團(tuán),中國人壽集團(tuán)、中信銀行將為項(xiàng)目提供資金支持。

        菜鳥網(wǎng)絡(luò)的創(chuàng)立,意味著電商投資物流地產(chǎn)進(jìn)一步白熱化。自2011年開始,京東圈地1400畝落戶5城自建大型物流中心,而2013年底京東在上海投資35億元的物流中心“亞洲一號(hào)”投入使用。蘇寧未來三年計(jì)劃投入200億建設(shè)物流。

        除了國內(nèi)電商,外資物流集團(tuán)也大手筆投資物流地產(chǎn),并占據(jù)中國物流地產(chǎn)的半壁江山。2012年10月,全球最大的工業(yè)地產(chǎn)投資公司之一嘉民集團(tuán)在中國的旗艦項(xiàng)目———嘉民浦東空港物流中心正式投入運(yùn)作,并宣布3-5年內(nèi)在中國投資190億元人民幣。

        自2003年進(jìn)入中國以來,國際物流地產(chǎn)商普洛斯的版圖已經(jīng)擴(kuò)張到國內(nèi)29個(gè)重要城市,投資并管理著103個(gè)物流園區(qū),可供租賃面積達(dá)1150萬平方米,基本形成了對(duì)中國主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消費(fèi)市場(chǎng)的物流配送網(wǎng)路的覆蓋。

        豐樹、騰飛等新加坡物流地產(chǎn)巨頭也同樣激進(jìn)搶奪國內(nèi)高端物流地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和改造,觸角深入長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海以及西南區(qū)域。

        根據(jù)公開信息整理的數(shù)據(jù)顯示,各路資金已經(jīng)在物流地產(chǎn)上投入了超過250億人民幣。而占領(lǐng)國內(nèi)物流地產(chǎn)半壁江山的普洛斯集團(tuán)表示,將在兩年左右的時(shí)間里繼續(xù)在中國擴(kuò)張。由此可以看出,物流地產(chǎn)還將持續(xù)升溫。

        物流地產(chǎn)迎來黃金期

        如今,物流地產(chǎn)迎來了發(fā)展黃金期,國家政策紅利頻現(xiàn)、電子商務(wù)迅速增長(zhǎng)、物流地產(chǎn)租金收益穩(wěn)定、房企尋求物流地產(chǎn)避險(xiǎn),這些都幫助物流地產(chǎn)漸漸從幕后走向舞臺(tái),為眾人所熟識(shí)。

        近來年,國家層面數(shù)次強(qiáng)調(diào)物流業(yè)發(fā)展的重要性。2014年9月,國務(wù)院印發(fā)《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃》,明確了物流業(yè)的發(fā)展方向,并將推動(dòng)物流倉儲(chǔ)朝著專業(yè)化、智能化的方向快速前進(jìn)。2013年9月,發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于印發(fā)全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃的通知》;2014年9月,商務(wù)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)商貿(mào)物流發(fā)展的實(shí)施意見》;這一系列利好政策出臺(tái),將進(jìn)一步推動(dòng)物流地產(chǎn)的發(fā)展。

        中國物流與采購聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)賀登才表示,今后一個(gè)時(shí)期,中國物流業(yè)將處于產(chǎn)業(yè)地位的提升期、現(xiàn)代物流服務(wù)體系的形成期和物流強(qiáng)國的建設(shè)期。

        中國電子商務(wù)的飛速發(fā)展,將產(chǎn)生對(duì)物流配送中心的巨大需求?!吨袊娮由虅?wù)報(bào)告(2015)》的數(shù)據(jù)顯示,2015年,中國電子商務(wù)交易額為20.8萬億元,同比增長(zhǎng)約27%。全國零售實(shí)物商品網(wǎng)上銷售額為32424億元,同比增長(zhǎng)31.6%。全國快遞服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)量達(dá)到206.7億件,同比增長(zhǎng)48%,其中70%是由于國內(nèi)電子商務(wù)產(chǎn)生的快遞量。

        近幾年,中國電子商務(wù)以驚人的速度爆發(fā)式增長(zhǎng),這給物流業(yè)帶來旺盛的需求刺激,從阿里巴巴“雙十一”銷售額的增長(zhǎng)便能看出這種刺激的效果。2015年天貓“雙十一”交易額12分28秒就突破了100億,10小時(shí)已破500億。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年天貓“雙十一”交易額達(dá)912.17億元。

        據(jù)稱,2015年電商企業(yè)迎來第7個(gè)“雙十一”。國家郵政局監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,主要電商企業(yè)全天共產(chǎn)生快遞物流訂單4.6億件,同比增長(zhǎng)65%,全天各郵政、快遞企業(yè)共處理1.48億件,同比增長(zhǎng)67%。

        然而,需求大幅提升的同時(shí),也對(duì)物流行業(yè)的發(fā)展水平提出更高的要求。盡管各大電商與各大物流公司提前溝通并做了相應(yīng)準(zhǔn)備工作,但是,2015年“雙十一”全天共產(chǎn)生快遞物流訂單4.6億件之后,物流、配送環(huán)節(jié)仍然出現(xiàn)了延遲的現(xiàn)象。

        值得一提的是,中國現(xiàn)在的人均倉儲(chǔ)面積只有0.4平米,不到美國的1/10,而中國的電商滲透率已經(jīng)超過了美國,這存在巨大的增長(zhǎng)空間。

        據(jù)中國采購發(fā)展報(bào)告顯示,中國現(xiàn)有5.5億平方米的物流倉儲(chǔ)設(shè)施中能達(dá)到國際化標(biāo)準(zhǔn)的不足2%,這些達(dá)標(biāo)的倉儲(chǔ)存量?jī)H相當(dāng)于美國波士頓一個(gè)城市的水平,且其中60%還是位于一線城市。

        強(qiáng)勁的市場(chǎng)剛需加上倉儲(chǔ)存量的短缺,無疑是物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的強(qiáng)大推動(dòng)力;與此同時(shí),住宅地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)終結(jié),房地產(chǎn)開發(fā)商亟需找到新戰(zhàn)場(chǎng),包括物流地產(chǎn)等“非主流”地產(chǎn)類型已成為開發(fā)商青睞的下一塊蛋糕。而物流地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶,土地價(jià)格自然更加便宜。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,未來增值的空間會(huì)比較大。

        近年來,物流地產(chǎn)的租金連續(xù)上漲,全國主要城市優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)的租賃需求呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì),市場(chǎng)平均空置率保持較低水平。這些都表明,物流地產(chǎn)有著較為廣闊的發(fā)展前景,吸引眾多企業(yè)進(jìn)入也就不足為怪了。

        相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,全國直接以“物流園區(qū)”名字出現(xiàn)的倉儲(chǔ)物流園區(qū)達(dá)到754個(gè),如果算上那些未以“物流園區(qū)”名義或形式出現(xiàn)的倉儲(chǔ)設(shè)施,這一數(shù)字會(huì)更多。

        物流地產(chǎn)遇發(fā)展瓶頸

        在眾多資本追捧物流地產(chǎn)的同時(shí),也必須看到物流地產(chǎn)有著其獨(dú)有的特點(diǎn),在投資物流地產(chǎn)時(shí)必須警惕其潛在風(fēng)險(xiǎn)。

        有關(guān)專家表示,物流地產(chǎn)項(xiàng)目具有初期投資金額大、回報(bào)周期長(zhǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)的特點(diǎn),對(duì)企業(yè)的管理能力和人員素質(zhì)等都提出了更高的要求。據(jù)稱,物流地產(chǎn)的回報(bào)周期一般是10年,唯有具備雄厚資金實(shí)力的企業(yè)才有能力參與,那些抱有快速回收投資心態(tài)的企業(yè)難以真正成功。

        對(duì)于資金相對(duì)雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商而言,物流園區(qū)的建設(shè)周期一般長(zhǎng)達(dá)4-5年,而投資回報(bào)周期則會(huì)更長(zhǎng),住宅開發(fā)商往往缺乏操作經(jīng)驗(yàn)。因此,房地產(chǎn)開發(fā)商要做好物流園區(qū)的話,必須對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)有深入的了解。

        分析人士表示,由于土地價(jià)格提升,新建物流設(shè)施的使用成本過高,必定帶來其客戶成本的上升。這樣,新建設(shè)施不僅無法降低成本,反而會(huì)提高社會(huì)物流成本。成功的物流園區(qū),最主要的原因是合理控制土地價(jià)格,降低基礎(chǔ)設(shè)施的投資運(yùn)營(yíng)成本。但是,物流設(shè)施建設(shè)用地來源困難等諸多難題正在困擾著國內(nèi)物流企業(yè)。

        從嚴(yán)格意義上來講,物流地產(chǎn)屬于倉儲(chǔ)用地,但是在實(shí)際操作過程中,工業(yè)用地和倉儲(chǔ)用地的界限比較模糊,隨著產(chǎn)業(yè)融合程度的加深,土地性質(zhì)的模糊可能會(huì)在將來給企業(yè)帶來麻煩。同時(shí),物流地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展更依賴于規(guī)模效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng),必須要達(dá)到一定的規(guī)模并加強(qiáng)協(xié)同管理才能明顯降低成本,提高效率。

        目前中國物流地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)白熱化,外資物流地產(chǎn)大鱷已經(jīng)占據(jù)半壁江山。而中國物流地產(chǎn)的整體實(shí)力仍然較弱,企業(yè)規(guī)模過小、專業(yè)化程度不高,尚未形成規(guī)模效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng),難與外資物流地產(chǎn)大鱷抗衡。

        在外資物流地產(chǎn)進(jìn)入中國之前,國內(nèi)很難找到具備國際標(biāo)準(zhǔn)的物流倉庫。一些國內(nèi)倉儲(chǔ)倉庫憑想象建造,沒有專業(yè)的人才也缺乏專業(yè)化的物流管理知識(shí),甚至將物流地產(chǎn)等同于物流倉庫,其結(jié)果是貨物運(yùn)進(jìn)運(yùn)出都麻煩,集裝箱卡車開不進(jìn)去,或者很難掉頭。

        分析人士認(rèn)為,物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)最容易出風(fēng)險(xiǎn)的是管理環(huán)節(jié),因?yàn)楣芾韺?duì)象全是貨物。而運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)需要建立適合的管理架構(gòu),深入研究需求客戶市場(chǎng)的物流運(yùn)作方式,研究客戶市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局和發(fā)展趨勢(shì),為客戶提供標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化服務(wù)等。

        (責(zé)編 孫禮勇)

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