謝逸楓

一、“地王”

2016年是中國土地“招拍掛”制度實施15年以來土地市場史上“三高地王”（即高單價、高溢價、高總價）地塊最多的年份，堪稱2016年“地王年”。這里的“地王”包括城市“地王”、城市區(qū)域“地王”、總價“地王”、樓面價“地王”等。截至2016年11月底全國共有248個“地王”，超過前兩輪“地王”總數(shù)，或許統(tǒng)計口徑不盡相同，但無一例外，央企國企是創(chuàng)造本輪“地王”的最大金主。

二、“雙限雙競”

所謂“雙限雙競”，即限銷售房價和成交地價、競成交地價和人才住房面積、或安置房面積、保障房面積。競買人報價達(dá)到最高地價限價時，有意繼續(xù)競買的競買人由競地價轉(zhuǎn)為向上競?cè)瞬抛》棵娣e或安置房面積、保障房面積。此外，出讓宗地項目建成后，商品住房必須嚴(yán)格按限定的銷售均價和最高銷售單價進(jìn)行銷售；出讓宗地商品住房銷售時不得強(qiáng)制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁裝修，且規(guī)定銷售后且自小業(yè)主取得分戶不動產(chǎn)登記證書之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。北京、上海、廣州、深圳、南京、合肥等熱點城市，采用“控地價、限房價”的出讓方式，為防止購買后短期內(nèi)投資炒房出售牟利，參考自住房、兩限房及經(jīng)濟(jì)適用房再上市有關(guān)規(guī)定，明確購買后五年內(nèi)不得出售。

三、新房東

房企變房東，成為新房東，這是2016年樓市的一大怪象。2015年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

11月25日北京市住建委發(fā)布的相關(guān)通知，對于“限房價、競地價”地塊自持部分年限的規(guī)定，自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致，住宅土地的使用期一般為70年。這意味著地產(chǎn)商取得土地后將可能永遠(yuǎn)不能銷售，只能出租。

政府出臺該政策，就是希望通過這樣方式讓開發(fā)商轉(zhuǎn)型，未來自持商業(yè)、寫字樓乃至公寓都將是大趨勢。

四、調(diào)控收緊

面對房價過快上漲，滬深2016年3月25日發(fā)布限購政策。其后，北京重啟“9070”政策。京滬深開啟年內(nèi)首波調(diào)控。到2016年12月7日，針對一線與熱點二三線城市的已經(jīng)打出三波調(diào)控沖擊波，第六輪房地產(chǎn)市場局部調(diào)控期來臨。第一波是單個政策調(diào)控。3月25日-9月30日，以限購、公積金貸款、商業(yè)銀行貸款首付提高。第二波是組合拳政策調(diào)控、升級。10月1日-8日，以限購、限貸、限價、限簽、限售、商業(yè)銀行貸款首付提高為主。第三波是單個政策調(diào)控加碼。11月5日-12月7日，以公積金貸款首付、限購的社保和個稅繳存年限、商業(yè)銀行貸款比例、土地出讓限制條件、房企融資等方面加碼為主。

與幾年前“一刀切”不同，因城施策、一城一策成為新一輪調(diào)控顯著特征。自2016年3月25日正式開啟第六輪中的第三輪收緊型調(diào)控風(fēng)暴以來，到12月7日實施樓市調(diào)控的城市達(dá)到34個城市，其中4個一線城市（北京、上海、廣州、深圳），23個二線城市（三亞、青島、南寧、中山、長沙、惠州、蕪湖、蘇州、廈門、杭州、南京、天津、鄭州、成都、無錫、濟(jì)南、合肥、武漢、珠海、福州、東莞、佛山、南昌），7個三四線城市（廊坊市、固安縣、大廠回族自治縣、香河市、三河市、吳江、昆山）。

五、首付貸

“零首付”是美國人的發(fā)明，最后導(dǎo)致次貸危機(jī)，也就是2008年的全球金融危機(jī)；“首付貸”是中國人的發(fā)明，始作俑者在深圳，實際是互聯(lián)網(wǎng)金融P2P配資的變種，最后理所當(dāng)然成為政府打擊的對象；“負(fù)首付”則是中國香港人的最新發(fā)明，其實就是新舊按揭一起來，貸款額度可以超過新樓的估值，泡沫如果破的話，銀行將付出慘痛代價。新鴻基地產(chǎn)為了推售最新的100個單位的樓盤，發(fā)明創(chuàng)造了這種“-20%的首付”，簡單地講，買家在買新樓時可連同舊物業(yè)一同抵押，按揭貸款最高可達(dá)新買入單位售價的120%，條件是舊有物業(yè)估值達(dá)新樓售價之70%以上，按揭計劃中95%貸款用于新單位的付款，25%用于償還原有物業(yè)按揭。

金融杠桿的過分運(yùn)用無疑給樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展買下了許多隱患，對此，早在2016年3月，央行副行長潘功勝就對首付貸公開表態(tài)稱，央行與相關(guān)部門一起，結(jié)合即將開始的互聯(lián)網(wǎng)金融的專項整治活動，對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

六、房價暴漲

2016年，房價的暴漲表現(xiàn)在各個層面。其一是全國房價。前10月全國商品房均價7602元/平方米，同比上漲11.4%，住宅均價7339元/平方米，同比上漲12.3%，商業(yè)用房均價同比上漲3.3%，寫字樓均價同比上漲15%。

其二是70大中城市的房價。同比看，2016年1-10月份增幅處于不斷擴(kuò)大的態(tài)勢，到10月份增幅為10.4%。隨著未來幾個月房價環(huán)比的繼續(xù)上漲，預(yù)計同比增幅將繼續(xù)擴(kuò)大。熱點城市看，在本輪房價上漲過程中，深圳率先上漲，漲幅最大，以近87%的漲幅高居全國第一。其次是上海，累計上漲56%。隨后是廈門51.4%、南京49.4%、合肥47.6%、北京41.3%。

七、去庫存

今年以來，全國商品房待售面積持續(xù)下滑，去庫存初見成效，筆者將2016年稱為“去庫存元年”。從數(shù)據(jù)分析的角度，單看待售面積下滑，還不夠深入，將銷量增速與庫存增速相比較，才能洞悉庫存變化的內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制。從10月末的商品房庫存量來看，已連續(xù)8個月出現(xiàn)減少，去庫存效果顯現(xiàn)，其中住宅去化效果最為明顯，而商辦類依然堪憂。

2016年去庫存采取了十大措施：1.深化戶籍制度改革，推動以新市民為主的住房制度改革，建立購租并舉的住房制度；2.大力發(fā)展住房租賃市場；3.大力推進(jìn)棚改貨幣化安置；4.實施公租房貨幣化；5.用好住房公積金；6.推進(jìn)跨界地產(chǎn)發(fā)展；7.改進(jìn)調(diào)控方式，要和國土部門一起把好土地供應(yīng)閘門，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展；8.實施精準(zhǔn)促銷；9.加強(qiáng)風(fēng)險防范，推進(jìn)企業(yè)兼并重組；10.加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，提升物業(yè)服務(wù)水平。

2016年10月末，全國商品房待售面積69522萬平方米，比9月末減少90萬平方米。其中，住宅待售面積減少328萬平方米，辦公樓待售面積增加43萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加104萬平方米。盡管前三季度國有建設(shè)用地供應(yīng)同比繼續(xù)下降，但住宅地價卻快速上漲。數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國國有建設(shè)用地供應(yīng)31.88萬公頃，同比下降4.6%，降幅較上半年略微擴(kuò)大2.3個百分點，但與去年同期降幅相比明顯收窄；房地產(chǎn)用地7.10萬公頃，同比下降7.8%。全國土地出讓面積14.31萬公頃，同比下降4.8%；合同成交價款2.28萬億元，同比增長24.8%。全國土地市場呈現(xiàn)出總量趨穩(wěn)、區(qū)域分化的運(yùn)行態(tài)勢，全國房地產(chǎn)市場用地分化明顯，去庫存與高地價并存，調(diào)控難度加大。毫無疑問，2017年三四線城市的主流將繼續(xù)是去庫存。

八、城市分化

縱觀全國房地產(chǎn)市場，分化已經(jīng)成為最主要的特征，且分化不斷加深，其中城市、供應(yīng)、房價、成交、庫存、房企分化最明顯。熱點城市高燒不斷的同時，三四線城市樓市仍然比較低迷。

造成當(dāng)前樓市分化的重要原因是大城市與中小城市在公共服務(wù)、收入水平、就業(yè)機(jī)會等方面的差異，中小城市的吸引力不足，人口向大城市過度集中。完善中小城市的各項條件，擴(kuò)大中小城市的吸引力，實現(xiàn)大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，能夠有效分散一些城市的過熱。從房地產(chǎn)行業(yè)的角度分析，房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供應(yīng)制度、土地招拍掛制度、集體建設(shè)用地入市制度，以及促進(jìn)現(xiàn)有城市存量土地進(jìn)入到供應(yīng)體系當(dāng)中的一些制度。

九、行業(yè)壟斷

一是，土地一級市場（征地）的政府壟斷和二級市場（建設(shè)用地）“一口進(jìn)一口出”政策，使得地方政府擁有了控制土地供給規(guī)模、節(jié)奏、地段、用途結(jié)構(gòu)的絕對壟斷權(quán)力。二是地產(chǎn)商集中度較高。目前房地產(chǎn)行業(yè)的兩大門檻——土地和資金逐漸提高。房地產(chǎn)項目資本金比例上調(diào)與實力較弱的企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)獲得資金的難度也加大。與此同時，國家規(guī)定經(jīng)營性土地出讓必須采取“招掛拍”方式，在與資金實力雄厚的大開發(fā)商競爭中，中小開發(fā)商不易獲得土地。

其一，伴隨行業(yè)門檻提高加不少中小企業(yè)在這一輪競爭中開始退出，“大魚吃小魚”現(xiàn)象越來越多，收并購成為了今年房企快速擴(kuò)張規(guī)模的重要途徑。

其二，2016年一二線核心城市土地市場競爭激烈，地價節(jié)節(jié)攀升，小型房企幾乎無力承擔(dān)高昂的土地成本，優(yōu)質(zhì)土地資源不斷向大型房企傾斜，行業(yè)處于洗牌階段。

其三是房地產(chǎn)產(chǎn)品的自然壟斷。與普通消費(fèi)品不同，房地產(chǎn)產(chǎn)品是多種因素的綜合體，如地理位置和空間、通風(fēng)采光、配套設(shè)施、物業(yè)管理、開發(fā)商資質(zhì)等，其中地理位置和空間最為重要的構(gòu)成要素之一，這使得房地產(chǎn)具有不可復(fù)制性，形成其自然壟斷性。

其四是房地產(chǎn)市場信息的壟斷。房地產(chǎn)市場信息不透明是影響房地產(chǎn)市場和諧發(fā)展的重要因素。對于房地產(chǎn)市場信息，如交易量、價格等采取內(nèi)部小范圍掌握，對外嚴(yán)格封鎖的政策，使得老百姓不能及時把握市場動向。

其五是房地產(chǎn)商品中商品住房供給方式的壟斷。新建住房的供應(yīng)基本上由房地產(chǎn)開發(fā)商獨家壟斷，開發(fā)商獲取土地后，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計、建筑施工等流程生產(chǎn)出商品房屋出售給購房者。房地產(chǎn)市場上缺少單位集資建房、私人合作建房等有效替代方式，房地產(chǎn)產(chǎn)品供給方式為單一的壟斷局面。

十、房地產(chǎn)稅

2016年11月，最新調(diào)整過的十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃向社會公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項立法任務(wù)進(jìn)入其中，這意味著備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法已正式列入中國立法規(guī)劃。

房地產(chǎn)稅的正式開征至少需要四個基本條件：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、70年土地使用權(quán)問題解決和房地產(chǎn)稅立法。首先，從立法來講，房地產(chǎn)稅立法通過后并不意味著就馬上開征。從不動產(chǎn)登記看，按照官方國土部的總體計劃：2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2016年全面實施，2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運(yùn)行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。從個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，40個城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成（最近媒體報道稱60個城市已聯(lián)網(wǎng)）。下一階段的目標(biāo)是，同時實現(xiàn)500個城市聯(lián)網(wǎng)。按照官方口徑，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運(yùn)行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成是在2018年前完成。從70年土地使用權(quán)看，改革則需要更長時間。

綜上所述，筆者認(rèn)為，2016年中國房地產(chǎn)市場比2015年的特征更加鮮明。其一是經(jīng)濟(jì)增速由微下調(diào)到微下降、宏觀政策由貨幣刺激轉(zhuǎn)投資刺激。其二是樓市變化由快速升溫到過火過熱、調(diào)控政策由全面放松到局部收緊、市場發(fā)展由城市統(tǒng)一到城市分化、房價由小幅上漲到局部暴漲。其三是土地市場由小步降溫到局部瘋狂，地價由大幅上漲到大幅度暴漲。其四是房企由積極去庫存到主動搶地王。其五是資金面由量寬松到流動性過剩。其六是供應(yīng)由過剩到下降。

作者系亞太城市房地產(chǎn)研究院院長