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        回望2016

        2017-03-04 10:11:56丁祖昱
        中國房地產(chǎn)·市場版 2017年1期
        關(guān)鍵詞:熱點(diǎn)房價(jià)金額

        丁祖昱

        2016年是中國房地產(chǎn)政策變化最多、成交規(guī)模最大、地價(jià)房價(jià)創(chuàng)新高的一年,有太多瞬間和過往值得記錄和紀(jì)念,也有太多戲劇性的情節(jié)適合在歲末年初這一節(jié)點(diǎn)上細(xì)味、回望。

        一、市場篇

        1.政策:180度轉(zhuǎn)向

        今年政策面可分成涇渭分明的兩個時(shí)間段,在前三季度,大多數(shù)城市的政策導(dǎo)向仍是去庫存、支持自住型購買需求,僅上海、合肥、南京等少數(shù)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)政策收緊,但對市場影響有限。中央繼2015年“9.30”下調(diào)首付最低至2.5成之后,2016年1月進(jìn)一步將不限購城市首付款比例下調(diào)至最低20%,其后多部委聯(lián)合發(fā)文調(diào)整契稅、營業(yè)稅,以及5月全面實(shí)行“營改增”,交易稅負(fù)較之前再降4.8%。緊隨中央腳步,上半年有30多個省市先后出臺刺激方案,主要方式有三類:其一,鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房;其二,調(diào)減乃至?xí)和M恋毓?yīng);其三,多數(shù)城市給予購房貨幣補(bǔ)貼。

        但四季度卻是急轉(zhuǎn)直下,自“9·30”開啟22城密集調(diào)控之后,以“四限”(限購、限貸、限價(jià)、限錢)為代表的調(diào)控政策不斷在熱點(diǎn)城市蔓延、升級。其中,限購、限貸出現(xiàn)頻率最高,部分城市更是升級原先的限購、限貸政策。典型如南京、蘇州二套房首付比例可達(dá)80%,上海、鄭州等市也在年末進(jìn)入了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的嚴(yán)限貸款模式。

        一年之中政策先松后緊,差異如此之大,也是歷年罕見。

        2.投資:全年增速回穩(wěn)

        自2013年8月房地產(chǎn)開發(fā)投資累積增速跌破20%開始,其后即一路下滑,2015年降至最低1%,2016年初在基數(shù)效應(yīng)以及新開工面積增速加快、土地購置回暖帶動下,房地產(chǎn)開發(fā)投資額艱難筑底回升,2016年4月增速達(dá)到7.2%,為2015年下半年以來最高。下半年,受全國土地供給持續(xù)收緊,部分熱點(diǎn)城市供地政策變化等因素影響,投資增速進(jìn)入平臺波動期。截至到11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比名義增長6.5%,預(yù)計(jì)12月也不會出現(xiàn)太大波動。

        可以說2016年是房地產(chǎn)開發(fā)投資回到正常速度的一年,為GDP穩(wěn)定6.5%的增速起到了至關(guān)重要的作用。

        新開工面積方面,受此前基數(shù)較低影響,2016年增速由負(fù)轉(zhuǎn)正,一季度累計(jì)同比增速攀升至21.4%的最高點(diǎn),絕對量也在6月份創(chuàng)下年內(nèi)高點(diǎn),在短暫的高位盤整后隨即逐月下滑。四季度以來,增速始終保持在10%以下,新開工面積增速沖高僅“曇花一現(xiàn)”。由此來看,在中央“去庫存”大方針不變、熱點(diǎn)城市預(yù)售證控價(jià)加嚴(yán)的背景之下,短期內(nèi)新開工指標(biāo)依然面臨著較大的上行壓力。

        3.市場:成交量價(jià)共創(chuàng)新高

        繼2013年之后,中國房地產(chǎn)成交面積、成交金額再次雙雙創(chuàng)下新高。簡單測算一下,全年商品房成交量價(jià)有望達(dá)到15億平方米、12萬億元,與十年前的行業(yè)規(guī)模相比,成交面積達(dá)到了2.5倍,成交金額更是達(dá)到了6.3倍。

        特別強(qiáng)調(diào)的是,15億平方米應(yīng)該是歷史天量,繼2013年達(dá)到13億平方米之后,2016年再度出現(xiàn)如此大幅的提高,未來應(yīng)該是很難打破了。當(dāng)然金額方面仍有突破紀(jì)錄的希望,隨著產(chǎn)品價(jià)格的持續(xù)提升,成交金額依然有望突破2016年的12萬億元。

        4.房價(jià):快速攀升誘發(fā)政策調(diào)控

        2016年初,部分熱點(diǎn)城市房價(jià)率先上漲,春節(jié)之后,房價(jià)升溫現(xiàn)象更是進(jìn)一步蔓延。從70城房價(jià)數(shù)據(jù)來看,上半年不僅深圳、上海、南京、合肥等城市房價(jià)高漲,惠州、無錫也加入了房價(jià)快速上漲的行列,二季度房價(jià)漲幅均超過7%。三季度房價(jià)漲幅進(jìn)一步加快,多達(dá)12座城市單季度房價(jià)漲幅超過10%,其中無錫更是達(dá)到17%高居首位。再加之9月份“深圳6平米88萬天價(jià)房”,人民日報(bào)《失去奮斗 房產(chǎn)再多我們也將無家可歸》等報(bào)導(dǎo)的傳播,更是讓有關(guān)房價(jià)的輿論矛盾進(jìn)一步顯露和激化,并最終引發(fā)了9月底開始的新一輪調(diào)控。

        受政策調(diào)控限制,四季度以來熱點(diǎn)城市房價(jià)增速確實(shí)明顯放緩,不過在長沙、無錫等調(diào)控相對寬松的城市,房價(jià)依舊在快速攀升,11月房價(jià)較9月份漲幅達(dá)到了6%。

        從全年房價(jià)漲幅來看,熱點(diǎn)城市依舊領(lǐng)先。深圳依舊以51%的定基漲幅高居首位,合肥、南京、廈門等熱點(diǎn)城市以49%的增速緊隨其后(70城無廈門),排在前十的也大多為熱點(diǎn)一二線城市,三線城市中,只有無錫以35%的增速排在第六。

        5.土地:最重要的關(guān)鍵字——“地王”

        2016年全國土地成交面積依舊同比回落,但成交金額卻在不斷上升。前11月,全國土地購置面積19045萬平方米,同比下滑4.3%。與之相對的是,土地成交價(jià)款同比增速持續(xù)正增長,且三季度加速上揚(yáng),到11月末,土地成交價(jià)款累計(jì)達(dá)到7777.48億元,已超過2015年全年金額,累計(jì)同比增速高達(dá)21.4%,創(chuàng)下自2014年以來新高。

        2016年土地成交量指標(biāo)的量升價(jià)漲,一方面是受成交結(jié)構(gòu)影響,三四線城市在“去庫存”方針下土地供給持續(xù)收窄、一二線高價(jià)土地成交占比上升所致,另一方面更重要的還是因?yàn)椤暗赝跄辍钡牡絹怼?/p>

        據(jù)最新統(tǒng)計(jì),2016年全國共計(jì)成交336宗單價(jià)、總價(jià)“地王”,數(shù)量再創(chuàng)新高。自3月份以來,土地市場明顯回暖,供需兩旺、“地王”數(shù)量直線攀升,9月更是密集成交64宗單價(jià)、總價(jià)“地王”。10月各城市密集發(fā)布調(diào)控政策后,各地供地進(jìn)入“空窗期”,部分熱點(diǎn)城市如廣州、廈門、合肥等也開始限地價(jià)、競配建等土地調(diào)控,但依然沒有改變逢拍必出“地王”的格局。2016年熱點(diǎn)城市土地的價(jià)格漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價(jià)漲幅,面包比房價(jià)貴成為了熱點(diǎn)城市的普遍現(xiàn)象。而地價(jià)的上漲又再一次促使房價(jià)攀升,形成了地價(jià)房價(jià)之間的聯(lián)動。

        而就十大總價(jià)與單價(jià)“地王”來看,榜首與門檻也有顯著提升。深圳的兩宗地塊占據(jù)總價(jià)榜前兩名,寶安區(qū)新會展中心地塊以總價(jià)310億元遙遙領(lǐng)先于其他“地王”,比2015年總價(jià)榜首多出197億元,漲幅達(dá)174%,同時(shí)也是新的全國“地王”。今年排名第十位的總價(jià)“地王”的成交價(jià)格87億元,相比去年TOP10門檻提升了23%。

        2016年單價(jià)“地王”TOP10的榜首和門檻均較2015漲幅分別為25%和11%,這一漲幅雖不及總價(jià),但由于去除了規(guī)模的差異,其增幅更是不容小覷。2016年TOP10單價(jià)“地王”集中在上海,達(dá)7宗之多,榜首中興社區(qū)地塊單價(jià)更是達(dá)到10萬元/平方米,較2015年的上海單價(jià)“地王”高出一倍。此外,深圳、天津、路南京各有1宗入榜。

        2016是中國房地產(chǎn)政策變化最多,成交規(guī)模最大,地價(jià)房價(jià)創(chuàng)新高的一年,應(yīng)該會在行業(yè)歷史上留下濃墨重彩的一筆。

        二、企業(yè)篇

        1.銷售:規(guī)模突飛猛進(jìn)

        2016年,房企的銷售規(guī)模創(chuàng)新高,尤其是前三強(qiáng)房企,截止到11月底,恒大、萬科銷售額緊逼3500億元,碧桂園則逼近3000億元,全年恒大、萬科有望突破4000億元。此外,目前千億房企已有10家,預(yù)計(jì)年底將擴(kuò)容至12家。門檻方面,相比2015年,2016年TOP10、TOP20、TOP50及TOP100的金額門檻將全線提升,其中,TOP10門檻有望達(dá)到1200億元。

        12月31日下午,克而瑞將發(fā)布2016年年度房企銷售排行榜,房企梯隊(duì)及門檻情況也將一一揭曉,讓我們拭目以待。

        2.投資:量價(jià)加速提升

        今年,房企加碼城市進(jìn)入及土地獲取。銷售業(yè)績突出,資金相對寬松(2016年前9月資金比較寬裕),再加上規(guī)模增長的要求和市場的壓力,使得房企在城市進(jìn)入、土地招拍掛市場與收并購方面比往年表現(xiàn)的更加積極。

        目前,30家典型房企新增土地儲備有近3億平方米,同比增長34%,總成交額12727億元,同比增長51%,其中,碧桂園以7446萬方新增土地儲備領(lǐng)跑,拿地金額也是房企中最多的一家。

        而在收并購上,作為“并購?fù)酢钡娜趧?chuàng)延續(xù)以往策略,通過收購方式將988萬方土地儲備收入囊中,保利、中海則借力央企整合大勢,分別獲取中海、中信旗下項(xiàng)目。

        3.戰(zhàn)略:輕、重資產(chǎn)結(jié)合

        輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)的結(jié)合是房企戰(zhàn)略一大方向。最近幾年,輕資產(chǎn)獲得房企廣泛關(guān)注,通過品牌和管理的輸出,不耗費(fèi)資金成本,便從中獲取收益。

        目前,有不少房企涉足輕資產(chǎn)業(yè)務(wù),典型如綠城、濱江,在行業(yè)內(nèi)屬于參與較早的品牌房企,主要集中于住宅項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營,在商業(yè)領(lǐng)域,萬達(dá)、大悅城也加入進(jìn)來,以萬達(dá)廣場、大悅城的品牌力量,吸引投資方資金注入。

        此外,還有很多房企擴(kuò)容重資產(chǎn)領(lǐng)域,北京、上海存量資產(chǎn)交易這塊今年十分紅火,交易金額創(chuàng)新高,諸多房企都加大了持有資產(chǎn)這塊的投入。

        4.跨界:業(yè)務(wù)更加落地

        2016年來看,房企依然強(qiáng)化房地產(chǎn)主業(yè),在跨界方面越加集中,主要涉及金融、醫(yī)療及物業(yè),典型如綠地計(jì)劃搭建金融平臺,在保險(xiǎn)、證券、第三方支付、征信等牌照獲取上取得突破,富力、遠(yuǎn)洋則紛紛涉足醫(yī)療領(lǐng)域,設(shè)立醫(yī)療機(jī)構(gòu),而前幾年興起的互聯(lián)網(wǎng)合作模式,在2016年明顯變少。

        就房企動作而言,跨界方向更加落地,比如恒大賣掉糧油、乳制品及礦泉水等業(yè)務(wù),關(guān)注金融領(lǐng)域。

        2016年對房企來說是關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點(diǎn),也是所有房企重新制定戰(zhàn)略的重要的一年,未來該何去何從是今天應(yīng)該思考的。

        三、城市篇

        1.成交面積TOP10

        從銷售面積上來說,老牌的銷量大戶仍然占據(jù)TOP10當(dāng)中主要位置,比如成都、武漢、重慶等,歷年成交絕對量相對較高。值得注意的是,天津在2016年異軍突起,擠掉重慶,占據(jù)第三的位置,而不以銷售見長的杭州,也在銷售面積排行榜上排在第八位。

        另外,二線城市中南京、鄭州、長沙等近一年市場表現(xiàn)出色的城市,分別在銷售TOP10榜單中占據(jù)一席之地。而佛山是唯一上榜的三線城市,而且是上“雙榜”的城市。

        2.成交金額TOP10

        一線城市在銷售面積排行榜中難覓影蹤,但在銷售金額TOP10中,北、上、廣、深齊齊上榜,排名第一、第二的上海、北京成交金額遙遙領(lǐng)先其他城市,上海2016年住宅銷售金額超過5000億元,稱得上是全球第一大容量的房地產(chǎn)市場。杭州則替代深圳坐穩(wěn)了第三的位置,證明杭州當(dāng)前的市場還是相當(dāng)不錯。另外,深圳、廣州分別位于金額榜的第七、第八,一線城市房價(jià)高的優(yōu)勢在這里就顯現(xiàn)出來了,武漢、成都這種大體量的城市只能排在靠后的位置,而三線城市中僅佛山排在金額榜的第十位。

        實(shí)際上,如果把一線城市及其周邊城市圈加在一起來看的話,四個城市總成交金額均在5000億級別。例如廊坊、燕郊等依靠北京市場的需求溢出,市場容量也過千億,與北京加到一起就達(dá)到上海5000億元的數(shù)量級,再如廣州,加上佛山以及周邊中山,整個市場也達(dá)到近5000億元的規(guī)模,而深圳連同東莞、惠州等城市的成交金額也在4000億左右。四個城市及周邊(主要是由溢出的客戶構(gòu)成的市場)住宅成交金額約在2萬億左右,占到全國總量的20%左右,這個集中度是非常高的。

        3.房價(jià)TOP10

        深圳商品住宅價(jià)格仍然高居首位,北京、上海緊隨其后,廈門由于總量相對較少,因此其房價(jià)也在二線城市中排名第一。而南京、蘇州近一年的房價(jià)上升速度較快,分別排在第五、第六的位置。對比之下,反而顯得杭州的房價(jià)并不是那么高,實(shí)際上近一年杭州市場主要處在回穩(wěn)、回升的過程中,價(jià)格才剛剛到達(dá)上一輪高點(diǎn)。另外,廣州、天津房價(jià)相對較低,整體較為平穩(wěn)。

        4.地價(jià)TOP10

        從2016年各城市成交樓板價(jià)看,深圳依然一枝獨(dú)秀,22940元/平方米的樓板價(jià)穩(wěn)居榜單首位。總體來看,除第十名廣州外,排名前9的城市樓板價(jià)均突破1萬元/平方米,二線熱點(diǎn)城市南京、蘇州、廈門均有上榜,其中廈門由于土地稀缺,競爭激烈,樓板價(jià)僅次于深圳,與其房價(jià)一樣,位居二線城市之首。另外,昆山是唯一一個進(jìn)榜的三四線城市,其樓板價(jià)同比漲幅高達(dá)314%。

        從目前城市情況來看,一線城市中北京、上海整體市場規(guī)模較大,深圳、廣州規(guī)模類似,但房價(jià)上,深圳則遙遙領(lǐng)先。而諸多二線城市2016年也脫穎而出,全面啟動,尤其是杭州、天津這些城市,成交量趕上、超過了一線城市,金額和北上廣深相比也差距不大,甚至還領(lǐng)先于廣州、深圳,房價(jià)也在經(jīng)歷一輪快速上升后,縮小了與一線城市的差距。

        整體來看,在部分二線城市仍需去庫存之下,二線城市的分化在2016年也更為明顯,經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口的集聚使得一些熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)表現(xiàn)突出,而這種突出將會在未來的3-5年時(shí)間內(nèi)逐步體現(xiàn)出來。

        作者系易居(中國)企業(yè)集團(tuán)CEO

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