摘要：我國物權(quán)法第182條規(guī)定了房、地分別抵押時的處理規(guī)則。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在獲得普遍地推行之前，我國登記機構(gòu)分散不一，房屋和土地的登記部門分屬不同部門，因此導(dǎo)致實踐中頻頻出現(xiàn)房產(chǎn)和土地分別設(shè)定抵押權(quán)的情況，通過辨析《物權(quán)法》第182條有助于我們更好地解決這一問題。

關(guān)鍵詞：分別抵押；統(tǒng)一登記；優(yōu)先受償次序

中圖分類號：D923 文獻標識碼：A 文章編號：1671-864X（2016）11-0066-01

一、我國房、地分抵的立法現(xiàn)狀

在不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)實現(xiàn)時，建筑物占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)或土地之上的建筑物一并處分，這一雙向統(tǒng)一的處分方式被稱為“房隨地走、地隨房走”。從我國當前的立法情況來看，無論是《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的第33條，抑或《城市房地產(chǎn)管理法》的第31條，還是《擔(dān)保法》的第36條，都在不斷確認并闡明：在不動產(chǎn)的抵押中，“房隨地走、地隨房走”是實現(xiàn)抵押權(quán)時最為效率和妥適的原則。我國《物權(quán)法》第182條再一次明確：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。”房、地分抵的效力及受償順序如何確定，目前在司法界尚未見統(tǒng)一且科學(xué)的操作模式，對該問題的解答和定性不僅關(guān)乎法律對抵押財產(chǎn)范圍認定的問題，而且關(guān)乎在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實行后登記機關(guān)對上述抵押的態(tài)度，也體現(xiàn)立法者在房地分離登記的模式下對抵押權(quán)人保護的價值選擇。

二、房、地分別抵押產(chǎn)生的原因

（一）抵押權(quán)之價值權(quán)屬性是房、地分抵的前提。

一物一權(quán)是《物權(quán)法》的基本原則，這一原則既不單純是物權(quán)法歷史發(fā)展的產(chǎn)物，也不是學(xué)說理論進行純粹的邏輯推演的結(jié)果，而是近代物權(quán)具有商品性、交易性的必然歸結(jié)和當然結(jié)果。①因此，房屋和土地可以分別抵押，并且在土地或房屋之上設(shè)定的抵押權(quán)并不當然地及于相對的權(quán)利；同時，又因抵押權(quán)乃價值權(quán)，具有可分割性，允許房與地分別抵押是實現(xiàn)最大范圍內(nèi)實現(xiàn)物盡其用的客觀要求，因此在經(jīng)濟生活中房、地分別抵押便于融通資金。

（二）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度尚未得以全面推行。

盡管《物權(quán)法》第10條規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”但在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度尚未完全推廣開來之前，我國的登記機構(gòu)分散不一，房屋和土地的登記的職責(zé)分屬不同部門，當事人在設(shè)定抵押權(quán)時出于種種原因的考慮并未就房、地一體辦理登記手續(xù)，因此導(dǎo)致司法實踐中仍有很多土地或房產(chǎn)單獨抵押并分別登記的情形。

三、房、地分別抵押的現(xiàn)行處理模式

關(guān)于房地分別抵押的問題的處理，審判實踐中形成了三種主要觀點：一種意見認為，分別登記的兩個抵押權(quán)皆違反“房隨地走、地隨房走”的原則，因此應(yīng)認定兩個抵押權(quán)均無效；第二種觀點認為，如土地使用權(quán)的抵押登記在先依照法律規(guī)定，地上之房屋應(yīng)視為一并抵押，不能再繼續(xù)設(shè)定抵押，故土地的抵押有效，房屋的抵押無效；第三種觀點認為，房、地分抵被認為是有效的，而且在最終確定優(yōu)先受償?shù)捻樞驎r按照分別登記的時間確定，在其中一個抵押權(quán)完全滿足后，如果抵押標的仍有殘值，且另一個抵押權(quán)未得到滿足，此時可以在前一個抵押標的的殘值范圍內(nèi)繼續(xù)受償。鑒于實踐中對該問題的處理方式出入較大，現(xiàn)評述如下：

首先，將房、地分別抵押是當事人簽訂抵押合同時雙方的真實意思表示，由于兩個抵押合同均未違反物權(quán)法定和法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，因此不宜強行干預(yù)并否定任一合同的效力；其次，《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》均認可重復(fù)抵押，因為不僅能夠?qū)崿F(xiàn)物盡其用，而且抵押權(quán)的順位規(guī)則能夠解決多個抵押權(quán)之間的受償次序。②因此，將房、地分抵理解為禁止分別抵押，不僅是對擔(dān)保法精神的誤讀，也必將嚴重限制融資的方式，進而影響到經(jīng)濟繁榮；最后，我國《物權(quán)法》第200條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！币赖谌N觀點來看，當房、地分別抵押時，房屋對應(yīng)的土地或土地對應(yīng)的房屋應(yīng)該都屬于抵押財產(chǎn)，以登記確認抵押權(quán)的順序來確定優(yōu)先受償順序從維護法律穩(wěn)定性的角度來看是沒錯的，但是在以上情形中，“后一抵押權(quán)沒有完全獲得滿足時又可以從上一個抵押權(quán)的殘值中繼續(xù)受償”則從側(cè)面坐實了即使土地之上的房屋未經(jīng)登記仍然是屬于抵押財產(chǎn)。不動產(chǎn)抵押采行登記生效主義，未經(jīng)登記則不產(chǎn)生物權(quán)的效力，當僅以房屋抵押并登記而占用范圍內(nèi)的土地未予登記，在實現(xiàn)抵押權(quán)時如果土地的價值在滿足其他抵押權(quán)人的權(quán)益之后仍有剩余，則房屋抵押權(quán)人可以在該剩余范圍內(nèi)繼續(xù)受償。根據(jù)以上理論，未經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)不產(chǎn)生物權(quán)效力，而上述做法無疑肯定了房地一體的抵押模式，即認為在房屋設(shè)定抵押后，抵押權(quán)的效力及于其占用范圍內(nèi)的土地，否則房屋抵押權(quán)人則物權(quán)就土地殘值繼續(xù)受償?shù)淖龇▌t于法無據(jù)。而既然肯定了“房隨地走，地隨房走”的房地一體原則，那么再就房屋占有范圍內(nèi)的土地進行登記則無必要。因此，上述按照登記的時間確認優(yōu)先受償順序的做法并非妥當，仍有商榷和進一步討論的余地。

四、結(jié)語

筆者認為，《物權(quán)法》第182條關(guān)于“視為一并抵押”的規(guī)定系管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)定。鑒于房屋和土地在空間構(gòu)成、用益、功能和處分上的一體性，建筑物預(yù)期占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)不可須臾分離，如兩者互異權(quán)利主體將導(dǎo)致兩者在用益上的沖突并在流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)障礙。因此，為減少權(quán)利沖突并降低交易成本，法律規(guī)定兩者應(yīng)同時轉(zhuǎn)移并歸屬于同一權(quán)利主體。③所以，在設(shè)定抵押權(quán)時，即使房、地分離而單獨抵押，相對應(yīng)的權(quán)利也并不必然地淪為抵押物，沒有一并抵押并不導(dǎo)致抵押合同的無效。當不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在獲得普遍地推行之前，我國登記機構(gòu)分散不一，房屋和土地的登記部門分屬不同部門，因此導(dǎo)致實踐中頻頻出現(xiàn)房產(chǎn)和土地分別設(shè)定抵押權(quán)并完成登記的情形。該問題的癥結(jié)并非法律條文之間的沖突，而在于我國房、地分別登記的分散登記制度。在統(tǒng)一登記制度全面推行后該問題將會隨歷史的前進而不攻自破，但對于歷史遺留問題仍將繼續(xù)考驗法律工作者的智慧。

注釋：

①[日]川島武宜.民法總則.有斐閣1965版，第145頁.

②劉家安.物權(quán)法論.中國政法大學(xué)出版社2009年版，第199頁.

③最高人民法院民事審判第二庭.擔(dān)保案件審判指導(dǎo).法律出版社.

作者簡介：孫東飛（1985.8-），男，漢族，江蘇睢寧人，本科，江蘇無錫市新吳區(qū)人民法院，研究方向：物權(quán)。