王懷剛

河南居易置業(yè)有限公司(450000)

淺談房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本控制在方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)

王懷剛

河南居易置業(yè)有限公司(450000)

方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本控制的重要階段，房地產(chǎn)產(chǎn)品70%～80%的成本是在該階段進(jìn)行控制的，但大多房企在該階段成本控制做的并不好，不知道從何處著手，文章從多角度、多維度談該階段應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)，供同行參考。

房地產(chǎn)產(chǎn)品;成本控制;重點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本控制重點(diǎn)階段應(yīng)放到方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，該階段的成本管理可控制到開發(fā)產(chǎn)品成本的70%～80%，該階段的成本控制應(yīng)把重點(diǎn)放到開發(fā)產(chǎn)品風(fēng)格、產(chǎn)品組合、建筑形體、小區(qū)路網(wǎng)、層高、產(chǎn)品外墻、柱距、水電設(shè)計(jì)等方面。

1 方案設(shè)計(jì)階段成本控制應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)

1.1 選擇產(chǎn)品風(fēng)格

盡量選擇成熟產(chǎn)品，這樣不僅能夠節(jié)約時(shí)間、提高效率，而且能夠大幅度地減少后期的變更簽證費(fèi)用，從而降低產(chǎn)品建造成本。

1.2 選擇最優(yōu)的產(chǎn)品組合

依據(jù)政府規(guī)劃批準(zhǔn)的容積率,追求利用土地價(jià)值最大化和項(xiàng)目的利潤最大化,設(shè)計(jì)出不同的產(chǎn)品組合方案，充分論證、選擇、確定綜合方案設(shè)計(jì)中的產(chǎn)品最優(yōu)組合。

1.3 建筑體形不要過于復(fù)雜

建筑外部體形的長寬比例、對稱性以及復(fù)雜程度直接影響建筑物結(jié)構(gòu)成本高低，同時(shí)建筑體形對節(jié)能產(chǎn)生較大影響，高層建筑單體應(yīng)選擇對稱形式，低層建筑盡量形體簡單。

1.4 合理確定分區(qū)/組團(tuán)大小和出入口數(shù)量

每個(gè)區(qū)/組團(tuán)一般需要1～2個(gè)出入口，均有圍墻，要考慮消防要求，出入口均需配備專門安全管理與設(shè)施，并且此類費(fèi)用將長期發(fā)生，應(yīng)盡量減少出入口,既可節(jié)省出入口的建造成本，又可減少出入口長期的人員管理費(fèi)用。

1.5 路網(wǎng)應(yīng)合理簡潔

道路造價(jià)遠(yuǎn)高于同等面積景觀綠化軟景造價(jià)，在滿足規(guī)范、消防和交通組織的前提下，減少不必要的道路面積代之以軟景可以節(jié)約大量的道路開支，減少路網(wǎng)的不合理曲線和彎折。

2 施工圖設(shè)計(jì)階段應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)

2.1 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

對比同類產(chǎn)品的成本情況包括基礎(chǔ)選型、復(fù)合地基、鋼筋含量、混凝土含量、主要材料設(shè)備選型、建安成本等，向設(shè)計(jì)單位提出施工圖設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。

結(jié)構(gòu)專業(yè)的優(yōu)化設(shè)計(jì)，不以犧牲結(jié)構(gòu)安全度和抗震性能來求得經(jīng)濟(jì)效益,而以結(jié)構(gòu)理論為基礎(chǔ)，以工程經(jīng)驗(yàn)為前提,以先進(jìn)的結(jié)構(gòu)分析方法為手段，對設(shè)計(jì)進(jìn)行深入調(diào)整、改善與提高，力求達(dá)到合理的結(jié)構(gòu)形式、合理的柱網(wǎng)布置、合理的結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸。

2.2 合理控制層高

建筑層高直接影響建筑柱、墻體、垂直向管道管線的工程量，一般來說建筑物每增加0.1 m，單層建筑成本增加2%左右。在高層建筑中層高的累計(jì)則會(huì)對建筑的基礎(chǔ)產(chǎn)生較大影響。

2.3 合理布置外挑外掛構(gòu)件、檐線

合理布置外挑外掛構(gòu)件能較好地提高產(chǎn)品的品質(zhì)，繁瑣和過分復(fù)雜的外挑外掛件則不僅在建筑上顯得多余，而且增加成本支出，精減過度的外挑外掛構(gòu)件和檐線。

2.4 地下室/車庫結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

地下室/車庫結(jié)構(gòu)在結(jié)構(gòu)成本中所占的比重很大，而且地下室/車庫的結(jié)構(gòu)離散性比較大，對其他部分的影響和關(guān)聯(lián)不明顯，做好地下室/車庫結(jié)構(gòu)的優(yōu)化設(shè)計(jì)對于控制整個(gè)結(jié)構(gòu)成本至關(guān)重要。

2.5 優(yōu)化柱距及墻體布置

避免柱距過密過大而帶來的成本增加，柱距的布置要考慮到停車位數(shù)量和面積。

2.6 優(yōu)化構(gòu)件截面，控制混凝土含量

對混凝土而言，柱、墻、梁、板等構(gòu)件截面一旦確定，則使用量隨即確定，構(gòu)件截面過大不僅成本增加，同時(shí)降低了房屋的有效空間，構(gòu)件截面和鋼筋存在反比關(guān)系，因此截面并非簡單的越小越好，需要權(quán)衡考慮。

2.7 鋼筋含量和混凝土含量限額設(shè)計(jì)

鋼筋含量和混凝土含量是體現(xiàn)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性的最終檢驗(yàn)指標(biāo)，采用限額設(shè)計(jì)能有效地對設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)工作進(jìn)行約束。

2.8 優(yōu)化轉(zhuǎn)換層

轉(zhuǎn)換層是指柱網(wǎng)的轉(zhuǎn)換，高層建筑中由于地下室柱網(wǎng)與上部住宅柱網(wǎng)的布置差異巨大，一般設(shè)置轉(zhuǎn)換層。轉(zhuǎn)換層由于承受上部全部荷載，往往出現(xiàn)界面巨大的轉(zhuǎn)換梁，轉(zhuǎn)換層用鋼量與混凝土用量一般而言非常大，設(shè)計(jì)中應(yīng)予以關(guān)注。

2.9 簡化屋頂造型

坡屋面與平屋面、老虎窗與天窗、屋頂上造型構(gòu)件之間均存在成本差異,如何對比選型應(yīng)予考慮。

2.10 建筑門窗設(shè)計(jì)

常用門窗系統(tǒng)按成本高低排序依次是木鋁復(fù)合、鋁合金窗、塑鋼窗。

根據(jù)門窗系統(tǒng)、項(xiàng)目定位綜合選擇門窗五金系統(tǒng)，避免功能不足或過剩。

2.11 欄桿設(shè)計(jì)

欄桿作為建筑中的重要構(gòu)件，但卻往往容易被忽視，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品確定欄桿檔次，盡量使用標(biāo)準(zhǔn)化欄桿，提高采購效率并降低成本。

盡量使用標(biāo)準(zhǔn)化欄桿：欄桿、欄板檔次和產(chǎn)品品質(zhì)相對應(yīng)；兼顧后期的維護(hù)費(fèi)用；一般情況下嚴(yán)禁使用木扶手。

2.12 室內(nèi)精裝修

室內(nèi)精裝修及公共裝修，根據(jù)確定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，控制在目標(biāo)成本內(nèi)，減少精裝房的差異，施工不要選擇太復(fù)雜的工藝便于后期維修，選擇市場上便于采購材料，主材盡可能選擇品牌產(chǎn)品，對應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用，便于提高經(jīng)濟(jì)采購批量。

根據(jù)裝修建筑尺寸，選擇合適模數(shù)的材料尺寸，將各類材料損耗降到最低。

材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本。

2.13 外墻裝飾

外墻裝飾主要是建筑外立面用材,包括石材、面磚、涂料的使用以及外掛件（木材、鋼構(gòu)件、其他材料制品）等，外墻立面的選材要與產(chǎn)品檔次相對應(yīng)。

2.14 防水

廚房等無水區(qū)域不做防水，嚴(yán)格控制無效的部位使用；室外景觀花池等不做防水；防水材料適用性與效果均不同，應(yīng)根據(jù)不同部位選擇經(jīng)濟(jì)性與功能性兼?zhèn)涞姆浪牧?，不同部位時(shí)防水層的厚度要求是不同的，設(shè)計(jì)避免一刀切，應(yīng)根據(jù)不同的部位注意防水層的設(shè)計(jì)厚度。

2.15 供水、電氣、暖通

1）供水。管徑滿足壓力、流量等技術(shù)要求即可，不能過大，一般住宅進(jìn)戶管管徑控制在DN20以內(nèi)；供水方案，根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品組合（高層、小高層、多層），進(jìn)行供水方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)比選（帶水箱變頻加壓控制系統(tǒng)、無負(fù)壓管網(wǎng)直聯(lián)式供水系統(tǒng)、市政壓力直供或多方案組合等）。

2）電氣。電線電纜選擇質(zhì)量有保證的廠家；開關(guān)、插座、線盒的選擇要考慮到后期裝修，客戶是保留還是重新購買；配電箱等設(shè)備關(guān)注配電箱電氣元件的品牌。

3）采暖。管道材質(zhì)選擇，在滿足壓力、溫度等技術(shù)條件下優(yōu)先選擇綜合單價(jià)較低的管材；根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品定位選擇散熱器、溫控閥等。

以上是從成本控制角度在規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)，在該階段一旦設(shè)計(jì)定型后，后期不易變更，什么樣的設(shè)計(jì)就有什么樣的造價(jià)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)品成本控制的重點(diǎn)應(yīng)放在方案和施工圖設(shè)計(jì)階段。

[1]GB 50096-2011,住宅設(shè)計(jì)規(guī)范[S].

[2]GB 50352-2005,民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范[S].

[3]GB 50180-93城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范[S].（2002年版）.