謝逸楓

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷出臺，很多人都在問，是不是房價要大跌了，房地產(chǎn)會不會崩盤。筆者認(rèn)為鼓吹房價大跌、房地產(chǎn)崩盤是危言聳聽，房地產(chǎn)業(yè)大趨勢不會改變?，F(xiàn)在房價跌的是增幅，不是房價，調(diào)控目標(biāo)是穩(wěn)增長、防風(fēng)險。中國房地產(chǎn)市場，起碼二三十年內(nèi)不會發(fā)生崩盤，房貸首付高、支柱功能、城鎮(zhèn)化率未到80%與人口家庭結(jié)構(gòu)分裂及資源供應(yīng)匹配問題，人口、教育、醫(yī)療、交通設(shè)施、人才、資金、財(cái)富向大城市集中趨勢不變。

房地產(chǎn)“崩盤論”過去十年一直不絕于耳，最終沒有實(shí)現(xiàn)這“偉大的夢想”。可以負(fù)責(zé)任地講，中國房地產(chǎn)二三十年內(nèi)不會發(fā)生崩盤，因?yàn)榉康禺a(chǎn)支柱功能、房貸首付高、城鎮(zhèn)率低、家庭戶數(shù)增長、資源匹配不合理，未來住房需求更多。背后的邏輯就是中國政府、經(jīng)濟(jì)、金融、體制絕不允許房地產(chǎn)崩盤，一旦崩盤必將爆發(fā)政府、經(jīng)濟(jì)、金融、體制四大危機(jī)，毀滅性災(zāi)難將席卷中國。

什么情況下中國房地產(chǎn)才會崩盤？至少有九種情形。其一是戰(zhàn)爭。目前中國是不可能爆發(fā)戰(zhàn)爭的，最多是局部的摩擦而已。其二是經(jīng)濟(jì)危機(jī)。中國經(jīng)濟(jì)保持5%以上的增速，不可能爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。其三是金融危機(jī)。中國金融及銀行系統(tǒng)安全閥太多了，不擔(dān)心會爆發(fā)金融危機(jī)。其四是房地產(chǎn)業(yè)貸款全面停止。這個基本不可能了，除非銀行都破產(chǎn)了。其五是特殊的政治事件。其六是全國性瘟疫。其七是全國性大地震。其八是重大的財(cái)稅制度改革。其九是嚴(yán)厲又錯誤的宏觀調(diào)控。

為什么房價長期上漲？經(jīng)濟(jì)學(xué)是這樣解釋的。未來二三十年中國房價上漲趨勢不變，支撐房價上漲長周期的動力依然存在。

其一是土地供應(yīng)壟斷與供應(yīng)模式的供給與需求彈性，需求總體是擴(kuò)大的。其二是人口增長，2016年二孩政策已經(jīng)開放，十年內(nèi)計(jì)劃生育政策要大調(diào)整，未來也不完全排除放開三孩的可能性。其三是城市化與城市群、交通都市圈、一帶一路戰(zhàn)略，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率到80%，需要二三十年時間完成，大量的人口進(jìn)入城市，人口往大城市、1000萬人口城市不斷增加，交通越來越發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)5000億城市不斷擴(kuò)容。其四是家庭結(jié)構(gòu)裂變。過去一個家庭是五、六口人，現(xiàn)在全國平均是3.1口人，但是還不能穩(wěn)定下來，全國會在2.5到2.6的水平上穩(wěn)定下來的，家庭戶數(shù)量增長越來越快。其五是城市大拆大建、更新、三舊改造。目前城市還有八九十年代建的房屋，因規(guī)劃與質(zhì)量及三改、城市更新的因素，未來一二十年都要拆炸掉。其六是資源匹配，不是市場決定資源配置，未來城市區(qū)域人口、財(cái)富的大整合。大量的人口、大學(xué)畢業(yè)生、財(cái)富、資源從中小城鎮(zhèn)往大城市去。其七是生活方式的演化。其八是經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)濟(jì)增長模式及增長方式，半計(jì)劃半市場的經(jīng)濟(jì)體制未來幾十年一樣存在，投資驅(qū)動經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長方式，未來幾十年不會改變。而住房制度（雙軌制的保障房與商品房市場）與供應(yīng)體系（低、中、高端市場）及房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、法律的房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)制的建立，需要幾十年之后。而房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的住房制度、土地制度、金融制度、稅收制度，未來幾十年不會有實(shí)質(zhì)性改革。

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林認(rèn)為中國房地產(chǎn)有泡沫，但絕不會崩盤。中國房地產(chǎn)至少還有十年到十五年的好時期，或者說不會崩盤的原因，就是盡管中國現(xiàn)在房價比較高了，盡管中國房子蓋的量也比較大了，但是中國現(xiàn)在畢竟只有55%的人生活在城市，還有45%在農(nóng)村，還有很多農(nóng)民想要進(jìn)城。小城市想到大城市，因?yàn)橹挥写蟪鞘胁庞懈嗟馁Y源，才有娛樂消費(fèi)，才有體育消費(fèi)。

再加上政府最近采取了一些堅(jiān)決擠泡沫的措施，一系列的原因綜合在一起，所以覺得中國房地產(chǎn)叫做有泡沫，但不會崩盤。中國房地產(chǎn)不會出現(xiàn)崩盤、不會出太大的問題，原因來自三個方面，首先是中國的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化還在中期，離城鎮(zhèn)化完成還有距離；其次是中國有較為真實(shí)的購房需求；最后是中國的老百姓仍有買房、買地以求“保值”的傳統(tǒng)置業(yè)習(xí)慣。

萬科總裁郁亮也認(rèn)為中國樓市不會崩盤，“崩盤”的風(fēng)險在我國并不存在，杠桿過高是房地產(chǎn)市場泡沫破裂的根源。目前，各國按揭貸款最低首付大多在20%以下，還有零首付的，而我國的首付比例始終較高，且居民儲蓄率一直處于高位，償本付息能力強(qiáng)，杠桿風(fēng)險較低。過去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見了，政府調(diào)控手段也很有效很及時，房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制。