勞佳迪

但凡現(xiàn)身過2016年土拍現(xiàn)場的地產(chǎn)人，無一不對央企、國企頻頻“收割”地王的凌厲手段心有余悸，“多貴都敢拿”的狠辣做派讓民資一再淪為陪襯。在以2015年業(yè)績排座次的房地產(chǎn)百強企業(yè)榜單中，央企僅占7席，隨著2016年將全國多處地王收入囊中，在中國指數(shù)研究院統(tǒng)計的2016年131家銷售額達百億的房企名單中，央企占據(jù)19席。

房企“國家隊”在土地市場上的表現(xiàn)難免招致非議，2016年下半年，地價果然成為房價暴漲的重要動能，有媒體報道稱，國資監(jiān)管部門在2016年6月“約談”了相關(guān)央企國企。

除去在土地市場上引人注目的表現(xiàn)，記者注意到，2016年，21家被國務(wù)院國資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企中，至少有10家已經(jīng)啟動內(nèi)外部重組和并購計劃，其中，中航工業(yè)、中國交建、中糧集團等“中字頭”大象起舞開唱主角，保利地產(chǎn)、山東魯能也紛紛隨和。另外，A股136家上市房企中，有近30家發(fā)起重大重組，其中不乏央企的身影。

耐人尋味的是，這并不只是房企“國家隊”自身的一次洗牌，伴隨央企“做大做強”的決策要求，可以想象不久的將來，無論通過內(nèi)部資源重組，或是收購，都將催生一批巨無霸房企。在當(dāng)下重啟房地產(chǎn)調(diào)控的敏感時點，2016年一個個“合縱連橫”的案例又預(yù)示著房企“國家隊”怎樣的未來？

閃電速度與復(fù)雜利益

回顧近兩年，房企“國家隊”在股權(quán)層面的動作進入了“預(yù)產(chǎn)期”。記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前中建股份將地產(chǎn)資產(chǎn)注入中海地產(chǎn)、招商系重組都已經(jīng)順利“分娩”，中交系、中糧系等地產(chǎn)重組話題也“胎動”不止，到了2016年，地產(chǎn)重組項目“臨盆”的消息更是不斷。

“房企‘國家隊的重組常見兩種形式，一是‘縱向并購，大企業(yè)為了追求規(guī)模效應(yīng)，尋求優(yōu)質(zhì)資源進行收購兼并；二是房企內(nèi)部資源的‘橫向整合，比如一個集團旗下有兩塊地產(chǎn)業(yè)務(wù)，通過架構(gòu)上的整合來降低內(nèi)耗，提高經(jīng)營效率。”上海善法律師事務(wù)所主攻房地產(chǎn)事務(wù)的律師秦裕斌分析說。

身處“第一梯隊”的保利地產(chǎn)按“成熟一批交易一批”的原則收購中航地產(chǎn)就是2016年縱向并購中的典型案例。2016年12月央企房企中的佼佼者保利地產(chǎn)順利接手了中航地產(chǎn)的9個資產(chǎn)包。

在“縱向”的并購熱潮中，2016年房地產(chǎn)業(yè)最大一起央企整合案也體現(xiàn)出果斷的執(zhí)行力。這場對價高達310億元、涉及總資產(chǎn)超過千億的整合，主角是中海地產(chǎn)和中信地產(chǎn)，2016年3月中海地產(chǎn)宣布將以發(fā)行新股及轉(zhuǎn)讓物業(yè)資產(chǎn)的組合形式收購中信股份，重組后通過中信房地產(chǎn)及中信泰富擁有的國內(nèi)住宅地產(chǎn)項目資產(chǎn)，整個資產(chǎn)交割過程雷厲風(fēng)行，僅僅用了半年便圓滿告終。

從2016年的重組案例看，相比“大魚吃小魚”的“縱向”并購，一家央企內(nèi)部的地產(chǎn)資源優(yōu)化整合過程往往更加艱難。就在一口氣拿下中航工業(yè)多個資產(chǎn)包的前一周，保利地產(chǎn)偏偏在面對和保利置業(yè)這位系出同門的“孿生兄弟”整合時，遭遇了短短8小時的夭折驚魂記。

2016年11月29日午間，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)公告稱，因有重大事項或內(nèi)幕消息而停牌，但投資者甚至來不及暢想，當(dāng)天晚上，兩家公司就再次公告稱重組時機尚不成熟，保利地產(chǎn)終止了收購行為。

同一框架內(nèi)的兩家公司想要順利整合考驗重重，而控股股東自上而下想要借殼旗下上市資產(chǎn)的愿景也并不是那么容易實現(xiàn)。為了把廣宇發(fā)展打造成自己地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市平臺，魯能集團不惜撤換其1/3高管，可惜5年兩次注資失敗，這項幾近擱淺的地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組2016年第三度闖關(guān)，方案獲得了國資委的原則批準通過，但證監(jiān)會最后會不會放行仍是未知數(shù)。

政策導(dǎo)向：央企整合做大做強

無論是“合縱”還是“連橫”，為什么2016年房企“國家隊”的重組動作頻頻？這與來自決策層的政策導(dǎo)向顯然密不可分。記者梳理發(fā)現(xiàn)，在地產(chǎn)央企發(fā)展的過程中，有三個圈內(nèi)公認的歷史性節(jié)點：一是1998年的房地產(chǎn)市場化改革，當(dāng)時可謂央企與地產(chǎn)的“蜜月期”，保利、遠洋、華潤等部分央企已經(jīng)承擔(dān)了房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)職責(zé)，某種程度上可以說正因享受了最初的政策優(yōu)惠和市場紅利而迅速做大。

二是2010年3月的“冰河期”，時值中央對樓市過熱施以重拳調(diào)控，國務(wù)院國資委發(fā)文要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以此為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)，次年雖然又批準了5家央企“房地產(chǎn)牌照”，但“退房令”在當(dāng)時的調(diào)控大背景下反映出監(jiān)管層空前審慎的姿態(tài)導(dǎo)向。

第三個節(jié)點正是始于2015年年末的央企整合潮，地產(chǎn)央企自然也被卷入到這股風(fēng)潮之中。

記者注意到，2015年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議明確提出，“促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度?！薄懊衿笾g會有自發(fā)的市場行為，‘國家隊也會被要求起到示范作用?！币晃毁Y深地產(chǎn)人表示。

一個有說服力的案例是，根據(jù)保利地產(chǎn)2016年12月5日晚間公告的數(shù)據(jù)，此次保利地產(chǎn)收購中航地產(chǎn)的9個資產(chǎn)包作價約20億元。本次收購由保利地產(chǎn)全資子公司完成，廣州金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收購中航地產(chǎn)持有的7家公司100%的股權(quán)和1家公司79.17%的股權(quán)，保利（江西）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收購江西中航地產(chǎn)有限責(zé)任公司持有的南昌中航國際廣場二期項目。此次收購的項目涉及成都、昆山、九江、烏魯木齊、岳陽、贛州和南昌等7個城市。標(biāo)的資產(chǎn)價格還不如2016年上半年火爆樓市中等熱度的一塊土地價格。“這次跨央企平臺的交易更多是來自國資委的牽線和授意，兩家企業(yè)都有軍工背景，跨平臺確實有相對更多的融合基礎(chǔ)，但若從資產(chǎn)包本身的價值來看，中航保留了一些地塊，只是出讓了一些三四線城市的土地儲備，在房地產(chǎn)業(yè)下行的壓力下，對市場的吸引力其實是不足的?！北＠禺a(chǎn)一位戰(zhàn)略研究人士直言。

魯能集團此前也就重組事宜回應(yīng)稱：“十八屆三中全會以來，國家對深化國有企業(yè)改革做出了一系列戰(zhàn)略部署，鼓勵國有企業(yè)加快上市步伐。為積極響應(yīng)國家政策號召，加快發(fā)展混合所有制經(jīng)濟，經(jīng)公司慎重研究，啟動了本次重大資產(chǎn)重組。”

事實上，2016年7月，國務(wù)院辦公廳還曾發(fā)布《關(guān)于推動中央企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與重組的指導(dǎo)意見》，在推動中央企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與重組主要目標(biāo)上，要求資源配置更趨合理。其中，提到形成國有資本有進有退、合理流動的機制時，《意見》也將“兼并重組”放在有效途徑的首要位置。

“央企之間本身存在‘誰也不服誰的怪象，這時國資委的意見和安排還是有協(xié)調(diào)作用的，央企重組的決定權(quán)也不完全在企業(yè)手中?！鄙鲜鲑Y深地產(chǎn)人如是說。

當(dāng)然，對于房企“國家隊”而言，聽從政策召喚發(fā)起兼并收購從商業(yè)角度也不是一筆虧本買賣?！霸谀壳暗拇蟓h(huán)境下，越來越少的企業(yè)會選擇直接土地轉(zhuǎn)讓，因為它流程長、稅負重，成本也高，企業(yè)更傾向于以資本運作的形式先獲得項目的控制權(quán)，從而可以間接地獲得土地的使用權(quán)?！鼻卦１舐蓭煴硎尽?/p>

市場人士認為，成功收購中信地產(chǎn)的中海地產(chǎn)就是選擇了一條以行業(yè)國企之間的并購代替高價拿地擴張的發(fā)展路徑：與中信整合后，中海地產(chǎn)獲得中信布局于25城、總建筑面積為2400萬平方米的土地儲備，其中75%位于一二線城市。交易完成后，中海的土地儲備直接增長了58%。

在亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，當(dāng)前公開土拍市場拿地不僅普遍價高，還受到諸多制約，通過收購方式繞開壁壘低價拿地是“曲線救國”。

克而瑞研究中心的一份報告則顯示，對于傳統(tǒng)房企而言，以收購或并購方式獲取項目除了可以使企業(yè)避開激烈的土地一級市場競爭外，部分收購獲取的項目還可以快速推出市場，加速企業(yè)資金回流。

重組后何去何從？

央企不斷上演“大魚吃小魚”的戲碼之后，央企、國企與民企的生存空間有何變化？據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2016年以來拿地支出前15名的房企中，共有招商蛇口、華僑城、保利、金茂、華潤、魯能等6家央企，以及綠地、首開兩家國企；民企陣營中則有萬科、恒大、融創(chuàng)、碧桂園等。拿地總額超百億的房企共計16家，總額達3190.46億元，其中9家為央企、國企，拿地金額達到1746.73億元，占比達54.6%。

重組成功后，新的“地產(chǎn)寡頭”正在形成之中。中海地產(chǎn)“吃掉”中信地產(chǎn)住宅板塊就提供了案例，其一舉增加了公司在環(huán)渤海及珠三角等區(qū)域的一二線城市的土地儲備，鞏固并提升了其千億元量級開發(fā)商的地位；而2015年底招商局蛇口吸收合并招商地產(chǎn)成為招商蛇口，也經(jīng)此一役躍居當(dāng)時中國最大市值開發(fā)商。

作為資金密集型行業(yè)，房企的命脈本就被資金卡住咽喉，房企“國家隊”在這方面先天就存在著優(yōu)勢。根據(jù)第三方機構(gòu)統(tǒng)計，2015年以來，A股有融資數(shù)據(jù)的房企接近80家，其中32家私營企業(yè)平均融資成本6.3%，超過40家國有性質(zhì)企業(yè)平均融資成本4.75%。2016年上半年房企融資能力排行榜中，保利、華潤、招商蛇口名列前茅。

“央企是票據(jù)融資的主力，而票據(jù)融資的平均利率只在1.8%左右，遠遠低于同期貸款利率，通過票據(jù)融資可以節(jié)省最多三分之二的融資成本，央企還可以通過增發(fā)、配股、發(fā)行債券等途徑來籌集資金?！蹦硣秀y行公司貸款部人士表示。

該人士還分析，央企擁有與生俱來的優(yōu)勢，使其積累了可觀的未分配利潤，經(jīng)營者不愿意分紅而是用來再投資，“央企如果投入到資本市場要受嚴格的監(jiān)管和約束，監(jiān)管相對較松、利潤較高的房地產(chǎn)行業(yè)無疑是最好的選擇。坦率說，就算虧損也自有國家和政府承擔(dān)，而重組增大體量后首先有業(yè)績，一旦拿地使得經(jīng)營業(yè)績大幅增長，經(jīng)營者還可以獲得可觀的報酬，央企經(jīng)營者的權(quán)利和義務(wù)并不完全對等。他們可以在承擔(dān)較小風(fēng)險和責(zé)任的情況下獲得較高的利益，我認為這也是央企扎堆通過旗下的子公司進入房地產(chǎn)行業(yè)的一大原因?！?/p>

在央企推進重組的同時，中國的房地產(chǎn)市場也在進入一個新的階段。中國地產(chǎn)百強企業(yè)朗詩集團董事長田明坦陳，目前房屋的銷售面積已經(jīng)見底，未來只會在高位上盤整、起伏，長期趨勢看應(yīng)該是下行，“2016年的交易面積和歷史高點的2013年差不多，從市場規(guī)模看，單價乘上面積增長了幾百倍，現(xiàn)在需求平均狀況發(fā)生了非常大的改變，中國城鎮(zhèn)人口的人均居住面積已經(jīng)超過39平方米，德國是36平方米，我們超過了很多發(fā)達國家，中國現(xiàn)在已經(jīng)不缺房了，跟2008、2009年‘4萬億時期完完全全不一樣，那時候人均面積只有20多平方米。這意味著單邊上行的時代終結(jié)了，那種傳統(tǒng)的主流開發(fā)商模式已經(jīng)難以為繼。拍地、蓋樓、銷售，這套開發(fā)模式下很難面對未來不那么高速增長的市場。”