史友興

近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)火爆，房?jī)r(jià)不斷上漲，房市投機(jī)行為遍布，同時(shí)國家加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，使一些商品房買賣合同的履行條件發(fā)生了變化，大大增加了商品房買賣合同糾紛發(fā)生的幾率。

有關(guān)法律人士指出，商品房買賣合同糾紛，主要有以下幾種情況：

一是因延期交房引發(fā)的糾紛。因開發(fā)周期長(zhǎng)，不確定因素多，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)大，開發(fā)商預(yù)收了購房者的房款后，所建項(xiàng)目未能按期竣工或如期交付房屋，引發(fā)訴訟。

二是因房屋廣告與實(shí)際交付不同導(dǎo)致的糾紛。售房廣告是購房者了解房屋的第一手資料，其真實(shí)性與準(zhǔn)確性會(huì)直接影響著購房者的決定。為吸引更多購房者，出賣人在銷售廣告及宣傳材料中夸大其辭，實(shí)際交付房屋與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠(yuǎn)，引起購房者不滿。

三是因一房二賣欺詐賣房引發(fā)糾紛。出賣人故意隱瞞出賣房屋已經(jīng)抵押或另行出賣的事實(shí)，在與買受人簽訂商品房買賣合同后，買受人訴訟要求確認(rèn)商品房買賣合同無效、返還已付購房款及利息，并承擔(dān)賠償責(zé)任。

四是因房屋建筑面積與合同約定不符引發(fā)的糾紛。出賣人交付房屋的套內(nèi)使用面積或者建筑面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)與商品房買賣合同約定的面積差距較大，買受人要求雙倍返還房?jī)r(jià)款，或買受人訴訟要求解除合同、返還已付購房款及利息。

五是因房屋質(zhì)量引發(fā)的糾紛。房屋質(zhì)量糾紛是房屋交付之后購房者經(jīng)常遇到的問題，質(zhì)量問題常見的有裂縫、滲漏、墻皮脫落等等。出賣人交付的房屋存在質(zhì)量問題，買受人訴訟要求交付合格房屋，或解除合同、返還購房款并支付利息，或修復(fù)房屋、賠償損失。

六是因開發(fā)商無證建房售房引發(fā)的糾紛。因出賣人未取得相關(guān)規(guī)劃或許可手續(xù)，就與買受人訂立商品房預(yù)售合同，無法按期為買受人辦理承諾的相關(guān)手續(xù)，買受人訴訟要求撤銷商品房預(yù)售合同并給付一倍以內(nèi)的賠償金，或要求出賣人履行義務(wù)，賠償損失。

七是因開發(fā)商不能按期為購房者辦理權(quán)屬證書引發(fā)的糾紛。出賣人未在法律規(guī)定或合同約定的期限內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人辦理房屋權(quán)屬證書，或未在規(guī)定的期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記，買受人訴訟要求出賣人按照法律規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書，并支付違約金；或要求解除合同或由出賣人賠償損失。

八是因房屋配套設(shè)施不能及時(shí)使用引發(fā)的糾紛。很多小區(qū)在交付業(yè)主使用時(shí)面臨這樣一個(gè)問題，人是入住了，可配套的暖氣、煤氣、水電、寬帶卻不能及時(shí)使用，從而要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

從司法實(shí)踐中審理的商品房買賣合同糾紛案件來看，該類案件的發(fā)生絕大多數(shù)都是由于開發(fā)商違約所致。主要原因是：一是設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制不完善，為房地產(chǎn)企業(yè)無法完成約定義務(wù)埋下隱患。雖然房地產(chǎn)法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立限定了多項(xiàng)條件，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)的監(jiān)督機(jī)制并不具體明確，企業(yè)不具備銷售商品房的能力，無法完成承諾，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。二是有些房地產(chǎn)開發(fā)商的信用和守約意識(shí)比較淡薄，在房產(chǎn)開發(fā)過程中偷工減料，在房產(chǎn)銷售過程中欺詐性銷售，交付的商品房質(zhì)量、設(shè)計(jì)不符合約定或不如期交付房屋等違約情況引發(fā)買賣雙方矛盾。三是買房人在購房過程中承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較多。購房者大多法律意識(shí)淡薄，交易知識(shí)匱乏，消費(fèi)心理不成熟，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不足，易受五花八門廣告的誘惑，無法在短時(shí)間內(nèi)對(duì)大量房地產(chǎn)銷售信息作出正確的判斷，削弱了自我保護(hù)能力。四是開發(fā)商與購房者地位相對(duì)不平等。商品房買賣合同一般為開發(fā)商單方提供的格式條款合同，并且合同中開發(fā)商任意增加附加條款，從而限制買受人的權(quán)利，免除或減輕開發(fā)商的部分責(zé)任，而買受人自我保護(hù)意識(shí)差，簽訂合同時(shí)未認(rèn)真仔細(xì)閱讀合同主文和附加條款，導(dǎo)致雙方對(duì)合同條款產(chǎn)生歧義。

減少商品房交易糾紛，建立良性的商品房市場(chǎng)秩序，作為商品房開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守“誠信”二字，從企業(yè)的設(shè)立、項(xiàng)目的審批、工程的建設(shè)、房屋的銷售、售后的服務(wù)，法律法規(guī)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)自覺遵守并主動(dòng)接受監(jiān)督。法律沒有明確規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)誠信經(jīng)營(yíng)，完全履行合同義務(wù)。發(fā)生糾紛后，應(yīng)積極主動(dòng)與購房者溝通，尋求解決方案，這樣才能贏得購房者，贏得自身的生存與發(fā)展，最終贏得的是整個(gè)市場(chǎng)的良性秩序。作為社會(huì)大眾，也要做到“理性”二字。準(zhǔn)備購房前，對(duì)于商品房交易的政策、相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定、可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，先做一些功課，做到心中有數(shù)。在實(shí)際購房過程中，對(duì)于出賣人的廣告宣傳，不要過分輕信。對(duì)于銷售人員過分熱情的接待和介紹，也要理性對(duì)待。對(duì)于自己的要求，要盡量在合同中明確下來，以便在權(quán)益受到侵害時(shí)能夠有據(jù)可依。一旦發(fā)生糾紛，也應(yīng)當(dāng)積極與出賣人好好溝通，妥善化解。如果雙方不能自行解決，應(yīng)通過合法途徑維權(quán)。