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        燕郊產(chǎn)業(yè)空心化困局

        2017-02-09 14:37:51郭煦
        小康 2017年3期
        關(guān)鍵詞:規(guī)劃

        郭煦

        2010年11月29日,經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),燕郊高新技術(shù)園區(qū)升級為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。然而,多年過去,當(dāng)初規(guī)劃的大片產(chǎn)業(yè)基地大都只停留在規(guī)劃圖紙上,其現(xiàn)實(shí)的開發(fā)進(jìn)程早已脫離了設(shè)計(jì)的軌跡

        燕郊位于北京正東,距天安門廣場35公里,隸屬于河北省三河市,西部與北京市通州區(qū)相鄰。昔日的燕郊,轄區(qū)內(nèi)只有8個(gè)村莊、3.3萬人口,是一個(gè)以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主的京東小鎮(zhèn)。

        這個(gè)十年人口和房價(jià)都增長了十倍的小鎮(zhèn),正迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇——京津冀一體化和北京市政府東遷。近年來,緊挨北京的地理優(yōu)勢與時(shí)時(shí)搭乘政策利好“順風(fēng)車”,使得燕郊一躍升級成北京邊郊地區(qū)最熱門的置業(yè)板塊,令無數(shù)“北漂”趨之若鶩。

        然而,透過光環(huán)細(xì)看這一區(qū)域,幾近失控的推盤節(jié)奏與開發(fā)體量,在幾年間埋下了大量房屋質(zhì)量、配套建設(shè)上的隱患?!凹铀俣取?、“高利潤”之手埋下的質(zhì)量“打折”、設(shè)計(jì)規(guī)劃不合理、配套滯后等硬傷持續(xù)暴露出來,令“燕郊新移民的夢想生活”在現(xiàn)實(shí)中頻遭幻滅。

        機(jī)遇 燕郊與通州僅有一河之隔,區(qū)域之間的有效連接,城市資源的合理分享將為燕郊的發(fā)展帶去前所未有的機(jī)遇。

        產(chǎn)業(yè)之城發(fā)展走向空心化

        在行政規(guī)劃上,燕郊已經(jīng)是不折不扣的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)了。1992年8月,燕郊正式成為省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū);2010年11月29日,經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),燕郊高新技術(shù)園區(qū)升級為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。這就意味著燕郊一直以來的定位就是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向,絕非房地產(chǎn)導(dǎo)向。

        按照燕郊高新區(qū)堅(jiān)持“產(chǎn)業(yè)立區(qū)”的戰(zhàn)略,將全力打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)生態(tài),積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),大力推動產(chǎn)業(yè)升級,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集。燕郊形成了以電子信息、新能源、新材料、裝備制造、生物醫(yī)藥、綠色食品為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和以休閑旅游、現(xiàn)代物流、健康醫(yī)療為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)體系,擁有多個(gè)中國乃至世界之最的龍頭項(xiàng)目。全區(qū)規(guī)模以上企業(yè)170家,國家科技部認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)30家。

        然而,記者調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn),這個(gè)國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)確實(shí)規(guī)劃了大片產(chǎn)業(yè)基地,但多年過去,大都只停留在規(guī)劃圖紙上,其現(xiàn)實(shí)的開發(fā)進(jìn)程早已脫離了設(shè)計(jì)的軌跡。例如燕郊東南各莊聚集了成片的工業(yè)開發(fā)區(qū),寬廣的馬路兩側(cè),是各類名目的產(chǎn)業(yè)基地。但沿著這些工業(yè)基地的牌子往深處走,就會看到另外一個(gè)景象:擱置的廠房,成片空曠的土地,正在拆遷或等待拆遷的村莊,隨處丟棄的垃圾,墻上的大標(biāo)語寫著:“治理臟、亂、差”,“生男生女一個(gè)樣”。

        燕郊已經(jīng)建成的產(chǎn)業(yè)基地,情況也并不樂觀。包括百世金谷·燕郊空港國際產(chǎn)業(yè)園、天山國際、全景工業(yè)園、興遠(yuǎn)高科產(chǎn)業(yè)園、龍鈺國際、精工園、晶龍產(chǎn)業(yè)園、田園牧歌、首爾園等在內(nèi)的項(xiàng)目,其體量動輒上千畝,少則上百畝。不過記者發(fā)現(xiàn),與住宅類似,這些產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目大部分以銷售為主,目前售價(jià)普遍在10000—20000元/平方米之間。盡管規(guī)劃之初這些項(xiàng)目有著不同的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和立項(xiàng),但在銷售環(huán)節(jié),產(chǎn)品均逐漸趨同,大部分屬于生產(chǎn)制造以及研發(fā)辦公的獨(dú)棟或者聯(lián)排別墅。

        以“百世金谷·燕郊空港物流國際產(chǎn)業(yè)園”為例,該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積2000畝。一期占地198畝,二期占地670畝,三期占地1032畝。園區(qū)銷售員稱,該項(xiàng)目一期是針對物流企業(yè)建設(shè)的“鋼結(jié)構(gòu)”廠房,層高10米或者12米,目前已經(jīng)銷售完畢。二期在售產(chǎn)品屬于框架結(jié)構(gòu),層高4米或者6米,也就是說,從產(chǎn)品設(shè)計(jì)來看,已經(jīng)不再適用于物流企業(yè),而是針對商貿(mào)或者研發(fā)類公司。三期將建成配套的住宅以及商業(yè),或者假日賣場。百世金谷一期產(chǎn)業(yè)園區(qū)入住的十多家企業(yè),大部分是科技、電器、文化類公司。一位管理員告訴記者,除了幾個(gè)廠房是由老板自己的物流公司占用,其他都租給了各種各樣的公司。

        這并非燕郊最大的物流產(chǎn)業(yè)園。記者查詢資料得知,2012年9月,燕郊啟動了“世界級物流園”項(xiàng)目,規(guī)劃占地10平方公里,分三期10年建成,總建筑面積1465萬平方米,號稱投資將達(dá)800億。來自燕郊開發(fā)區(qū)管委會的消息稱,就在2012年,燕郊共計(jì)啟動了80個(gè)億元以上工業(yè)及服務(wù)業(yè)類和基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目集中開工,總投資達(dá)1400億元,以物流以及航天制造業(yè)為主。

        以產(chǎn)業(yè)為名的圈地故事,近幾年在燕郊頻繁上演。從文化創(chuàng)意到生物制藥;從物流基地到高新技術(shù),從投資上百億到動輒上千億,演員或許不同,劇情卻大同小異。

        一位不愿具名的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者,由于燕郊的產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)類型單一,主題功能缺乏明顯標(biāo)識,也沒有大型知名企業(yè)的帶動,各產(chǎn)業(yè)園招商并不容易。“燕郊產(chǎn)業(yè)園面向的客戶并不在河北,而是北京以及外省市客戶,但實(shí)際上,很多企業(yè)對這個(gè)行政區(qū)域并不認(rèn)可。政府也缺乏主導(dǎo)性。另外,燕郊雖然規(guī)劃了大量的工業(yè)園區(qū),但配套以及基礎(chǔ)設(shè)施方面根本跟不上?!彼麩o奈地表示,“企業(yè)肯定是追求利潤的,所以燕郊產(chǎn)業(yè)園最后都做成了別墅類的獨(dú)棟或者聯(lián)排類產(chǎn)品”,因?yàn)檫@種產(chǎn)品,既可用于辦公、做企業(yè)會所,也可用于居住。

        事實(shí)上,很多規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目最終因種種原因擱淺,不少項(xiàng)目最終變成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

        這個(gè)曾登上《紐約時(shí)報(bào)》的小鎮(zhèn),因樓市火熱而成為了世界焦點(diǎn)。而在此之前,北京市政府機(jī)關(guān)搬遷至通州的消息傳出后,鄰近通州的河北燕郊樓市就已被大肆炒作,部分項(xiàng)目已出現(xiàn)單價(jià)超過30000元/平方米的樓盤,而且眾多項(xiàng)目一房難求。但是,世界級的知名度和量價(jià)齊升的地產(chǎn)市場,卻沒改變燕郊地產(chǎn)混亂的現(xiàn)狀。據(jù)記者近日在燕郊走訪中發(fā)現(xiàn),該區(qū)域建筑密度高、房屋質(zhì)量低劣、物業(yè)服務(wù)不規(guī)范等等各種問題在燕郊樓市層出不窮,且難以解決。消費(fèi)者對于房屋問題投訴和產(chǎn)權(quán)問題都不斷出現(xiàn)。同時(shí),燕郊地產(chǎn)的寡頭壟斷和土地市場的種種問題,也在十年間達(dá)到了登峰造極的程度。

        一個(gè)鎮(zhèn)承載一座城的重負(fù)與期待

        恐怕沒有其他地方像燕郊這樣,幾乎以一個(gè)“鎮(zhèn)”的行政規(guī)格承接了一座“城”的發(fā)展期待。數(shù)年之間,幾倍于實(shí)際發(fā)展能力的擴(kuò)張需求,迫使開發(fā)商們放棄“按部就班”而選擇加快速度。由此造成的后果之一,就是許多住宅樓盤被“揠苗助長”,倉促建設(shè)過程中留下種種的后遺癥。

        隨著北京房價(jià)上漲,部分北漂選擇在房價(jià)相對較低的燕郊置業(yè),盡管樓市一片火爆,但燕郊房地產(chǎn)市場卻一直處于嚴(yán)重封閉狀態(tài),本土企業(yè)長期占據(jù)主導(dǎo)地位,福成開發(fā)的上上城系列、興達(dá)的夏威夷系列、燕達(dá)的首爾系列、匯福的納丹堡和悅榕灣系列、天洋控股開發(fā)的天洋城系列是整個(gè)燕郊房地產(chǎn)市場絕對主力。

        港中旅是燕郊真正意義上第一家外來房地產(chǎn)企業(yè)?!把嘟挤康禺a(chǎn)市場很封閉,這么多年來,雖然市場火爆,但是從沒有一線房企進(jìn)入,不是不想進(jìn)來,是進(jìn)不來,本地企業(yè)拿地便宜,也沒有任何附加條件,外地企業(yè)進(jìn)來不僅拿地價(jià)格高,而且必須配建一定的公建項(xiàng)目,最主要的原因是當(dāng)?shù)卣捅镜亻_發(fā)商之間已經(jīng)形成利益鏈條,容不得別人進(jìn)來,在燕郊能大片拿地的也就那么幾家開發(fā)商?!碑?dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。

        據(jù)上述人士透露,燕郊房地產(chǎn)企業(yè)獲得開發(fā)用地主要有三個(gè)途徑:其一是通過正常招拍掛程序拿地;其二是城中村改造項(xiàng)目,即燕郊下屬各個(gè)村莊改造項(xiàng)目;其三是通過變更土地用途。而在燕郊,以后兩種途徑為主。

        燕郊城中村改造項(xiàng)目以當(dāng)?shù)亻_發(fā)商為主。在工業(yè)用地用途的變更方面,作為一個(gè)國家級高新區(qū),燕郊一直以來土地供應(yīng)主要側(cè)重工業(yè)用地、倉儲用地和金融商業(yè)用地,商品房住宅用地供應(yīng)量相對較少。隨著燕郊人口不斷攀升,原有建設(shè)用地已經(jīng)難以滿足房地產(chǎn)需求,再加上房地產(chǎn)行業(yè)利潤較高,開始出現(xiàn)工業(yè)用地、倉儲用地和其他綜合性用地通過變更規(guī)劃變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的情況。

        整個(gè)燕郊,類似工業(yè)用地變更項(xiàng)目很多,以匯福悅榕灣項(xiàng)目為例,該項(xiàng)目原為匯福國際健康中心項(xiàng)目,土地性質(zhì)為50年產(chǎn)權(quán)綜合性用地,2013年該項(xiàng)目用地進(jìn)行用途變更,一部分變更為40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)金融用地,一部分變更為70年產(chǎn)權(quán)普通商品房用地。上述人士表示,前些年,“土地拿下來的時(shí)候都是工業(yè)性質(zhì)或者綜合用地,放幾年就能變更土地性質(zhì)”,這成了公開的“秘密”。據(jù)其介紹,由工業(yè)用地或者綜合用地變更為商住用地,主要通過改變規(guī)劃實(shí)現(xiàn),“最難的是把農(nóng)用地變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地。只要成為國有建設(shè)用地,再進(jìn)行土地性質(zhì)方面的變更就容易多了”。

        此外,還有部分項(xiàng)目以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)項(xiàng)目配建住宅、增加綜合用地商住部分來實(shí)現(xiàn)。首爾甜城項(xiàng)目為燕達(dá)集團(tuán)與韓國幾家企業(yè)合作開發(fā)的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目,但據(jù)記者了解,截至目前,正在建設(shè)中的只有住宅和公寓。而由興達(dá)地產(chǎn)開發(fā)的夏威夷藍(lán)灣項(xiàng)目原為興達(dá)養(yǎng)老設(shè)備研發(fā)生產(chǎn)基地項(xiàng)目,該項(xiàng)目配套的有紅木林住宅項(xiàng)目。目前,夏威夷藍(lán)灣項(xiàng)目已開盤售出大半,而基地中的養(yǎng)老設(shè)備研發(fā)和生產(chǎn)基地項(xiàng)目一直未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。無獨(dú)有偶,天洋城四代項(xiàng)目為航天現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)項(xiàng)目,整個(gè)項(xiàng)目除了一個(gè)航空博物館即將建成外,全部為住宅、公寓及配套商業(yè)項(xiàng)目;百世金谷開發(fā)的燕郊產(chǎn)業(yè)園和世界華人收藏博物館項(xiàng)目亦配建大量商品房項(xiàng)目。

        更令人意外的是,還有項(xiàng)目在容積率上“偷梁換柱”。世界華人收藏博物館項(xiàng)目,由百世金谷實(shí)業(yè)有限公司出資籌建,位于燕郊開發(fā)區(qū)南外環(huán)北側(cè),于2014年1月11日奠基。投資方表示將投入10億元用于項(xiàng)目建設(shè)。據(jù)了解,該項(xiàng)目占地70畝,總建筑面積4.9萬平方米,按此數(shù)據(jù)計(jì)算實(shí)際容積率為1.05,遠(yuǎn)低于規(guī)劃報(bào)批的2.0容積率。多出來的容積率怎么不翼而飛了?原來,開發(fā)商來了個(gè)“偷龍轉(zhuǎn)鳳”,將剩余的容積率轉(zhuǎn)到博物館后面的商服公寓isoho上,將isoho公寓容積率由原設(shè)計(jì)的2.0提高到3.0以上,通過增加建設(shè)及銷售面積,獲取暴利。據(jù)了解,該項(xiàng)目在去年以商住兩用房公開銷售,現(xiàn)在已售罄。

        按照燕郊開發(fā)區(qū)最初的規(guī)劃,只有燕順路兩側(cè)為居民區(qū),其他地區(qū)主要為工業(yè)區(qū),而目前,地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)遍布整個(gè)燕郊。也因此,有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測道,“燕郊城區(qū)內(nèi)的土地,很多已不適合做工業(yè)項(xiàng)目了,未來很可能會開發(fā)成住宅?!?/p>

        “規(guī)劃一張圖”或破解困局

        從2002年至今,燕郊開發(fā)樓盤超100多個(gè),正在開發(fā)的20多個(gè)。樓市暴漲的背后也牽出了不少腐敗事件。

        2016年,廊坊市通報(bào)的市紀(jì)委查處的8起頂風(fēng)違紀(jì)的典型案例,其中有兩起村委會負(fù)責(zé)人接受開發(fā)商賄賂的案件,分別是:燕郊鎮(zhèn)諸葛店村村委會主任楊賀,在諸葛店村拆遷改造過程中向開發(fā)商索要巨額財(cái)物,涉案金額3600余萬元。高樓鎮(zhèn)雙營村黨支部書記翟景林,在雙營村土地流轉(zhuǎn)過程中,向投資公司索要財(cái)物,侵占村集體土地流轉(zhuǎn)資金,涉案金額1080余萬元。

        一位要求匿名的當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商說,這種“內(nèi)容”高度一致的貪腐問題背后,深層原因往往只有一個(gè),即地產(chǎn)無序開發(fā)。

        燕郊的很多本土地產(chǎn)商一直熱衷建住宅樓項(xiàng)目。原因很簡單,房子不愁賣,利潤比其他項(xiàng)目豐厚。因此也使很多地產(chǎn)商為了拿地不惜一切代價(jià)。

        來自國家發(fā)改委的消息,近日,國家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、國土資源部、環(huán)境保護(hù)部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、水利部、國家林業(yè)局七部門聯(lián)合印發(fā)《加強(qiáng)京冀交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)。

        《意見》主要包括五個(gè)方面,重點(diǎn)是推進(jìn)土地集約節(jié)約利用,嚴(yán)格產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入管理,嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),強(qiáng)化房地產(chǎn)市場管控,嚴(yán)控人口規(guī)模。

        在京津冀一體化的推進(jìn)下,環(huán)京樓市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的價(jià)值開始顯現(xiàn),北京的諸多產(chǎn)業(yè)開始外溢到周邊區(qū)域。在眾多產(chǎn)業(yè)中,香河樓市尤為引人注目,像萬科、五礦等各大房企爭相進(jìn)駐,本地房企也迎來發(fā)展利好,香河板塊似有了“兵家必爭之地”的勢頭。

        記者了解到,未來通州與北三縣將加強(qiáng)跨界地區(qū)統(tǒng)一管控,統(tǒng)一規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)“規(guī)劃一張圖”,共同開展生態(tài)紅線和城市開發(fā)邊界劃定工作,嚴(yán)控城市發(fā)展規(guī)模,加強(qiáng)生態(tài)廊道管控,并在城市副中心與中心城區(qū)、東部地區(qū)和北三縣之間建設(shè)大尺度綠色空間,防止連片發(fā)展,從而保證地區(qū)的生態(tài)安全與合理開發(fā)。

        據(jù)悉,京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略深入推進(jìn),為破解“燕郊之囧”帶來契機(jī),當(dāng)?shù)卣扇∠盗写胧┚徑饽壳暗某鞘羞\(yùn)行壓力。交通方面,連接北京的潮白河大橋正在興建,102國道“瓶頸路”有望南移,軌道交通也有望成為緩解燕郊擁堵的新通道。教育方面,政府將在新建小區(qū)配建教育設(shè)施、招聘更多教師等方面做出努力。

        未來,隨著北京行政機(jī)構(gòu)外遷通州,燕郊等區(qū)域?qū)⑴c北京協(xié)同規(guī)劃、明確定位、協(xié)調(diào)管理,打造“產(chǎn)城融合”、宜居宜業(yè)的衛(wèi)星城,有效服務(wù)于北京非首都功能疏解。在城市管理上超前規(guī)劃,真正實(shí)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展。

        要緩解北京“大城市病”和“燕郊困局”,需解決產(chǎn)業(yè)協(xié)同問題。北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)真正疏解出來、龍頭企業(yè)外遷,才能帶動整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈外遷,將人口、就業(yè)機(jī)會等吸附在外遷地,實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合”,否則“河北居住、北京上班”的難題就不易破解。

        一些規(guī)劃專家建議,未來京津冀有關(guān)區(qū)域宜打破各自為政、各自規(guī)劃的局面,京津冀城鎮(zhèn)群尤其是衛(wèi)星城需有清晰明確定位,實(shí)現(xiàn)毗鄰區(qū)域“規(guī)劃一張圖”,在空間、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、交通等重要層面實(shí)現(xiàn)真正協(xié)同,切實(shí)消除壁壘。

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