郭煦

對(duì)于自住型需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，2017年還是應(yīng)該“該出手時(shí)就出手”

過(guò)去的2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)話題不斷，從年初的降首付、降契稅到年末各地限購(gòu)政策的頻繁出臺(tái)，房?jī)r(jià)亦再次成為全民熱議的話題。而隨著2016年12月9日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位后，2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)又該何去何從？多位專家對(duì)此進(jìn)行了分析和預(yù)測(cè)。

跌宕起伏的2016

回顧2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控政策可謂密集推出，年初就放出了兩個(gè)“大招”，第一是降首付，在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，商貸首套房可最低首付兩成，二套房可最低首付三成;第二是降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營(yíng)業(yè)稅。于是，在“去庫(kù)存”及“量化寬松”的大背景下，樓市逐漸形成“量?jī)r(jià)齊升”的態(tài)勢(shì)。

難題 當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)明顯。一方面，一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，另一方面，一些三四線城市去庫(kù)存壓力仍然較大。因城施策如何落地是難題。

數(shù)據(jù)顯示，2016年1-11月份，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)13.58億平方米，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)24.3%，前11個(gè)月商品房銷售額達(dá)10.2萬(wàn)億元，首次突破了10萬(wàn)億元大關(guān)。多個(gè)一線及熱點(diǎn)二線城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象。

于是，在2016年“十一”期間及隨后的三個(gè)月中，中國(guó)樓市迎來(lái)新一輪的調(diào)控大潮，北京、廣州、深圳、天津、蘇州、合肥、武漢、鄭州等20余個(gè)城市先后出臺(tái)了以“限購(gòu)、限貸、限地價(jià)”為核心的樓市調(diào)控政策。

調(diào)控政策收到了立竿見影的效果，北京、天津、上海、深圳、杭州等9個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降。

而對(duì)于2016年房?jī)r(jià)的走高，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心原所長(zhǎng)牛鳳瑞在接受本刊記者采訪時(shí)表示，房?jī)r(jià)上漲是由于中國(guó)多年來(lái)的緊縮調(diào)控，造成需求的集中爆發(fā)，部分城市出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況。住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌亦表示，一二線城市由于土地供給不足造成房子供不應(yīng)求，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，吸引了部分投資者和炒房客的投機(jī)行為。

控房?jī)r(jià)勢(shì)在必行

2016年年底，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，同時(shí)在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫、增加土地供應(yīng)、落實(shí)人地掛鉤等方面作出了部署，提出要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。這一表述引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，被解讀為強(qiáng)調(diào)房屋的居住屬性，減弱房屋的投資屬性，也為2017年的樓市調(diào)控定下了基調(diào)。

長(zhǎng)效機(jī)制的建立絕非一日之功，如何從財(cái)稅、金融、社保等基礎(chǔ)性政策方面進(jìn)行改革？

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)系主任趙秀池在接受本刊記者采訪時(shí)表示，長(zhǎng)效機(jī)制關(guān)鍵是適合國(guó)情，還要符合市場(chǎng)規(guī)律。各地要根據(jù)具體情況因城施策，一二線城市存在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的壓力，三四線城市則存在去庫(kù)存壓力。各城市應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程以及供求狀況分別來(lái)制定政策。

趙秀池認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制的基本原則應(yīng)是供求雙向調(diào)節(jié);讓住房回歸居住功能;建立購(gòu)租并舉的住房制度。需要采用財(cái)稅、金融手段對(duì)不同房地產(chǎn)需求、供應(yīng)做到有保有壓。要采取給予剛性、改善性需求、供給減稅甚至免稅的稅收政策，輔之于低息、低首付的信貸政策;對(duì)于投機(jī)投資性需求則采取相反的財(cái)稅、金融政策。

“對(duì)于租賃市場(chǎng)的供求雙方也都應(yīng)該給予相應(yīng)的財(cái)稅、金融政策的支持。公共服務(wù)應(yīng)該實(shí)行常住人口全覆蓋，而不是僅僅覆蓋戶籍人口。有穩(wěn)定的租賃關(guān)系的承租者也要同戶籍人口一樣享受到教育、醫(yī)療等的公共服務(wù)?！壁w秀池認(rèn)為。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是“冰包火”，這就需要政策分別調(diào)理。一二線城市要敢于突破，要有長(zhǎng)期調(diào)理手法。三四線城市或可考慮通過(guò)社保的改革，人口、產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入和特色小鎮(zhèn)的培育來(lái)施策。“房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍有潛力，但任何產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，離不開良好的市場(chǎng)規(guī)則。馴服房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的‘猛獸，需共同運(yùn)用市場(chǎng)之手和行政之手。政府首先應(yīng)基于當(dāng)?shù)厝丝谠鲩L(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)中長(zhǎng)期的科學(xué)規(guī)劃;然后才是密切監(jiān)控，引導(dǎo)樓市。只有政策穩(wěn)，預(yù)期才會(huì)穩(wěn);預(yù)期穩(wěn)，樓市就能穩(wěn)。”

調(diào)控如何因城施策？

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)明顯。一方面，一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，如珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀地區(qū)的部分城市，以及內(nèi)地的一些區(qū)域性中心城市。另一方面，東北、西北、西南地區(qū)的多數(shù)城市市場(chǎng)平穩(wěn)，一些三四線城市去庫(kù)存壓力仍然較大。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，目前多數(shù)三四線城市去庫(kù)存壓力和熱點(diǎn)城市控房?jī)r(jià)壓力同時(shí)存在，調(diào)控政策要根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)做出調(diào)整，未來(lái)調(diào)控應(yīng)兼顧去庫(kù)存和控房?jī)r(jià)，市場(chǎng)才能平穩(wěn)發(fā)展。

就目前來(lái)看，房地產(chǎn)的調(diào)控政策，已經(jīng)在實(shí)行分類指導(dǎo)，因城施策。這一輪各地的調(diào)控相比之前的統(tǒng)一限購(gòu)就體現(xiàn)了更多的地區(qū)性特點(diǎn)。但從房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展來(lái)講，調(diào)控能力建設(shè)似乎還有很大的“成長(zhǎng)空間”。

有業(yè)內(nèi)專家表示，因城施策不僅要從需求端發(fā)力，關(guān)鍵要在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大思路下，從土地、房產(chǎn)的供給端著手建立長(zhǎng)效機(jī)制，優(yōu)化地產(chǎn)、租房、普通商品房、保障房等的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。未來(lái)開發(fā)商需圍繞新的消費(fèi)需求和習(xí)慣進(jìn)行個(gè)性化定制服務(wù)，發(fā)展社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老、旅游、文化等配套服務(wù)，打造新型房地產(chǎn)增長(zhǎng)模式和產(chǎn)業(yè)集群。

而多位受訪專家亦建議，為避免樓市調(diào)整過(guò)猶不及為金融穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)壓力，需要完善短期政策引導(dǎo)樓市軟著陸。堅(jiān)持“虛實(shí)結(jié)合，主動(dòng)周控”、“長(zhǎng)短結(jié)合，標(biāo)本兼治”、“邊調(diào)邊看，逐步完善”、“分城施策，協(xié)同作戰(zhàn)”等調(diào)控施策原則。

剛性需求者“該出手時(shí)就出手”

那么2017年是否還是買房的好時(shí)機(jī)呢？

顧云昌表示，目前房?jī)r(jià)已到“天花板”，2016年透支了相當(dāng)一部分的購(gòu)買力，政府實(shí)施調(diào)控政策之后，改變了人們對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期，另外2017年的貨幣政策可能會(huì)適度收緊，這些因素會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生較大的下行壓力。

顧云昌預(yù)測(cè)， 2017年市場(chǎng)可能會(huì)平靜得多，下半年下行的壓力可能會(huì)更大，多數(shù)泡沫較小的城市的房?jī)r(jià)會(huì)緩慢增長(zhǎng)，個(gè)別泡沫較大城市的房?jī)r(jià)或許會(huì)出現(xiàn)下降，但對(duì)于自住型需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還是“該出手時(shí)就出手”，優(yōu)先滿足自己的居住需求，2017年還是合適的買房時(shí)機(jī)。

民生證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華亦表示，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)分化局面，一線城市房?jī)r(jià)仍將剛性上漲。在他看來(lái)，未來(lái)房?jī)r(jià)高與低和以下三個(gè)因素息息相關(guān)，首先是人氣，第二是活力，第三是環(huán)境、生態(tài)?！皬倪@樣三個(gè)特點(diǎn)出發(fā)，不難得出結(jié)論：一線城市房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)保持剛性上漲態(tài)勢(shì)，二三線的明星城市會(huì)繼續(xù)保持相對(duì)好的態(tài)勢(shì)，那些適于做文化旅游地產(chǎn)的地區(qū)，以及未來(lái)一部分農(nóng)村，房?jī)r(jià)也會(huì)逐步地抬升?！?/p>

邱曉華認(rèn)為，不管發(fā)展什么樣的高技術(shù)，發(fā)展什么高端服務(wù)業(yè)，只要工業(yè)化沒有結(jié)束，城市化沒有飽和，人口沒有停止增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)就是這個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)鏈條最長(zhǎng)，就業(yè)人口最多，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)最直接?！胺康禺a(chǎn)業(yè)的重要性客觀地存在，不管社會(huì)怎么議論，人們?cè)趺磁u(píng)，政府還會(huì)繼續(xù)保持其平穩(wěn)增長(zhǎng)?！鼻駮匀A說(shuō)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，剛需購(gòu)房者需要解決實(shí)際的居住需求，不需要有太多顧慮，不要受制于價(jià)格波動(dòng)和政策調(diào)整，在近期調(diào)控后某些城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)走低，可以抓住這些購(gòu)房時(shí)機(jī)。