在土地價(jià)格上漲、熱點(diǎn)城市當(dāng)前供應(yīng)依然不足、貨幣政策預(yù)期放寬的大環(huán)境下,未來房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期依然較強(qiáng)。
2016年上半年,對房地產(chǎn)行業(yè)來說可以說是近幾年最好的上半年。在接連政策寬松刺激之下,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速,歷經(jīng)23個(gè)月下滑后,今年1月份開始回升,4月份達(dá)到7.2%的最高點(diǎn)。
對企業(yè)來說,最重要的銷售指標(biāo)也十分給力。據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布,1-5月份商品房銷售面積同比增長33.2%,銷售額同比增長50.7%。而從CRIC監(jiān)測的40個(gè)重點(diǎn)城市來看,上半年商品住宅年銷售同比增幅達(dá)到34%。
銷售回升之下,熱點(diǎn)城市價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升,房價(jià)、地價(jià)交替上漲,一二線城市地王井噴。從半年度的銷售排行榜來看,標(biāo)桿房企也收獲的盆滿缽滿。前十強(qiáng)門檻超過500億元,第一名萬科達(dá)到1900億元,而50強(qiáng)門檻也達(dá)到138億元,和去年同期有了翻天覆地的變化。
2016年的“半程馬拉松”,跑得相當(dāng)熱鬧。
整體持續(xù)增溫
2015年330新政以來的一系列利好樓市的貨幣和稅收政策,使得一二線城市的購房需求集中釋放,樓市量價(jià)齊漲。2015年至今已有6次降準(zhǔn)、5次降息,寬松的貨幣政策為樓市注入了大量的資金。330新政、219新政、營改增實(shí)施,稅收的減免、交易限制的放松,刺激了購房需求增加。商業(yè)貸款、公積金政策有所松動,區(qū)域限購政策引發(fā)的末班車效應(yīng),使得市場需求被大量釋放。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析,一線城市樓市的持續(xù)高溫,量價(jià)齊漲,使得一線城市開始收緊樓市政策,滬九條、深六條先后出臺,北京及環(huán)京區(qū)域,也實(shí)施了更嚴(yán)厲的限購政策。
2015年330新政后,全國樓市就已經(jīng)開始整體升溫,尤其是四季度開始升溫態(tài)勢更加明顯,但一、二、三四線城市的表現(xiàn)卻“冷熱不均”。
2016年上半年,全國各地樓市不平衡的情況越發(fā)嚴(yán)重。該去庫存的三四線城市,庫存壓力進(jìn)一步增大;不該去庫存的一線城市,則火熱異常;二線城市快速升溫,量價(jià)齊漲態(tài)勢甚至超過一線城市。
首先,樓市整體成交量持續(xù)上漲,一線城市漲幅尤為明顯。進(jìn)入2016年二季度,一線城市開始略有降溫,二線城市則接過了量價(jià)齊漲的接力棒。三四線城市的熱度則遠(yuǎn)低于一二線城市,雖有臨近北京、深圳的廊坊、佛山等在一線城市的帶動下量價(jià)齊漲,但其它大部分三四線城市起色不大。
其次,330新政后一二線城市房價(jià)普遍上漲,2015年四季度更是加速上漲,三四線城市則漲幅有限、波動頻繁。不過,進(jìn)入2016年二季度后,一線城市房價(jià)漲幅已經(jīng)放緩。
從2015年四季度到今年二季度樓市的表現(xiàn)不難看出,樓市波動可以分為兩個(gè)階段:第一階段為2015年四季度至2016年一季度。期間北上深等一線城市市場火熱,量價(jià)齊升,新房、二手房交易量較2014年大幅增長。蘇州、南京等二線城市樓市也不斷升溫,第二階段為2016年二季度。隨著一線城市收緊限購政策,北上深等一線城市樓市逐步趨向平穩(wěn),交易量逐步下降,房價(jià)漲幅收窄。而受一線城市外溢需求影響,加上政策相對寬松,蘇州、南京等二線城市地王頻出,量價(jià)齊漲,出現(xiàn)了明顯的過熱勢頭。三四線城市樓市則依舊未能走出庫存積壓的困局,庫存壓力進(jìn)一步加大。
青島,二線城市“范本”
青島市商品住宅市場曾因其庫存量大、去化周期長而備受關(guān)注,特別是2014年,住宅市場去化周期曾一度超過24個(gè)月。但從2015年二季度開始,在國家一系列房產(chǎn)利好政策及量化寬松政策帶動下,青島住宅市場持續(xù)向好發(fā)展,交易量逐步企穩(wěn),價(jià)格穩(wěn)步上升,存量與去化周期雙雙下降。
2016年上半年,青島商品住宅交易量突破7.5萬套,成交面積近800萬平方米,創(chuàng)歷史新高,截至2016年6月,青島商品住宅市場去化周期已降至13.65月。
隨著土地市場供應(yīng)回落,政府政策層面趨于穩(wěn)定及去化周期重回正常水平,青島住宅市場加速回暖。戴德梁行山東區(qū)總經(jīng)理張春雨認(rèn)為,青島住宅市場交易量創(chuàng)歷史新高主要有三大原因:首先,前期調(diào)控壓抑需求的集中釋放。一季度以來,一線城市及部分二線城市住宅市場成交迅速升溫,其前些年調(diào)控以來一直壓抑的購房需求也得到集中釋放,人們?nèi)胧蟹e極性大幅上升,房產(chǎn)再次成為人們優(yōu)先考慮的資產(chǎn)配置之一。
其次,大體量的高品質(zhì)樓盤集中入市。2016年上半年,各區(qū)均有大量高品質(zhì)新盤入市,如浮山后的金地悅峰,李滄區(qū)的綠城郁金香岸,青西新區(qū)的恒大金沙灘,高新區(qū)的中歐國際城等,這些樓盤均由具有較高信譽(yù)的國內(nèi)大型開發(fā)商開發(fā),吸引了大量的客群需求。
再次,新興板塊價(jià)值洼地對客群吸引。青島地鐵開通、重點(diǎn)學(xué)校建設(shè)等多重預(yù)期影響了不同板塊的成交走勢。
2016年上半年,部分二線城市成交已進(jìn)入過熱狀態(tài),合肥、南京、蘇州、武漢等二線城市,出清周期已經(jīng)低于6個(gè)月,相對來說,青島出清周期為13.65月,處在相對正常的去化水平。恒誠佳不動產(chǎn)總經(jīng)理葉貞玲認(rèn)為,從上半年總體成交趨勢來看,樓市持續(xù)高溫,利好政策的腳步或許會放緩,但這并不影響樓市的銷量。青島大部分區(qū)市的樓市供應(yīng)充足,房價(jià)上漲動力相對會減弱,穩(wěn)中有升是下半年樓市的主旋律。
而青島作為經(jīng)濟(jì)與環(huán)境都有較大優(yōu)勢的二線城市,無疑也成為全國二線城市樓市走勢的縮影。
下半年,升溫?降溫?
今年下半年樓市“半馬”如何跑?政策會不會持續(xù)保持寬松?會不會繼續(xù)維持量升價(jià)漲格局?三四線城市是否依然去庫存形勢嚴(yán)峻?二線城市表現(xiàn)又會如何?一線城市有無重新奪回“領(lǐng)頭羊”的可能……諸多問題需要找到答案。
許多業(yè)內(nèi)人士表示,由于前期的市場高溫提前透支了大量需求,市場的后續(xù)需求已然不足,如果維持現(xiàn)有的各項(xiàng)政策不變,那么在2016年下半年里,一線城市樓市或?qū)⒒貧w至合理水平,交易量穩(wěn)步回落至年均成交量,房價(jià)趨于平穩(wěn),四季度甚至可能下降。
而在外溢需求,以及補(bǔ)漲的趨勢推動下,如果不針對樓市過熱的二線城市出臺政策,那么已經(jīng)過熱的二線城市的樓市還將繼續(xù)瘋狂,引發(fā)更多潛在風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在現(xiàn)有普惠制的政策基調(diào)下,三四線城市去庫存的難題恐仍將不能得到有效解決,庫存壓力或進(jìn)一步加大。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心研究表明,自2014年930政策實(shí)施以來,一二線城市新房庫存下降明顯,但三四線城市的庫存壓力不降反增。因?yàn)閺氖袌龅膶?shí)際反應(yīng)來看,普惠式的貨幣和稅收政策并未對“去庫存”起到行之有效的作用,反而導(dǎo)致了需要去庫存的三四線城市庫存壓力越來越大,需要控制熱度的一二線城市反而更加火熱。
胡景暉認(rèn)為,三四線城市本身對人口吸引較弱,因此在普惠的利好政策很難解決城市庫存不平衡問題,反而會造成城市房地產(chǎn)市場發(fā)展更加不平衡,未來政策需要根據(jù)城市狀況不同差異化對待。
對于下半年升溫還是降溫,顯然“看漲派”占大多數(shù)。克而瑞分析認(rèn)為,在持續(xù)去化的情況下,一方面,供應(yīng)少了,價(jià)格自然會漲,這個(gè)是市場規(guī)律;另一方面,開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)利益最大化,還會放緩?fù)票P節(jié)奏,制造緊張氣氛,助推房價(jià)上漲。持同樣意見的中國指數(shù)研究院青島分院數(shù)據(jù)分析師王志霞認(rèn)為,宏觀環(huán)境層面,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭乏力,貨幣政策維持相對寬松的預(yù)期繼續(xù)存在;在土地價(jià)格上漲、熱點(diǎn)城市當(dāng)前供應(yīng)依然不足、貨幣政策預(yù)期放寬的大環(huán)境下,未來房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期依然較強(qiáng)。