李 穎，李秀娥，楊 莉

（1.磐石市土地收購儲備中心；2.磐石市國土資源管理總站，吉林 磐石132300）

芻議城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作思路

李 穎1，李秀娥2，楊 莉2

（1.磐石市土地收購儲備中心；2.磐石市國土資源管理總站，吉林 磐石132300）

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，現(xiàn)行的地價標(biāo)準(zhǔn)和基準(zhǔn)地價不能反映區(qū)域的實際情況。為了適應(yīng)時代發(fā)展，要盡快更新地價標(biāo)準(zhǔn)，以完善土地資源市場的規(guī)范性，提高土地資源的集約節(jié)約使用，促進(jìn)土地市場的健康發(fā)展。

城鎮(zhèn)基地；標(biāo)準(zhǔn)地價；更新；探討

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平也在不斷提高，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場交易量巨增，帶動農(nóng)村地價上升。傳統(tǒng)地價評估標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不能滿足新時期的地價增長要求，要通過全面系統(tǒng)科學(xué)的地價標(biāo)準(zhǔn)使土地在流轉(zhuǎn)時更規(guī)、范更符合市場要求，及時更新基準(zhǔn)地價，以促進(jìn)在新時期農(nóng)村土地資源的有效利用。

1 基準(zhǔn)地價的重要性

基準(zhǔn)地價是地價進(jìn)行管理的核心，是市場土地規(guī)范交易的基礎(chǔ)，要在強(qiáng)化市場調(diào)控的基礎(chǔ)上穩(wěn)定地價以保護(hù)土地所有者的合法權(quán)益?；鶞?zhǔn)地價可以防止地價大幅度波動導(dǎo)致土地投資投機(jī)行為的發(fā)生，也能防止土地流失，促進(jìn)土地合理使用。基準(zhǔn)地價是政府進(jìn)行土地稅收的依據(jù)，是深化土地改革的需要。對土地基準(zhǔn)地價進(jìn)行及時更新可以使現(xiàn)有土地能準(zhǔn)確反映市場需求，能監(jiān)督政府根據(jù)市場需求進(jìn)行相關(guān)政策和法規(guī)的制定，完善土地交易中的地價管理，促進(jìn)土地集約使用，實現(xiàn)土地交易市場的健康發(fā)展。

2 基準(zhǔn)地價的更新依據(jù)

2.1 土地區(qū)位理念

土地區(qū)位理念主要目的是研究特定地區(qū)人類流動和空間分布以及人與自然、社會相互聯(lián)系的一種理念。在土地利用中融入?yún)^(qū)位理念主要是把土地作為研究的客體，通過社會活動和地理要素作為土地利用中的空間區(qū)位條件，研究這些因素在土地上的分配特點和變化原因，以及這些條件在相互結(jié)合時對土地價格產(chǎn)生的影響。通過對區(qū)位條件造成的空間差異進(jìn)行分析，劃分土地級別，進(jìn)而進(jìn)行評價。

2.2 地租地價理論

地租主要是土地所有者在對土地進(jìn)行出租使用權(quán)時得到的收入，是借助土地獲得經(jīng)濟(jì)收入的一種方式。社會只要存在土地所有者和不占有土地的生產(chǎn)者就會有地租的產(chǎn)生，地租主要分絕對地租、級差地租和壟斷地租幾種形式。

2.3 級差收益理論

級差收益主要是土地使用者因所有土地的質(zhì)量和使用區(qū)位不同而獲得的超額利潤，土地質(zhì)量的差異是級差收益的主要原因。差異性主要表現(xiàn)在地塊商業(yè)聚焦程度、交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施、人口密集度等方面的差異。優(yōu)質(zhì)土地占有者可以憑借其土地的優(yōu)勢在交易中獲得最有利的經(jīng)濟(jì)條件，從而獲得最大經(jīng)濟(jì)利益。

3 基準(zhǔn)地價的更新原則

3.1 綜合分析原則

土地級別是自然、社會、經(jīng)濟(jì)等多種要素綜合的結(jié)果，反映的是農(nóng)村土地的質(zhì)量差異和分布差異，能實現(xiàn)資源的合理應(yīng)用和實現(xiàn)最佳效益。綜合分析主要是考慮土地的繁華程度、交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施情況、自然條件、人口狀況、規(guī)劃情況等，這些因素共同影響基準(zhǔn)地價。在對這些因素進(jìn)行分析和研究的基礎(chǔ)上可以劃分土地等級，對土地有精確的估量，測評出土地的合理級別。

3.2 主導(dǎo)因素原則

影響土地基準(zhǔn)地價的因素有很多，有社會、自然、經(jīng)濟(jì)等因素，可以選擇一個主要影響因素作為土地級別劃分的依據(jù)。相關(guān)調(diào)查顯示，城鎮(zhèn)的商業(yè)化程度、交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施等都是土地級別評價的主要因素。

3.3 地域差異原則

地域差異主要是指土地的自然因素和社會因素結(jié)合所形成的影響結(jié)果，可以對土地地位條件進(jìn)行分析后，將土地以區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃。

4 基準(zhǔn)地價的更新路線和方法

在制定地價更新路線時，先選定對地價定級影響的主要類型因素，通過對影響因素的影響因子進(jìn)行分析，可以得出影響范圍，按照不同因素在不同空間的影響差異進(jìn)行路線制定；同時根據(jù)專家對各種因素的影響因子的評價分?jǐn)?shù)確定影響權(quán)重，以根據(jù)范圍內(nèi)的坐標(biāo)進(jìn)行影響因素的重疊累加，在因素影響累加總分基礎(chǔ)上進(jìn)行分頻曲線法路線的計算。通過此方法對不同級別的土地進(jìn)行分類，再對樣點地價進(jìn)行級別驗證，以反映土地級別規(guī)律?；鶞?zhǔn)地價更新路線主要是在土地級別分類的基礎(chǔ)上，對交易地進(jìn)行監(jiān)測，經(jīng)過評估和修正、檢驗，再結(jié)合土地產(chǎn)業(yè)政策對地價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正，以保證其滿足市場需求。

5 對基準(zhǔn)地價更新的探討

5.1 通過市場進(jìn)行宏觀調(diào)控

對土地級別進(jìn)行調(diào)整規(guī)定，對地價進(jìn)行更新后，政府部門可以根據(jù)地價體系對區(qū)域地價有大體掌握，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行土地交易活動的指導(dǎo)，并對交易進(jìn)行規(guī)范促進(jìn)。這對于制定合理的地價政策，建立正常市場土地交易有積極作用。

5.2 為城鎮(zhèn)規(guī)劃提供依據(jù)

城市的規(guī)劃開發(fā)對土地的利用是一項綜合性工作，涉及的范圍比較廣，城市發(fā)展的前提是進(jìn)行合理規(guī)劃，以達(dá)到城市土地利用的精準(zhǔn)性。要對地塊的質(zhì)量差異進(jìn)行分析，全面考慮不同區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，特別是在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)時要考慮土地級別情況，以為城市規(guī)劃和發(fā)展提供依據(jù)。

5.3 為政府調(diào)控提供市場依據(jù)

對基準(zhǔn)地價進(jìn)行更新可以體現(xiàn)城市地價的科學(xué)性和實用性，保證城市土地的有效利用。通過地價標(biāo)準(zhǔn)的更新，可以監(jiān)控地價狀態(tài)，進(jìn)行地價的時間和空間分析，以總結(jié)規(guī)律，進(jìn)而預(yù)測市場需求。在此基礎(chǔ)上建立預(yù)警機(jī)制，為政府進(jìn)行地價調(diào)控提供市場依據(jù)。通過對地價的監(jiān)控和調(diào)控，使土地管理者可以實現(xiàn)地產(chǎn)市場信息的動態(tài)掌握，以制定科學(xué)地價政策。

6 結(jié)語

標(biāo)準(zhǔn)地價的更新工作可以促進(jìn)土地的集約化和節(jié)約化使用，促進(jìn)土地資源的有效利用。在城鎮(zhèn)化水平快速的發(fā)展，地價交易量增加的前提下，農(nóng)村地價上升速度較之前幅度更大。要及時更新地價標(biāo)準(zhǔn)，以實現(xiàn)對土地的有效科學(xué)管理，促進(jìn)土地資源可持續(xù)發(fā)展。

[1]孔維華,王然,王艷.基于GIS的基準(zhǔn)地價更新實踐——以山東省昌樂縣為例 [J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué),2011,(15).

[2]李國權(quán).城市地價動態(tài)監(jiān)測的發(fā)展與研究 [J].商品與質(zhì)量,2011,(S7).

F301.4

A

10.14025/j.cnki.jlny.2017.23.070

李穎，本科學(xué)歷，工程師，研究方向：土地集約節(jié)約利用、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新、永久性基本農(nóng)田保護(hù)。