李天成

南京理工大學(xué)，江蘇 南京 210094

試論“兇宅”買賣糾紛中的若干疑難問題

李天成

南京理工大學(xué)，江蘇 南京 210094

近年來我國兇宅買賣糾紛案件的數(shù)量呈上升趨勢，引發(fā)了社會和學(xué)界的關(guān)注。基層法院在處理兇宅案件時(shí)通常面臨若干疑難問題，對于這些問題，不同法院也往往會作出不同判定。筆者將結(jié)合典型案例，研究分析實(shí)務(wù)中常見的問題，為兇宅買賣糾紛案件提供處理思路。

兇宅；附隨義務(wù)；沉默型欺詐；民俗

一、問題的提出

兇宅買賣合同糾紛一般出現(xiàn)在二手房屋交易中，通常因房屋發(fā)生過我國民俗中忌諱的事情而導(dǎo)致買受人對該房屋產(chǎn)生負(fù)面心理從而要求撤銷合同。由于兇宅是我國民俗上的一個(gè)概念，法律上對此沒有作相應(yīng)的規(guī)定，因此法院在審理兇宅糾紛時(shí)往往會面臨法律認(rèn)定和適用方面的問題，本文即從此出發(fā)研究兇宅糾紛中的若干疑難問題。

二、幾個(gè)疑難問題

(一)兇宅的認(rèn)定

目前我國法律法規(guī)并沒有對兇宅作出明確的認(rèn)定，一般來說，兇宅指發(fā)生過非正常死亡事件，對普遍群眾會產(chǎn)生不良心理影響的房屋。非正常死亡事件并不會使房屋本身產(chǎn)生瑕疵，并不會從客觀上影響房屋本身的質(zhì)量和人們使用房屋，而是由于受傳統(tǒng)習(xí)俗的影響，人們會產(chǎn)生恐懼或排斥的心理，從主觀上不愿意入住此類房屋，導(dǎo)致房屋交易更困難，從而影響房屋的市場價(jià)值，對所有者及使用者的經(jīng)濟(jì)利益會產(chǎn)生較大影響。從實(shí)務(wù)來看，只有發(fā)生過非正常死亡的房屋，法院才可能會認(rèn)定為兇宅，我國民俗上的其他事件，一般不會作出兇宅認(rèn)定。如王列軍訴閔國軍一案中，被告的房屋中操辦過喪事，法院最終沒有認(rèn)定涉案房屋屬于兇宅。另外，非正常死亡一般需要發(fā)生在房屋內(nèi)部，才可能認(rèn)定該房屋為兇宅，如跳樓死亡因死亡地點(diǎn)不是在房屋內(nèi)，因此一般也不會被認(rèn)定為兇宅。

(二)出賣人的信息披露義務(wù)

出賣人的信息披露義務(wù)也可稱為告知義務(wù)，告知義務(wù)屬于現(xiàn)代民法理論中的附隨義務(wù)，雙方當(dāng)事人為了締結(jié)合同需要將與合同相關(guān)的事實(shí)告知對方，尤其是對合同是否能夠成立具有重要作用的信息，這些信息對于當(dāng)事人的締約意思能夠產(chǎn)生重要影響，是雙方平等締約的基礎(chǔ)，是民法誠實(shí)信用原則的要求，所以一方應(yīng)當(dāng)主動將該類信息告知相對方，使對方能夠在全面正確認(rèn)知事實(shí)的基礎(chǔ)上作出真實(shí)的意思表示。雖然我國《合同法》沒有明確規(guī)定附隨義務(wù)的具體事項(xiàng)，也沒有規(guī)定兇宅信息是房屋買賣中賣方必須向買方透露的信息，但是兇宅作為我國傳統(tǒng)習(xí)俗中忌諱的事物，會對絕大部分買方的締約意思產(chǎn)生重大影響，容易使買受人在意思表示不真實(shí)的情況下完成交易，違背了誠信原則，因此出賣方有義務(wù)主動將此信息告知買方。

(三)沉默型欺詐

沉默型欺詐即行為人保持沉默以隱瞞重要信息導(dǎo)致相對人作出錯(cuò)誤的意思表示。如前文所述，房屋買賣中的兇宅信息屬于重要信息，賣方有信息披露義務(wù)。筆者認(rèn)為除此之外沉默型欺詐的構(gòu)成要件還包括賣方明知該信息、賣方的沉默行為造成買方實(shí)際損失的結(jié)果。欺詐的前提是行為人有實(shí)施的故意，因此只有賣方在明知存在兇宅信息卻未告知買方的情況下才可能構(gòu)成沉默型欺詐，如果賣方自己都不知道兇宅信息而讓其承擔(dān)責(zé)任則有違公平原則。在丁某某訴戴某等房屋買賣合同糾紛一案中，賣方不知道自己的房屋曾發(fā)生過非正常死亡事件，買方也沒有證據(jù)證明賣方確實(shí)知曉此信息，因此法院最終認(rèn)定賣方不構(gòu)成欺詐。如果行為人的行為滿足了這三個(gè)要件，就可以認(rèn)定其構(gòu)成沉默型欺詐，當(dāng)事人可要求變更或撤銷合同。

三、兇宅買賣糾紛案件處理思路

(一)全面認(rèn)定案情，梳理法律關(guān)系

對于兇宅買賣合同糾紛，首先是要對案件基本事實(shí)有正確的認(rèn)識，明確買賣雙方之間的合同約定，對于案件標(biāo)的房屋的有關(guān)情況要做全面的調(diào)查。在涉及中介服務(wù)商的案件中，還要明確中介商與出賣人之間的約定，以確定中介商的責(zé)任。

(二)分析關(guān)鍵問題，明確責(zé)任分配

在清楚了案件的基本情況之后，應(yīng)當(dāng)就前文提到的幾個(gè)在兇宅買賣糾紛中至關(guān)重要的問題進(jìn)行分析研究。涉案房屋是否屬于兇宅、賣方是否向買方透露過兇宅信息、賣方是否對兇宅信息知情等，原告方一般需要對這些問題承擔(dān)舉證責(zé)任，除了被告主張其不知曉自己的房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡事件應(yīng)當(dāng)由其舉證。

(三)結(jié)合本地民俗，綜合作出判斷

由于兇宅是外國傳統(tǒng)習(xí)俗上的一個(gè)概念，因此除了把握非正常死亡事件是認(rèn)定兇宅的標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地民俗作出綜合考量。民俗在我國當(dāng)前的社會環(huán)境中仍然有著很大的作用與影響，在一些案件中，民俗甚至?xí)蛔鳛榕袥Q依據(jù)，這一點(diǎn)在現(xiàn)行法律中也已有所規(guī)定。出于地理、歷史、民族等原因，我國各地的風(fēng)俗習(xí)慣皆有差異，在依據(jù)《合同法》的前提下尊重本地風(fēng)俗處理兇宅案件對于化解矛盾、營造社會和諧風(fēng)氣具有重要意義。

[1]陳耀東，張瑾.“兇宅”的法律限定及其交易糾紛的法律適用[J].河北法學(xué)，2007，10：91-94.

[2]何蔓達(dá).“兇宅”買賣合同的效力[D].上海交通大學(xué)，2014：14-15.

[3]許威.民俗習(xí)慣在我國民事審判中的運(yùn)用[J].人民司法，2016，22：15-19.

D923.6

A

2095-4379-(2017)35-0226-01

李天成(1997-)，男，漢族，江蘇宿遷人，南京理工大學(xué)，2015級法學(xué)專業(yè)本科生。