■ 馬永群

對(duì)搞好單位物業(yè)管理的思考

■ 馬永群

物業(yè)管理有狹義和廣義之分，從狹義上說(shuō)是指對(duì)建筑物和附屬物進(jìn)行專門管理，從廣義上說(shuō)包括總務(wù)后勤、基本建設(shè)、保安、消防、電力、安防監(jiān)控的運(yùn)行維護(hù)和綠化、保潔等等。機(jī)關(guān)事業(yè)單位的物業(yè)管理社會(huì)化，向社會(huì)購(gòu)買服務(wù)，由專業(yè)公司承接管理已經(jīng)成為一種業(yè)態(tài)。

一、機(jī)關(guān)事業(yè)單位物業(yè)管理的趨勢(shì)

我國(guó)機(jī)關(guān)事業(yè)單位物業(yè)管理經(jīng)過(guò)了起步、發(fā)展、升級(jí)的過(guò)程，最初是由單位自行管理，現(xiàn)在，一種由專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，為機(jī)關(guān)事業(yè)單位提供更加專業(yè)、全面、完善的物業(yè)管理模式逐步發(fā)展起來(lái)。特別是黨的十八屆三中全會(huì)提出，要求行政事業(yè)單位在公共服務(wù)領(lǐng)域更多地利用社會(huì)力量，只要屬于事務(wù)性工作的，都可以通過(guò)招投標(biāo)，向社會(huì)購(gòu)買服務(wù)。機(jī)關(guān)事業(yè)單位的物業(yè)管理屬于事務(wù)性工作，很多單位均逐步采用向社會(huì)購(gòu)買服務(wù)，對(duì)外委托承包。中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)新形勢(shì)下檔案工作的意見(jiàn)》也明確指出要推廣政府購(gòu)買服務(wù)，凡屬事務(wù)性管理服務(wù)要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，向社會(huì)購(gòu)買服務(wù)，檔案部門的總務(wù)后勤、基本建設(shè)、保安、消防、電力、安防監(jiān)控的運(yùn)行維護(hù)等事務(wù)性業(yè)務(wù)向社會(huì)購(gòu)買服務(wù)，將相關(guān)事務(wù)性管理工作委托給專業(yè)公司進(jìn)行管理，以解決檔案部門缺乏相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)技能，而且長(zhǎng)期以來(lái)人少事多、人手不足的突出矛盾。尤其以近年來(lái)新建成的檔案館的運(yùn)行維護(hù)為突出代表，將大量的事務(wù)性業(yè)務(wù)向社會(huì)購(gòu)買服務(wù)，這需要大量資金作為保障，這在以前是不可想象的，這是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)化分工的結(jié)果，是必然的趨勢(shì)。

二、單位物業(yè)管理的現(xiàn)狀問(wèn)題

（一）單位物業(yè)管理的現(xiàn)狀

我單位物業(yè)管理過(guò)去是單位自行管理，但是隨著單位業(yè)務(wù)的發(fā)展，特別是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理更多地轉(zhuǎn)為向社會(huì)購(gòu)買服務(wù)，委托專業(yè)化公司進(jìn)行管理。一是安保值守，單位大門、中控室、資料樓、備份庫(kù)全天24小時(shí)均有安全保衛(wèi)值守，每月一次對(duì)圍墻護(hù)欄、監(jiān)控報(bào)警設(shè)施、消防設(shè)施、門窗水管等進(jìn)行防火、防盜、防破壞、防事故四防安全檢查；二是供電系統(tǒng)，具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)公司全年每天24小時(shí)保養(yǎng)維護(hù)，嚴(yán)格執(zhí)行云南地區(qū)電氣安全工作規(guī)程和電氣設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程，定期對(duì)配電室內(nèi)的高低壓設(shè)備及設(shè)施進(jìn)行運(yùn)行巡視、管理與維護(hù)；三是消防系統(tǒng)，具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)公司對(duì)消防安全設(shè)施設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)，定期對(duì)滅火器充氣或更換氣瓶，定期檢測(cè)消防管道水壓和相關(guān)消防設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，不留隱患。每年組織兩次消防培訓(xùn)和演練，讓廣大干部職工掌握防火、防災(zāi)、搶險(xiǎn)、逃生的基本知識(shí)和技能，增強(qiáng)消防意識(shí)，提高防災(zāi)能力。四是監(jiān)控信息系統(tǒng)，具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)公司負(fù)責(zé)周界報(bào)警系統(tǒng)、高清數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外線報(bào)警等系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)；五是電梯管理，配備專人對(duì)主樓、資料樓、備份庫(kù)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行嚴(yán)格的安全管理,并委托專業(yè)公司定期維護(hù)保養(yǎng)，電梯設(shè)備安全措施到位，杜絕超載和帶病運(yùn)行情況發(fā)生；六是車輛管理，車改后留用的公務(wù)車定點(diǎn)維修保養(yǎng)；七是保潔綠化，委托具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)公司對(duì)單位道路、大廳、樓梯、展廳等公共區(qū)域進(jìn)行清潔、衛(wèi)生，并對(duì)院子進(jìn)行綠化；八是職工食堂，將職工食堂對(duì)外承包，給職工提供一個(gè)干凈、經(jīng)濟(jì)、安全的就餐環(huán)境等等。

（二）單位物業(yè)管理存在的問(wèn)題

一是分散。單位對(duì)外承包委托的安保、電力、消防、監(jiān)控、電梯、保潔、綠化等各項(xiàng)公共事務(wù)性工作都是委托給不同的專業(yè)公司負(fù)責(zé)運(yùn)行維護(hù)，比較分散，有時(shí)會(huì)導(dǎo)致職責(zé)不清，難免推諉扯皮，協(xié)調(diào)的工作量大，牽扯太多的時(shí)間精力；

二是缺乏績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制?？?jī)效評(píng)價(jià)要求依照一定的標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)價(jià)方法、按照評(píng)價(jià)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象的工作業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。目前對(duì)這些專業(yè)公司只是通過(guò)合同對(duì)其職責(zé)義務(wù)進(jìn)行了約定，但就這些專業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)閱挝徊痪邆溆邢鄳?yīng)專業(yè)知識(shí)的人才，不具備判斷相關(guān)工作成效的技術(shù)，所以在評(píng)判相關(guān)工作質(zhì)量時(shí)缺乏標(biāo)準(zhǔn)和能力，基本只能以運(yùn)行是否正常，服務(wù)態(tài)度好不好、故障報(bào)修響應(yīng)是否及時(shí)等進(jìn)行簡(jiǎn)單判斷。而對(duì)于系統(tǒng)是否在科學(xué)狀態(tài)下運(yùn)行，所用材料、設(shè)備是否最佳配置、最佳方案等等，缺乏一套切實(shí)可行的績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制。

三、搞好單位物業(yè)管理的對(duì)策

（一）采用大物業(yè)管理模式

當(dāng)前，機(jī)關(guān)事業(yè)單位的物業(yè)管理已經(jīng)不再局限于對(duì)建筑物的日常管理和維護(hù)，而是擴(kuò)展到滿足單位主營(yíng)業(yè)務(wù)的需求、與物業(yè)管理相關(guān)的各種服務(wù)。物業(yè)管理模式已經(jīng)朝著集團(tuán)化和專業(yè)化發(fā)展，由規(guī)模較大的物業(yè)管理公司成立專業(yè)化的服務(wù)公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行分類管理，這對(duì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位來(lái)說(shuō)，將總務(wù)后勤、基本建設(shè)、保安、消防、電力、安防監(jiān)控的運(yùn)行維護(hù)和綠化保潔等事務(wù)性業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)實(shí)力的集團(tuán)公司，而不是一個(gè)個(gè)僅限于某專業(yè)的小公司，既保證了專業(yè)化的需求，又克服避免了多方協(xié)調(diào)，精力分散的弊端，便于人力和物力的統(tǒng)籌安排，一舉兩得。一些發(fā)達(dá)地區(qū)新建省級(jí)檔案館采用大物管的模式值得借鑒。

（二）引入績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制

對(duì)于居民小區(qū)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理好不好，大家從保安值守、保潔綠化、水電維修、環(huán)境整治等即可做出判斷，而作為機(jī)關(guān)事業(yè)單位來(lái)說(shuō)，判斷物業(yè)管理好不好，并非易事，不能簡(jiǎn)單化，特別是實(shí)行大物管，將總務(wù)后勤、基本建設(shè)、保安、消防、電力、安防監(jiān)控的運(yùn)行維護(hù)和綠化保潔等事務(wù)性業(yè)務(wù)委托給一家集團(tuán)公司管理，那么，引入績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制是必須的。采用大物業(yè)管理模式，難點(diǎn)在于具有各種專業(yè)化管理能力的集團(tuán)公司的選擇，在于保障經(jīng)費(fèi)的科學(xué)合理界定。要引入績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制，依照一定的標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)價(jià)方法，對(duì)物業(yè)管理公司的工作業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，既促使物管公司時(shí)刻注意改進(jìn)服務(wù)工作，又保證單位支付的物管費(fèi)用科學(xué)合理。

作者單位：云南省檔案局