楊嬌嬌

安徽大學(xué)法學(xué)院，安徽 合肥 230601

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論小區(qū)停車位的歸屬

楊嬌嬌

安徽大學(xué)法學(xué)院，安徽 合肥 230601

《物權(quán)法》第74條對(duì)于停車位的歸屬以約定方式作為判斷依據(jù)，但是由于其規(guī)定過于概括，小區(qū)停車位的歸屬問題一直是社會(huì)爭議的焦點(diǎn)。本文通過研究我國目前的立法狀況，以找到相應(yīng)的解決思路。

物權(quán)法；停車位；專有；共有

近年來，隨著工業(yè)水平的不斷發(fā)展以及人民對(duì)于生活水平的追求不斷提高，社會(huì)生活中汽車的數(shù)量不斷增長，但是小區(qū)的停車位數(shù)量卻仍然有限，二者矛盾日益突出。目前，小區(qū)停車位的權(quán)屬問題，成為學(xué)術(shù)界中討論的重點(diǎn)。

一、《物權(quán)法》對(duì)小區(qū)停車位歸屬的規(guī)定

《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場所用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！痹摋l講了三條含義：第一，車庫、車位首先滿足業(yè)主需要；第二，車庫、車位的權(quán)屬問題通過相關(guān)約定加以確定；第三，占用共有道路的車位屬于業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場所設(shè)立的停車位是地面停車位，由于相應(yīng)部分的土地使用權(quán)是屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分的共有權(quán)，全體業(yè)主對(duì)于該共有部分享有占有、使用和收益的權(quán)利。因此，《物權(quán)法》將此類停車位規(guī)定為小區(qū)業(yè)主共有。該規(guī)定在實(shí)務(wù)中，不存在較大的爭議。但是，最具爭議的就是第二點(diǎn)，首先，在現(xiàn)實(shí)生活中，當(dāng)事人可以約定小區(qū)停車位歸屬的前提是小區(qū)停車位的權(quán)利主體明確。但是，目前小區(qū)停車位的權(quán)屬并不明確，難以約定汽車車位和車庫的歸屬。即：小區(qū)停車位自出現(xiàn)時(shí)就無法確知其所有權(quán)人。但是，《物權(quán)法》卻規(guī)定以出售、附贈(zèng)等方式來約定其歸屬，使其在理論上以及實(shí)務(wù)操作上更加混亂。目前，對(duì)于小區(qū)停車位的歸屬問題依然是莫衷一是。一些觀點(diǎn)主張，全體業(yè)主共有停車位，不需要個(gè)人通過出資購買而取得小區(qū)的停車位的所有權(quán)；一些觀點(diǎn)主張，在通過付費(fèi)取得小區(qū)停車位的情形下，應(yīng)當(dāng)取得該小區(qū)停車位的所有權(quán)，政府應(yīng)當(dāng)為其頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證；一些觀點(diǎn)主張，既然小區(qū)停車位由全體業(yè)主共有，業(yè)主應(yīng)當(dāng)無償使用，不需要另行支付使用費(fèi)用。其次，約定小區(qū)停車位歸屬的前提應(yīng)當(dāng)是雙方地位平等，可以平等協(xié)商。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主與開發(fā)商在締約協(xié)商能力上并不平等，存在著巨大的差距。如果仍通過約定的方式來確定小區(qū)停車位的歸屬，業(yè)主的利益將在看似“公平合理”的協(xié)商中被開發(fā)商予以侵犯甚至是被剝奪。另一方面，目前的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同大多為格式合同，通常情況下，約定協(xié)商的余地比較小。因此，開發(fā)商具有強(qiáng)大的話語權(quán)。甚至，開發(fā)商可能會(huì)對(duì)小區(qū)停車位進(jìn)行壟斷，高價(jià)出售停車位，使得有些業(yè)主因?yàn)橥＼囄粌r(jià)格高昂，喪失獲得小區(qū)停車位的機(jī)會(huì)，這將大大侵害小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

二、我國小區(qū)停車位歸屬權(quán)的現(xiàn)狀剖析

目前，臨時(shí)停車位、地面停車位、地下停車位和樓房首層架空停車位是我國小區(qū)停車位的主要形式。

臨時(shí)停車位，是指在小區(qū)的空地上以及共用的綠地上所劃分出來的停車位。對(duì)于臨時(shí)停車位應(yīng)該由全體業(yè)主共有；地面停車位，是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)同意，直接設(shè)置在商品房住宅小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施。由于地面停車位是建立在屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分的共有權(quán)的土地上，此類停車位為小區(qū)業(yè)主共有；地下停車位，是按照建設(shè)用地規(guī)劃上許可證載明的規(guī)劃用途建造的地下停車位；樓房首層架空停車位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。

前兩種停車位的權(quán)屬?zèng)]有太大爭議，但是地下停車位、架空層停車位等小區(qū)停車位的權(quán)屬存在著較大爭議。

在實(shí)踐中，我國有的地區(qū)的做法是，對(duì)開發(fā)商在地下空間使用規(guī)定發(fā)布之前拿到的土地，視為開發(fā)商有地下使用權(quán)證，只要地下空間具備車庫、車位登記條件就可以登記辦證。但這條規(guī)定執(zhí)行力不強(qiáng)，目前，開發(fā)商申請(qǐng)地下車庫、車位所有權(quán)登記的并不多見，原因在于：一是，所有權(quán)的界定需要合法性和權(quán)屬明確，地下部分的權(quán)屬性界定存在技術(shù)障礙，如果尋求技術(shù)部門定位，會(huì)產(chǎn)生很多的稅費(fèi)，開發(fā)商不愿意多出這筆錢。二是，開發(fā)商擔(dān)心在申請(qǐng)所有權(quán)登記后，政府干預(yù)車庫、車位的銷售，有礙其對(duì)車庫、車位的市場化處理。該地區(qū)政府將車庫、車位位置分為人防工程里與非人防工程設(shè)施里。對(duì)設(shè)置在人防工程里的車庫、車位登記在人防部門名下，非人防工程里的登記在開發(fā)商名下，允許開發(fā)商賣給業(yè)主。該地區(qū)開發(fā)商認(rèn)為人防工程里的車庫、車位歸人防部門有失公平，應(yīng)該是誰投資誰受益。而有的地區(qū)政府，沒有專門發(fā)放地下車庫、車位土地使用權(quán)證，很多是在發(fā)放的房產(chǎn)證上備注有地下車庫、車位，以及占有多少面積。關(guān)于地下車庫、車位的權(quán)屬問題，該地區(qū)政府有關(guān)人員認(rèn)為應(yīng)該由市場決定。可以看出，小區(qū)停車位的權(quán)屬問題在不同地區(qū)有不同的做法，尚未形成統(tǒng)一的解決思路。

三、我國小區(qū)停車位歸屬權(quán)的處理思路

對(duì)于小區(qū)停車位的歸屬問題應(yīng)該加以分類，將小區(qū)停車位的歸屬劃分為是屬于專有部分還是共有部分。

(一)小區(qū)停車位的專有

小區(qū)停車位作為專有部分，要滿足以下條件：第一，構(gòu)造的獨(dú)立性；第二，利用上的獨(dú)立性；第三，能夠登記。故，小區(qū)停車位只要能夠通過相應(yīng)劃分確定具體的空間，其在構(gòu)造上就屬于獨(dú)立的。另外，只要小區(qū)停車位能夠獨(dú)立發(fā)生效用，不需要借助其他工具，就可以發(fā)揮其功能，其在利用上就具有獨(dú)立性。當(dāng)小區(qū)停車位同時(shí)具備上述兩個(gè)條件，就可以通過在相關(guān)機(jī)構(gòu)登記成為專有部分。但是，我國目前并沒有出臺(tái)關(guān)于停車位登記的相關(guān)法律，因此缺乏完整統(tǒng)一的制度設(shè)計(jì)。因?yàn)槟壳靶^(qū)停車位在法律上無法登記，使其無法在法律上成為專有部分，更無法獲得專有部分的法律保護(hù)。因此，目前的任務(wù)是應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)登記制度，進(jìn)而給予小區(qū)停車位的獨(dú)立保護(hù)。

當(dāng)小區(qū)停車位可以進(jìn)行登記成為專有部分后，小區(qū)停車位具有獨(dú)立的權(quán)屬保護(hù)，小區(qū)業(yè)主從開發(fā)商處取得停車位后，可以登記在自己的名下，對(duì)于小區(qū)停車位擁有所有權(quán)，使其停車位的權(quán)屬明確化，也有利于對(duì)自己停車位進(jìn)行物權(quán)保護(hù)。小區(qū)停車位實(shí)現(xiàn)專有后，將防止開發(fā)商隨意處分停車位，更會(huì)限制開發(fā)商惡意的將小區(qū)停車位高價(jià)出售給小區(qū)業(yè)主以外的其他人，小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益將得到保護(hù)。

(二)小區(qū)停車位的共有

除專有部分的小區(qū)停車位及有充分證據(jù)證明歸開發(fā)商所有的車庫以外，原則上，小區(qū)停車位應(yīng)該歸全體業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，由小區(qū)業(yè)主共有。所以，任何人對(duì)該部分的小區(qū)停車位的所有權(quán)都無權(quán)事先約定，也無權(quán)侵占。開發(fā)商不得在銷售房屋時(shí)，將該部分的小區(qū)停車位一并出售，這將侵犯全體業(yè)主的合法權(quán)益。在現(xiàn)實(shí)生活中存在開發(fā)商將該部分停車位通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式給予業(yè)主，但是，需要在這里明確的是，小區(qū)業(yè)主通過該渠道取得的小區(qū)停車位，取得的只是對(duì)于小區(qū)停車位使用的權(quán)利，而非小區(qū)停車位的所有權(quán)。而且只有在小區(qū)業(yè)主之間，才可以取得此類小區(qū)停車位的使用權(quán)，小區(qū)業(yè)主以外的第三人無權(quán)擁有此項(xiàng)權(quán)利。同時(shí)，我國應(yīng)當(dāng)單獨(dú)立法，明確規(guī)定不得在屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分的共有權(quán)的土地上單獨(dú)自行開發(fā)停車位，以維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

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2095-4379-(2017)21-0187-02

楊嬌嬌(1992-)，女，安徽肥東人，安徽大學(xué)法學(xué)院，碩士，研究方向：民商法。