劉秀平

廣東悅信律師事務(wù)所，廣東 廣州 511300

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從一案例看符合房屋現(xiàn)售條件的商品房預(yù)售合同的效力

劉秀平

廣東悅信律師事務(wù)所，廣東 廣州 511300

對合同效力的認(rèn)定應(yīng)持謹(jǐn)慎的態(tài)度，遵從合同自治原則。維護(hù)市場交易的安全和穩(wěn)定。在實(shí)際交易中，簽訂合同時(shí)出售方?jīng)]有取得預(yù)售許可證，但交付使用或者起訴前所出售的房屋已經(jīng)達(dá)到房屋現(xiàn)售條件的情形大量存在。因此引發(fā)的糾紛也日益增多。本文以實(shí)際案情為例對房屋現(xiàn)售條件的商品房預(yù)售合同的效力進(jìn)行了詳細(xì)的探討。

房屋現(xiàn)售；商品房預(yù)售；合同效力

一、引言

就商品房的銷售方式，我國規(guī)定的方式為現(xiàn)售和預(yù)售兩種。然而，現(xiàn)實(shí)交易存在多樣性和復(fù)雜性。有時(shí)候，交易中的現(xiàn)售和預(yù)售可能沒有明確的區(qū)分界限。現(xiàn)實(shí)中也有更多具體操作中的細(xì)化，筆者在實(shí)踐中遇到該類常見的問題。下面就本案具體情況進(jìn)行分析。

二、案情簡介

2010年5月15日，A公司(原告)與B開發(fā)商(被告)簽訂《房產(chǎn)買賣合同》，以1.2億元向B開發(fā)商購買公寓一棟。合同約定，B開發(fā)商負(fù)責(zé)為A公司辦理好所購物業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)證。合同簽訂后，A公司分期向B開發(fā)商付清了全部購房款，因B開發(fā)商未按約辦理房地產(chǎn)權(quán)證，2015年7月20日A公司向人民法院提起訴訟，請求法院確認(rèn)雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》合法有效并要求B開發(fā)商將涉案物業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)證辦至A公司名下。經(jīng)查，雙方簽訂上述《房產(chǎn)買賣合同》時(shí)，涉案物業(yè)尚未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)且至今沒有辦理《商品房預(yù)售許可證》。B開發(fā)商已取得涉案建筑物的土地使用權(quán)證，且工程經(jīng)過了規(guī)劃、報(bào)建手續(xù)，并經(jīng)過了消防驗(yàn)收，工程于2010年12月3日竣工驗(yàn)收，2011年1月交付給A公司使用。2011年8月12日，B開發(fā)商到住建部門辦理涉案工程的竣工驗(yàn)收本案登記手續(xù)。

爭議焦點(diǎn)：雙方所簽訂的涉案《房產(chǎn)買賣合同》是否為商品房預(yù)售合同，該合同的效力如何意見分歧：

第一種觀點(diǎn)：涉案房產(chǎn)買賣合同簽訂時(shí)，涉案物業(yè)尚未竣工，屬于商品房預(yù)售。根據(jù)《城市產(chǎn)品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售的，必須向房地產(chǎn)管理部門提交預(yù)售申請，經(jīng)相關(guān)部門審批取得所售物業(yè)的《商品房預(yù)售許可證》后才能對外預(yù)售。否則，所簽訂的商品房預(yù)售合同無效。據(jù)此，涉案《房產(chǎn)買賣合同》應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

第二種觀點(diǎn)：簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，雖然所售房屋尚未竣工，但在起訴時(shí)已達(dá)到現(xiàn)售條件，視為商品房現(xiàn)售，應(yīng)該認(rèn)定有效。

筆者同意第二種觀點(diǎn)。

三、商品房現(xiàn)售與預(yù)售的基本區(qū)別

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》及《城市商品房預(yù)售管理辦法》中關(guān)于商品房預(yù)售及現(xiàn)售條件的有關(guān)規(guī)定，商品房現(xiàn)售最基本的要求是房屋出售時(shí)已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收；而商品房預(yù)售的，則要求開發(fā)企業(yè)投入所售物業(yè)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的25%以上?？梢姡F(xiàn)售的條件比預(yù)售要嚴(yán)格的多。對現(xiàn)售的房屋，標(biāo)的物實(shí)際存在，消費(fèi)者可以對現(xiàn)有房子進(jìn)行查看。但對于預(yù)售的商品房，因交易時(shí)交易標(biāo)的尚未建成，消費(fèi)者只能是在交付時(shí)才能確實(shí)知道物業(yè)的實(shí)際情況。然而，實(shí)踐中，因各種原因?qū)е聵潜P出現(xiàn)“爛尾”而造成無法交付的情形時(shí)有出現(xiàn)?；蛘唠m然沒有“爛尾”，但交付時(shí)不符合合同約定，存在質(zhì)量問題的情形也非常普遍?？梢姡唐贩款A(yù)售對于消費(fèi)者來說，風(fēng)險(xiǎn)更大。為此，為規(guī)范商品房預(yù)售行為，更好保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，國家對商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房預(yù)售前，必須依法辦理《商品房預(yù)售許可證》，否則，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

四、本案商品房預(yù)售合同的效力問題分析

結(jié)合本案案情，出讓方在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，房屋尚未經(jīng)過竣工驗(yàn)收，屬于商品房預(yù)售，但其在簽訂合同時(shí)沒有取得所出售物業(yè)的商品房預(yù)售許可證，但交付時(shí)已經(jīng)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，符合房屋現(xiàn)售的交易條件。筆者認(rèn)為，對本案《房產(chǎn)買賣合同》應(yīng)認(rèn)定為商品房現(xiàn)售，合同有效。理由如下：

(一)本案中的涉案房產(chǎn)在交付時(shí)已經(jīng)通過了竣工驗(yàn)收，達(dá)到現(xiàn)售的條件，屬于現(xiàn)樓買賣，應(yīng)按房屋現(xiàn)售的條件進(jìn)行審查。故不存在補(bǔ)辦預(yù)售證的必要，更不存在因未辦理預(yù)售證合同無效的問題。雖然雙方簽訂買賣合同時(shí)涉案房屋尚未建成，但交付時(shí)已通過竣工驗(yàn)收。根據(jù)被告B開發(fā)商提供的證據(jù)，其取得涉案建筑物的土地使用權(quán)證、涉案房屋已經(jīng)過規(guī)劃、報(bào)建等手續(xù)，相關(guān)供水、供電、消防等配套設(shè)施具備交付使用條件。另根據(jù)被告提供的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證書》顯示涉案工程于2010年已竣工并于2010年12月3日辦理了驗(yàn)收手續(xù)。涉案房屋交付使用的時(shí)間為2011年1月23日。可見，涉案房屋交付使用時(shí)已經(jīng)竣工并通過驗(yàn)收。涉案房屋符合《商品房銷售管理辦法》第七條的規(guī)定的現(xiàn)售條件，屬于現(xiàn)樓買賣。

(二)雙方在履行合同過程中，涉案房屋已竣工驗(yàn)收并交付使用。可見，該房屋在履行過程中已達(dá)到現(xiàn)售條件，為此本案合同也應(yīng)認(rèn)定為商品房現(xiàn)售。在我國的現(xiàn)行法律中對達(dá)到現(xiàn)售條件的預(yù)售合同的效力沒有明確的規(guī)定，但參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，涉案房產(chǎn)在起訴前已經(jīng)達(dá)到現(xiàn)售條件，對該合同應(yīng)認(rèn)定現(xiàn)售合同，依法有效。解釋第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，該條中的但書部分，意在履行過程中對預(yù)售證明手續(xù)辦理的補(bǔ)救。根據(jù)該條但書部分的規(guī)定，既然在合同履行過程中完善了預(yù)售手續(xù)都可以因補(bǔ)救了相關(guān)手續(xù)而認(rèn)定合同有效。而本案的情形是，在合同履行過程中，所售房屋達(dá)到現(xiàn)售的條件，已在事實(shí)上補(bǔ)正了商品房預(yù)售的條件要求。根據(jù)上述立法本意，應(yīng)該以現(xiàn)售合同認(rèn)定其效力。另外，北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要(2014年12月16日京高法發(fā)[2014]489號(hào))也明確提出，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明即簽訂預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓房屋，在一審法庭辯論終結(jié)前房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，可以認(rèn)定為商品房現(xiàn)售，當(dāng)事人以出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無效的，不予支持?！笨梢姡趯徟袑?shí)踐中，部分法院對該情形合同的處理已開始有明確的態(tài)度。盡管這不是最高院頒發(fā)的司法解釋，但在審判實(shí)踐中也有一定的參考作用。

(三)涉案房產(chǎn)符合商品房現(xiàn)售條件，被告作為開發(fā)企業(yè)沒有就此辦理現(xiàn)售備案手續(xù)。但該手續(xù)的辦理不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。辦理現(xiàn)售備案手續(xù)是《商品房銷售管理辦法》中的規(guī)定，該規(guī)定是行政性的管理規(guī)定，而并非效力性的強(qiáng)制性規(guī)定。《商品房銷售管理辦法》第四十二條中對該種行為進(jìn)行了行政性處罰的規(guī)定。對于合同的效力，無論是法律立法本意還是法院的審判實(shí)踐對采取了較為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度。從最大限度上維護(hù)當(dāng)事人的意思自治。為此，最高人民法院針對合同法中對關(guān)于合同無效情形中的兜底條款中的關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”專門通過司法解釋的形式對此進(jìn)行了解釋，其中明確“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性的強(qiáng)制性規(guī)定。為此，在實(shí)踐中，也更注重正確理解、適用和區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。從最大限度上維護(hù)市場交易的安全和穩(wěn)定。

五、結(jié)語

對于該等預(yù)售合同的的效力，現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定，各法院不同法官的處理也各有不同，從而也造成審判的不一致，甚至同一法院也會(huì)出現(xiàn)完全不同的處理結(jié)果。從而也有損法律的嚴(yán)肅性。審判機(jī)關(guān)在處理該類問題及行使自由裁量權(quán)時(shí)，更應(yīng)尊重私法領(lǐng)域的意思自治原則，根據(jù)《合同法》的立法本意和立法宗旨，在不損害國家、集體或第三人利益的情況下，本著公平及誠實(shí)信用原則，積極補(bǔ)正認(rèn)定相關(guān)合同的有效性，以促進(jìn)市場交易的暢通、穩(wěn)定及維護(hù)誠信交易。

[1]詹菊生.商品房預(yù)售合同的糾紛處理原則[J].人民司法，2008(11).

[2]侯其鋒，薛彬.房地產(chǎn)企業(yè)政策法規(guī)全解讀[M].北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2013.10.

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2095-4379-(2017)21-0156-02

劉秀平(1980-)，女，漢族，廣東增城人，本科，就職于廣東悅信律師事務(wù)所，研究方向：民商法。