劉 瑤

甘肅政法學(xué)院，甘肅 蘭州 730070

農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)困境與出路

劉 瑤

甘肅政法學(xué)院，甘肅 蘭州 730070

由于農(nóng)村宅基地身份屬性的限制，因而農(nóng)村住宅在流轉(zhuǎn)時(shí)具有重重困境。在我國(guó)當(dāng)前體制下，可以通過繳納土地出讓金而獲取土地使用權(quán)，讓農(nóng)村土地與城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的獲取處于平等地位，在此基礎(chǔ)上強(qiáng)調(diào)土地的使用權(quán)促進(jìn)住宅流轉(zhuǎn)，讓所有權(quán)者對(duì)土地享有監(jiān)管和最終處分權(quán)。

宅基地使用權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；城鄉(xiāng)住宅平等性；土地出讓金

一、當(dāng)前法律、政策下農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)困境

(一)為何要流轉(zhuǎn)

在學(xué)界，很多學(xué)者認(rèn)為對(duì)農(nóng)村住宅交易的限制是具有正當(dāng)性的。他們認(rèn)為農(nóng)村宅基地制度有兩個(gè)基本含義：一是實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障，體現(xiàn)強(qiáng)烈的社會(huì)公平；一是宅基地必須起到真正的使農(nóng)民安居樂業(yè)的作用。①這些學(xué)者都注重農(nóng)村住宅的福利性，注重對(duì)農(nóng)民的保護(hù)而忽略掉農(nóng)村房屋本身的特性。如果允許農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)是否會(huì)侵犯到農(nóng)民的權(quán)利？

建筑物本身都為私有財(cái)產(chǎn)，住宅所有權(quán)具有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，私人對(duì)其投入多少就應(yīng)該獲得相對(duì)應(yīng)的價(jià)值。且村集體成員對(duì)農(nóng)村住宅享有繼承權(quán)，而只有財(cái)產(chǎn)才可以繼承，這種繼承權(quán)的存在也是對(duì)農(nóng)村住宅財(cái)產(chǎn)屬性的一個(gè)證明?，F(xiàn)實(shí)中，存在大量農(nóng)民將其住宅出賣的情況，如果農(nóng)民對(duì)其不獲益，就不會(huì)出現(xiàn)太多這樣的情形。當(dāng)然，由于村集體成員獲取宅基地使用權(quán)的方式為無(wú)償?shù)纳暾?qǐng)，因而在轉(zhuǎn)讓過程中轉(zhuǎn)讓價(jià)值的受益者不應(yīng)該是農(nóng)村住宅所有人。

(二)流轉(zhuǎn)中存在的主要問題

由于住宅與土地之間天然的聯(lián)系，農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)的困境主要就是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的困境。《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中明確了對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的限制。但是一規(guī)定是針對(duì)土地投機(jī)，那么購(gòu)買農(nóng)村住宅行為被禁止是否合理。

同時(shí)一戶一宅的限制僅是對(duì)于原始取得而言，宅基地繼受取得中包括買賣和繼承，其中買賣給本集體成員這種情形較少。還有一種就是通過繼承取得，在多子的情形下，很難出現(xiàn)一戶多宅的現(xiàn)象。

二、該制度的演變及與城鎮(zhèn)住宅流轉(zhuǎn)的比較

(一)我國(guó)宅基地制度的演變

根據(jù)對(duì)宅基地所有權(quán)和使用權(quán)的性質(zhì)及其原始取得主體的不同進(jìn)行劃分，能有清晰的體現(xiàn)其特征。我國(guó)宅基地制度的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下四個(gè)階段：農(nóng)村宅基地農(nóng)民私人所有，農(nóng)民享有宅基地所有權(quán)；宅基地歸生產(chǎn)隊(duì)集體所有，農(nóng)民享有宅基地使用權(quán)；宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民享有宅基地使用權(quán)；宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)戶享有宅基地使用權(quán)。從制度的演變來看正是由于土地的稀缺和對(duì)農(nóng)民的保護(hù)，以及國(guó)家制度政策的作用，使得原本私有的土地轉(zhuǎn)為公有。

(二)城鄉(xiāng)住宅流轉(zhuǎn)之比較

相對(duì)于農(nóng)村住宅來講，城鎮(zhèn)住宅流轉(zhuǎn)受到較少限制，較為自由。這兩者差距還是在土地使用權(quán)和所有權(quán)上。如對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)年限的限制的規(guī)定對(duì)城鎮(zhèn)居民來講并沒有享受到與農(nóng)民同等的居住權(quán)；宅基地所有權(quán)流轉(zhuǎn)的限制導(dǎo)致農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)受限，這就讓農(nóng)民享有同等的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

三、對(duì)該問題的解決方法

解決該問題的關(guān)鍵就是要使城鄉(xiāng)住宅具有平等的地位，可以采取以下兩個(gè)措施：一是集體土地國(guó)有化，從而使土地使用權(quán)可以無(wú)障礙的流轉(zhuǎn)。另一種措施就是讓農(nóng)民繳納一定的土地出讓金，使建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)在取得方式上公平公正，進(jìn)而確保城鄉(xiāng)住宅的平等地位。第一種直接解決了農(nóng)村土地所有權(quán)不統(tǒng)一而造成的農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)困境。但《憲法》第10條對(duì)國(guó)家征地的情形進(jìn)行了限制。所以第二種措施相對(duì)來講更具有可行性，而且宅基地的無(wú)償使用和免費(fèi)使用制度會(huì)助長(zhǎng)村民取得宅基地使用權(quán)的“搭便車”心理，農(nóng)村常住人口的減少與農(nóng)戶數(shù)量增加并存的悖論便是明證②。因而第二種措施更為良善。

在解決建設(shè)用地使用權(quán)到期續(xù)期問題時(shí)楊立新教授提出“永久性使用權(quán)”的觀點(diǎn)③。設(shè)立永久性使用權(quán)不但解決了建設(shè)用地使用權(quán)到期后續(xù)費(fèi)免費(fèi)與否的問題，更是將建設(shè)用地與宅基地銜接起來。且永久性使用權(quán)的觀點(diǎn)并不于國(guó)有土地所有權(quán)相沖突。通過收取土地出讓金的措施，使得城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的取得和農(nóng)村土地使用權(quán)的取得建立在相同的政策上，使城鄉(xiāng)住宅平等化?；诖朔N平等，將更加有利于房屋的流轉(zhuǎn)。土地的所有權(quán)人，即國(guó)家或集體，則賦有對(duì)土地的監(jiān)管以及最終支配的權(quán)利。

[注釋]

①孟勤國(guó).物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辯[J].法學(xué)評(píng)論，2005(4)：26.

②喻文莉.論宅基地使用權(quán)初始取得的主體和基本方式[J].河北法學(xué)，2011，29(8)：14.

③楊立新.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期的核心價(jià)值[J].山東大學(xué)學(xué)報(bào)，2016(4)：30.

[1]孟勤國(guó).物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辯[J].法學(xué)評(píng)論，2005(4).

[2]鄭尚元.宅基地使用權(quán)性質(zhì)及農(nóng)民居住權(quán)利之保障[J].中國(guó)法學(xué)，2014(2).

[3]楊立新.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期的核心價(jià)值[J].山東大學(xué)學(xué)報(bào)，2016(4).

D922.32

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：2095-4379-(2017)28-0209-01

劉瑤，甘肅政法學(xué)院，碩士研究生，研究方向：民商法。