王 勇

大連大學(xué)法學(xué)院，遼寧 大連 116600

試論房地產(chǎn)眾籌相關(guān)法律問題分析*

王 勇

大連大學(xué)法學(xué)院，遼寧 大連 116600

房地產(chǎn)自身的不可移動性和獨特性，使得房地產(chǎn)在眾籌過程中產(chǎn)生不可預(yù)計的投資風(fēng)險性。我國的法律法規(guī)在房地產(chǎn)眾籌方面的空白以及存在監(jiān)管的漏洞使房地產(chǎn)眾籌各方在眾籌過程中產(chǎn)生相關(guān)法律問題都無法公平公正的得到解決，嚴重影響了我國金融管理秩序和經(jīng)濟健康可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)眾籌；大數(shù)據(jù)時代；經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)眾籌是投資人參與投資，用眾籌的方式參與競買，交易成功后的眾籌收益返還給投資人的一種融資模式。房地產(chǎn)眾籌是在大數(shù)據(jù)背景下的新興產(chǎn)物，有其特別的時代性和特殊性。如今我國正是處于買方市場的房地產(chǎn)交易買賣時代。這一時代背景和新一輪金融浪潮將影響許多房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展，并伴隨更多的法律問題的出現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)眾籌的概述

眾籌又稱群眾籌資?？此票娀I離我們很遙遠，但實際已經(jīng)滲透在我們生活在中，最常見的眾籌就是聚餐吃飯的AA制，通過吃飯各自付費共同完成就餐費用并因此達到聚會交流感情并滿足口腹之欲的目的。眾籌，簡單來說就是眾籌人基于某一特定目的進行投資來獲得將來的利益或者回報。由此，我們可以得知，房地產(chǎn)眾籌就是群眾通過眾籌平臺線上或房地產(chǎn)開發(fā)商線下等多種方式在房地產(chǎn)方面籌資并期待獲得相應(yīng)的利益的一種眾籌模式。

二、房地產(chǎn)眾籌存在法律問題

我國房地產(chǎn)眾籌目前發(fā)展還極不完善，其中存在諸多法律問題有待解決。

第一，我國國內(nèi)現(xiàn)有的部分房地產(chǎn)眾籌走的是一種偽眾籌行為，該行為就是表面上以眾籌方式來投資建房實際上可能引起犯罪，觸發(fā)非法吸收公眾資金的犯罪行為，在以上三種模式中尤其是營銷推廣型眾籌幾種子模式都可能涉及不正當競爭和虛假廣告的風(fēng)險。

第二，在有眾籌平臺作為第三方參與房地產(chǎn)眾籌當中，眾籌平臺是否獨立將成為一個極為重要的因素。首先，對于眾籌平臺不獨立作為一個第三方而是參與進來的問題，眾籌平臺的不獨立使得該眾籌平臺在籌集資金過程中直接或間接的參與資本運作甚至直接參與決策，這將會導(dǎo)致投資和決策混亂的場面發(fā)生。其次，眾籌平臺作為一個獨立的第三方的托管資金平臺的問題，投資者和開發(fā)商基于謹慎不放心將資金放到雙方任何一方上時，他們可能會選擇一個眾籌平臺作為第三方資金托管機構(gòu)，這將會造成一個三方鼎立的場面，眾籌平臺、開發(fā)商和投資者相互對立，各自運作。

第三，房地產(chǎn)眾籌過程中各方提供和獲取信息不對等的問題。對于存在眾籌平臺的三方眾籌運營模式來看，信息獲取不對稱存在于各方之間，首先對于投資者來說，眾籌平臺的資質(zhì)，眾籌平臺對房源信息的把握是否值得投資者投資以及開發(fā)商的資質(zhì)和房屋項目是否取得資格房屋是否開始按期修建等信息，眾籌平臺和開發(fā)商應(yīng)該及時提供，隨時公開，保證投資者知道信息的全面和收益走向，使投資者更好的把握風(fēng)險。投資者在享有獲取有限透明的信息的權(quán)利時理應(yīng)履行提供自己基本信息以及眾籌所需要的一些真實有效信息的義務(wù)。其次，對于眾籌平臺和開發(fā)商來說，應(yīng)該對所接觸的所有投資者報以真誠相待的心態(tài)。對投資過程中的風(fēng)險及時告知，對房源和項目的合法性開發(fā)以及資質(zhì)和項目進度都應(yīng)該如實告知，現(xiàn)在許多眾籌平臺和開發(fā)商為了加快資金籌集，偽造房源信息，對房價信息的公開和投資者將取得的收益諱莫如深。

第四，監(jiān)管缺乏體系，法律和制度方面存在漏洞。房地產(chǎn)眾籌雖然于幾年前在我國興起并勢頭火熱，但時隔幾年，我國仍然沒有相關(guān)法律法規(guī)來維護房地產(chǎn)眾籌中產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)糾紛，并且沒有專門的部門和單位來監(jiān)管，也沒有一套規(guī)范化的流程來運作房地產(chǎn)眾籌，所有的運作方式都是眾籌平臺或者開發(fā)商的合約，對于一般的投資者來說，他們?nèi)狈ο嚓P(guān)的專業(yè)知識和房地產(chǎn)眾籌經(jīng)驗以及預(yù)估判斷能力，導(dǎo)致在與房地產(chǎn)眾籌平臺或者開發(fā)商之間博弈中處于弱勢位置，并可能受到眾籌平臺和房地產(chǎn)開發(fā)商不合理的誘導(dǎo)，可能會簽訂一些“霸王條款”或者玩起文字游戲，打法律的擦邊球，使得我們在沒有專門的法律法規(guī)規(guī)定這一亂象之前光通過現(xiàn)有的民法通則、合同法等等可能保障不了我們的權(quán)益。

三、對房地產(chǎn)眾籌相關(guān)法律問題的解決

(一)房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)生的相關(guān)法律問題的解決方案

通過以上對房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)生的相關(guān)法律問題的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)我國現(xiàn)在房地產(chǎn)眾籌正處于一個無準入門檻、無行業(yè)標準、無監(jiān)管機構(gòu)的三無狀態(tài)。針對這種狀態(tài)，本文提出了如下建議：

1.建立完善的信用體系制度。針對我國房地產(chǎn)眾籌存在一些偽眾籌現(xiàn)象以及可能涉嫌欺詐、虛假廣告等情況在里面，必須要建立健全我國的信用體系制度，實行全國聯(lián)網(wǎng)，實行信息公開，對違規(guī)操作的企業(yè)、單位和個人進行信用記錄，達到規(guī)定次數(shù)實行全國通報，對所有的企業(yè)、單位、個人實行網(wǎng)上信息公開，建立專門的信用查詢平臺，使得房地產(chǎn)眾籌的投資者能夠在該信用查詢通道中查到他所要投資的項目的信用記錄，以此來考察該項目的風(fēng)險以及是否有希望獲得收益。從開發(fā)商角度來看，尤其是再有眾籌平臺這一第三方介入時，可以通過該信用平臺查詢到投資者的信用記錄和眾籌平臺的信用記錄，以此來判斷投資者是否真心真意來投資該項目和考察眾籌平臺是否能合理合法運作保證托管資金的安全，不會造成錢款流失等惡劣事件發(fā)生。對于眾籌平臺來說，信用體系的建立尤為重要。眾籌平臺可以通過信用通道來得知房地產(chǎn)眾籌中至關(guān)重要的雙方的信用信息以及是否有不良記錄，來權(quán)衡其作為一個眾籌平臺是否可以托管資金獲取自己的利潤。

2.建立有效的監(jiān)管體系。明確監(jiān)管的職責(zé)，明確由誰監(jiān)管，按照什么方式監(jiān)管，對監(jiān)管產(chǎn)生的后果如何負責(zé)。隨著世界經(jīng)濟金融的全球化，我國的監(jiān)管理念也要與時俱進，同步向前，改進自己的以往的監(jiān)管方式，要結(jié)合實際針對房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)生的法律問題實行監(jiān)管，避免照搬照套。對房地產(chǎn)眾籌這一不同于以往的眾籌方向，我們應(yīng)該由過去的靜態(tài)監(jiān)管向動態(tài)監(jiān)管轉(zhuǎn)變，由原來的事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑笆潞笕姹O(jiān)管，一套完善的監(jiān)管體系不僅僅是在房地產(chǎn)眾籌過程中實行監(jiān)督確保各方交易安全，更要提早做好準備來更好更快的預(yù)防和化解風(fēng)險。同時，對于監(jiān)管體系建立中，人才作為重要環(huán)節(jié)應(yīng)該多加培養(yǎng)，提高監(jiān)管人員的專業(yè)培訓(xùn)和素質(zhì)建設(shè)，通過學(xué)習(xí)各國監(jiān)管優(yōu)秀案例和體系來“取其精華、去其糟粕”來盡快掌握現(xiàn)代化的監(jiān)管技術(shù)和方法，切實發(fā)揮監(jiān)管的作用。我們要建立一套房地產(chǎn)眾籌風(fēng)險檢測、房地產(chǎn)眾籌項目評價、房地產(chǎn)眾籌補救機制等多位一體的監(jiān)管體系。

3.借鑒一部分自貿(mào)區(qū)的政策，建立容錯機制。結(jié)合我國現(xiàn)在房地產(chǎn)眾籌發(fā)展較為混亂的局面，在實行容錯機制之前，要建立一套相應(yīng)的軟硬兼施的保障措施才可，硬的措施對我們來說就是強有力的監(jiān)管體系，軟的措施就是我們在房地產(chǎn)眾籌方面配套的法律法規(guī)的建設(shè)。而我們剛剛所說的對于自貿(mào)區(qū)的容錯機制，簡單來說，就是允許領(lǐng)導(dǎo)干部在進行自貿(mào)區(qū)改革創(chuàng)新時犯錯誤，這一舉措極大的調(diào)動了領(lǐng)導(dǎo)干部的積極性，可以“擼起袖子加油干”，就不會像以前一樣，一旦犯錯可能會被輕則警告，重則撤職等處分，基于保住飯碗和“不求無功，但求無過”的思想在全世界都以創(chuàng)新為發(fā)展浪潮中停滯不前。因此，當軟硬設(shè)施都具備時，我們考慮容錯機制，在房地產(chǎn)眾籌尚處于摸索階段時積極大膽的創(chuàng)新，積極探索開拓的新型的房地產(chǎn)眾籌發(fā)展模式，不必效仿國外。就像我們經(jīng)常比喻買衣服一樣，試過穿上才知道合不合適，是不是符合風(fēng)格，穿著最適合自己的“衣服”，走出我們自己的房地產(chǎn)眾籌“中國路”。

(二)房地產(chǎn)眾籌的司法建議

以上所講的對策是針對房地產(chǎn)眾籌在發(fā)展過程所產(chǎn)生的問題和糾紛所提出的一些普遍性的制度政策類方案，而司法建議是我們重點從法律角度結(jié)合我國現(xiàn)在發(fā)展狀況，提出的具有可行性的一些建議和展望。

1.完善房地產(chǎn)眾籌在行政方面的立法，并且立法和執(zhí)法分開，在立法過程中，始終貫穿誠實信用原則和公平正義原則精神。注重執(zhí)行方面，因為我國現(xiàn)在很多地方存在的各種“執(zhí)行難”不應(yīng)該再在房地產(chǎn)眾籌方面存在，通過建立相關(guān)法律制度和加強監(jiān)管，明確各方責(zé)任，進行有效督查。要讓各部門承擔(dān)起自己應(yīng)付的責(zé)任，主動開展工作并建立反饋和評估機制。

2.房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)權(quán)登記為實際全部購買該房屋的人為房屋所有人。在我國尚沒有合適的解決產(chǎn)權(quán)分割的方法和完善解決該爭議的立法前，禁止眾籌平臺和開發(fā)商肆意宣傳只要投資就有產(chǎn)權(quán)或者以一般人思維理解的方式都認為只要投資房子就有自己一部分的不正當競爭手段。考慮我國現(xiàn)在房地產(chǎn)眾籌市場較為冷淡以及法律政策監(jiān)管等措施的逐步建設(shè)的過渡時期，我們目前只承認在房地產(chǎn)方面眾籌低價投資房屋，然后高價賣出，這之間的溢價款作為我們房地產(chǎn)眾籌合法的收入來源。如果眾籌平臺和開發(fā)商進行虛假宣傳使廣大投資者誤以為房屋共有，產(chǎn)權(quán)共享，那么該房地產(chǎn)開發(fā)商和眾籌平臺將承擔(dān)法律責(zé)任，并且根據(jù)是否造成公民重傷、死亡或造成重大公私財產(chǎn)損失等嚴重后果決定是否入刑，接受更為嚴厲的法律制裁。

3.針對房地產(chǎn)眾籌者投資的多元化導(dǎo)致處理糾紛時管轄法院的選擇。如果因為投資者的虛假瞞報惡意欺詐眾籌平臺和開發(fā)商時，眾籌的投資者和眾籌平臺以及開發(fā)商三方各自之間有書面的管轄的約定就先按照各自約定選擇法院，如果沒有約定的，各方進行協(xié)商，協(xié)商不成，按照法律規(guī)定的管轄法院基本原則確定。對于房地產(chǎn)眾籌中的投資者遭受損失，企圖維權(quán)時，而眾籌平臺或者開發(fā)商存在非法運營活動時，按照投資者協(xié)商一致原則來進行管轄法院的選擇。如果協(xié)商不一致的情況下，采用所有人在專門建立房地產(chǎn)眾籌管轄糾紛法院進行電子簽名或登錄的方式在后臺留下記錄，規(guī)定截止時間，在指定時間內(nèi)沒有完成該簽名或登錄的人視為放棄該權(quán)利。截止時間完成之后由所以投資者在各個挑選的法院進行立案，由最先立案的法院進行該案件的審理工作，當然各個投資者挑選的法院必須符合最密切聯(lián)系原則跟我們發(fā)生的房地產(chǎn)眾籌糾紛地點有所關(guān)聯(lián)，否則選擇該法院管轄無效。

[1]陳文.我國房地產(chǎn)眾籌模式研究——平安好房網(wǎng)眾籌模式分析[J].新金融，2015(4).

[2]張玉梅.中國房地產(chǎn)眾籌的合規(guī)性和風(fēng)險研究[J].管理現(xiàn)代化，2015(11).

[3]雷禹.房地產(chǎn)眾籌發(fā)展模式研究[J].南方金融，2015(4).

[4]王傲森.我國房地產(chǎn)眾籌的法律規(guī)范：法理基礎(chǔ)[J].南方金融，2016(4).

[5]邱峰.房地產(chǎn)眾籌：新型開發(fā)模式研究[J].上海房產(chǎn)，2016(1).

DF438.5

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：2095-4379-(2017)28-0043-02

*“遼寧省高等學(xué)校杰出青年學(xué)者成長計劃”項目(WJQ2014056)階段性成果。

王勇(1982-)，男，遼寧錦州人，法學(xué)博士，大連大學(xué)法學(xué)院，副教授，遼寧競業(yè)律師事務(wù)所，兼職律師，研究方向：金融法。