楊哲棟

（710061 西北政法大學(xué) 陜西 西安）

我國小產(chǎn)權(quán)房法律問題研究

楊哲棟

（710061 西北政法大學(xué) 陜西 西安）

伴隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，城市化的進(jìn)程步伐的加快，而與之帶來的弊端：城鄉(xiāng)間的差距逐漸拉大，小產(chǎn)權(quán)房的問題也日益凸顯。針對這個問題的法律的不完善不健全不能有效的解決糾紛和沖突。解決好這一問題，對維護(hù)我國和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展具有非常重要的地位。本文先介紹什么是小產(chǎn)權(quán)房，后敘述一下小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀，通過分析法律缺陷探討解決途徑。

小產(chǎn)權(quán)房；法律困境；法律風(fēng)險；解決方法

一、“小產(chǎn)權(quán)房”的概述

（一）“小產(chǎn)權(quán)房”的概念

社會各界對于“小產(chǎn)權(quán)房”含義也是眾說紛紜。而本文探討的“小產(chǎn)權(quán)房”為：村委會、村民自治小組等農(nóng)村集體組織或是村民個人以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等單獨建設(shè)或者合作建設(shè)并用于違法銷售的、在集體土地上建造的房屋。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的特征

小產(chǎn)權(quán)房的特征可以歸納為以下四點：

（1）“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)違反我國現(xiàn)行法律規(guī)定。

（2）“小產(chǎn)權(quán)房”是建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上的房屋。

（3）小產(chǎn)權(quán)房沒有國家相關(guān)部門頒發(fā)的合法產(chǎn)權(quán)證明。

（4）價格較為便宜，一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場同比商品房價格。

（三）“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)狀及法律風(fēng)險

針對現(xiàn)在“小產(chǎn)權(quán)房”各種形式多樣、不同情況的現(xiàn)狀，引起了國家的高度重視。小產(chǎn)權(quán)房對于購房人而言存在諸多風(fēng)險：

1.小產(chǎn)權(quán)房法律定性不明確

政府目前對小產(chǎn)權(quán)房缺乏有效的強制性法規(guī)予以明確界定，可以說雖然政府嚴(yán)令禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣，但是對于小產(chǎn)權(quán)房并未“一棍子打死”，無論在立法層面還是司法實踐中都還對小產(chǎn)權(quán)房留有生存的空間。這種空間的不利影響有并不僅僅是針對購房者、建設(shè)者和銷售者，其不利社會影響有可能影響社會穩(wěn)定，使得社會矛盾尖銳化。

2.小產(chǎn)權(quán)房交易的法律風(fēng)險

國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)”，而根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等的規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)利用國有土地。此等規(guī)定表明，在農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地上開發(fā)房地產(chǎn)亦屬于法律法規(guī)、政策禁止的行為，如果在房屋初建、而購房人已經(jīng)支付部分價款的階段被查處、責(zé)令停建，購房人的利益將受到威脅。

二、小產(chǎn)權(quán)房法律困境分析

（一）小產(chǎn)權(quán)房目前主要法律困境

（1）小產(chǎn)權(quán)房問題日益突出，超出目前法律有效調(diào)控范圍。小產(chǎn)權(quán)房問題日益突出、得不到合理解決必將加劇社會矛盾的激化。

（2）小產(chǎn)權(quán)房問題根本解決的法律機制缺失。針對小產(chǎn)權(quán)問題日益突出的形勢，我國相關(guān)部門并未采取有效措施建立相關(guān)法律機制對其產(chǎn)生的不利社會影響予以處理。

（二）小產(chǎn)權(quán)房法律困境產(chǎn)生的原因

（1）小產(chǎn)權(quán)房法律困境產(chǎn)生的法治因素。任何社會問題的產(chǎn)生基本都可以歸納為法律調(diào)解失衡的結(jié)果。伴隨著我國房屋建設(shè)、分配領(lǐng)域的商品化，小產(chǎn)權(quán)房問題日益突出。然而，與商品房市場規(guī)范性法律不斷出臺的同時，國家對小產(chǎn)權(quán)房并未有著相應(yīng)的制度設(shè)計。

（2）小產(chǎn)權(quán)房法律困境產(chǎn)生的根源?，F(xiàn)行土地制度是小產(chǎn)權(quán)房法律困境產(chǎn)生的根本原因。按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家現(xiàn)行法律對農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行嚴(yán)格的控制。從公平的角度講，如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須先賣給政府，既沒必要，也不合理。因為無論哪種形式轉(zhuǎn)化，結(jié)果都是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”法律問題的解決對策

本文直接以法律的視角探討如何解決小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的一系列社會問題。

（一）小產(chǎn)權(quán)房問題處理因遵循的原則

對于小產(chǎn)權(quán)房的處理，我們首先應(yīng)該確立其解決的原則，我們應(yīng)堅持下述原則：

（1）小產(chǎn)權(quán)房以不拆除為基本方針對于違法情節(jié)特別嚴(yán)重的小產(chǎn)權(quán)房，以及剛剛開工的小產(chǎn)權(quán)房，可以根據(jù)情況及時予以拆除，恢復(fù)原狀。

（2）以不能損害國家集體利益為前提。小產(chǎn)權(quán)房的處理必須以保障國家集體利益為基礎(chǔ)。對于小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)進(jìn)入市場流通必須以保障交齊應(yīng)繳稅費為前提。在維護(hù)國家利益的同時也必須兼顧公民個人等社會成員的利益，不能打著維護(hù)國家利益的名頭損害公民個人等社會成員的利益。

（3）維護(hù)農(nóng)村、農(nóng)民的權(quán)益為基礎(chǔ)。土地是農(nóng)民乃至全部國民生活的保障，保護(hù)農(nóng)村、農(nóng)民的權(quán)益就是在保護(hù)國家的權(quán)益。因此在處理小產(chǎn)權(quán)房問題時必須充分考慮失地農(nóng)民的切身權(quán)益，最大限度地保護(hù)其權(quán)益。

（二）對現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房的處理

小產(chǎn)權(quán)房是目前房地產(chǎn)市場發(fā)展過程的畸形產(chǎn)物，與我國的國家性質(zhì)及土地權(quán)屬等現(xiàn)實情況有關(guān)，政府應(yīng)充分考慮小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的歷史原因等各方面因素，本著公平合理、兼顧各方利益的原則，妥善處理小產(chǎn)權(quán)房問題，而不能依據(jù)行政強制力強行拆除。筆者認(rèn)為，對于小產(chǎn)權(quán)房的處理，相關(guān)政府部門應(yīng)根據(jù)不同情況分別作不同對待：謹(jǐn)慎拆除部分違法違規(guī)嚴(yán)重的小產(chǎn)權(quán)房。從大局考慮，對于非法占用基本農(nóng)田建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，后果嚴(yán)重的，國家執(zhí)法部門應(yīng)該予以強制拆除。綜合考慮，以下樓房可予以拆除：非法占用大量農(nóng)村基本農(nóng)田；開發(fā)建設(shè)別墅等豪華設(shè)施，造成的后果較為嚴(yán)重；危害國家國防安全等公共安全；違反防洪、防汛等法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，危害社會公共利益的。但必須明確的是拆除的處理方式必須謹(jǐn)慎并嚴(yán)格按照法律進(jìn)行，對于所建房屋已基本出售給購房者的，如必須拆除，須事先做好拆除后的安置工作，不能因為強拆而引發(fā)更多的法律糾紛和社會不安定因素，造成重復(fù)不利影響的惡果。

四、結(jié)語

現(xiàn)在我們倡導(dǎo)和諧社會，小產(chǎn)權(quán)房法律問題能否妥善解決關(guān)乎社會的穩(wěn)定。國家目前對小產(chǎn)權(quán)房的措施是明令禁止，現(xiàn)如今國家對于該問題如何解決現(xiàn)在還看不出有一個非常明確的做法，法學(xué)理論與司法實踐領(lǐng)域雖然討論激烈，但是也沒有一個整體意見。這導(dǎo)致一般民眾對小產(chǎn)權(quán)房的迷茫，對小產(chǎn)權(quán)房法律定性存在僥幸心理，這也是小產(chǎn)權(quán)房問題泛濫的一個重要原因。

在對小產(chǎn)權(quán)房違法違規(guī)現(xiàn)象進(jìn)行法律打擊的同時，政府也必須加快小產(chǎn)權(quán)房法律問題立法進(jìn)程。本文通過對小產(chǎn)權(quán)房法律問題的剖析與研究，最終得出小產(chǎn)權(quán)房法律問題的癥結(jié)所在并給出建議，希望對國家相關(guān)立法有一點幫助。

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