鄭金穎

東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，遼寧 大連 116025

論買賣不破租賃規(guī)則下承租人利益保護(hù)

鄭金穎

東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，遼寧 大連 116025

2010年4月“新國十條”(《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》)出臺(tái)后，一些房?jī)r(jià)過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定，被稱為“限購令”。據(jù)統(tǒng)計(jì)我國現(xiàn)在已經(jīng)有49個(gè)地級(jí)以上的城市實(shí)施“限購令”。在“限購令”下讓有些人由買房變?yōu)樽夥?，隨著供求關(guān)系發(fā)生變化，導(dǎo)致租房市場(chǎng)持續(xù)升溫。這些人會(huì)先考慮先租房，然后等著經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不斷穩(wěn)固，不斷改善居住條件。由于目前我國對(duì)承租人權(quán)益保護(hù)不夠，還沒能培育出租賃雙方通過博弈達(dá)到均衡狀態(tài)的市場(chǎng)。

買賣不破租賃；買賣；租賃

一、買賣不破租賃規(guī)則的含義以及國外的相關(guān)規(guī)定的介紹

買賣不破租賃規(guī)則是一種承租人租賃權(quán)的對(duì)抗效力規(guī)則，大陸法系國家普遍設(shè)立的一項(xiàng)制度去對(duì)承租人利益進(jìn)行保護(hù)，它的產(chǎn)生經(jīng)歷了一個(gè)艱難的歷程。從近代民法向現(xiàn)代民法演進(jìn)的過程中，租賃權(quán)不斷顯現(xiàn)出了物權(quán)化的特征，為了將承租人的利益進(jìn)行保障，一些重要的民法規(guī)則在各國相繼確立，如承租人的優(yōu)先購買權(quán)、買賣不破租賃原則等。

二、買賣不破租賃規(guī)則對(duì)承租人權(quán)益保護(hù)的重要性

在社會(huì)生活中不可避免的會(huì)出現(xiàn)有其田者不耕、耕者無其田和有其屋者不居、居者無其屋的情形，在此情況下運(yùn)用買賣不破租賃規(guī)則有利于去規(guī)制租賃法律關(guān)系中產(chǎn)生的失衡狀態(tài)。筆者從兩方面說明買賣不破租賃規(guī)則對(duì)承租人權(quán)益保護(hù)的重要性，一方面居住的是租賃的房屋的人，大多為經(jīng)濟(jì)上的弱者，如果出租人隨意轉(zhuǎn)讓租賃物無疑會(huì)對(duì)承租人的生存利益造成非常大的消極影響；從另一方面來分析該規(guī)則對(duì)承租人利益保護(hù)的重要性，承租人租賃房屋除了生活之外還有利于滿足生產(chǎn)的需要從而保障承租人在租賃物上的特定性投資，鼓勵(lì)承租人在租賃物上投入勞力資本，從而促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

三、我國對(duì)承租人權(quán)益保護(hù)存在的不足

在我國買賣不破租賃規(guī)則的相關(guān)體系制度仍在在建立之中，該規(guī)則的立法規(guī)定主要表現(xiàn)在《合同法》第229條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”上。由于簡(jiǎn)略的規(guī)定和模糊的適用范圍，又缺乏相關(guān)配套制度，在我國司法實(shí)踐中可操作性并不強(qiáng)，導(dǎo)致設(shè)立該規(guī)則時(shí)的立法目的無法實(shí)現(xiàn)，需要立法上加以改善。

四、完善對(duì)承租人權(quán)益保護(hù)規(guī)則的建議

世界上的大多數(shù)國家在立法上確立了“買賣不破租賃”規(guī)則，以此來平衡交易各方的合法權(quán)益，與此同時(shí)也對(duì)租賃權(quán)的對(duì)抗效力加以嚴(yán)格的規(guī)定，從而避免出現(xiàn)濫用此規(guī)則去侵犯租賃物所有權(quán)受讓人合法權(quán)益的現(xiàn)象發(fā)生。在房屋租賃關(guān)系中承租人屬于弱勢(shì)的一方，對(duì)其進(jìn)行傾向性保護(hù)勢(shì)可以促進(jìn)交易的公平與效率。我國近幾年的房屋租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，在房屋租賃方面的法律法規(guī)開始完善，人們對(duì)房屋租賃關(guān)系的了解也越來越多，如何更好地保護(hù)承租人權(quán)益的問題也越來越受到關(guān)注。在住房限購令政策所出現(xiàn)的租房熱的市場(chǎng)背景下，筆者對(duì)于“買賣不破租賃”在立法上的不足，提出幾點(diǎn)自己的完善建議。

(一)明確租賃物的范圍：買賣不破租賃規(guī)則在租賃法律政策上是否應(yīng)當(dāng)區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)租賃是應(yīng)該探討的問題。

(二)確定當(dāng)事人之間的明確的法律關(guān)系：通說的觀點(diǎn)認(rèn)為如果在租賃期間租賃物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，在承租人與買受人之間就會(huì)產(chǎn)生一種維持租賃合同的效力。

筆者認(rèn)為此規(guī)則產(chǎn)生了出租人與承租人、出租人與受讓人、受讓人與承租人之間的這三方面的法律關(guān)系，因此對(duì)其法律關(guān)系及效力有需要進(jìn)一步做出詳細(xì)規(guī)定，從而加強(qiáng)對(duì)承租人權(quán)益的保護(hù)，力求保障租賃雙方的權(quán)益均衡，不斷激發(fā)租賃市場(chǎng)活力，發(fā)揮在促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定方面的重要價(jià)值，這樣可以更好的發(fā)揮買賣不破租賃規(guī)則的作用。

(三)租賃權(quán)對(duì)抗第三人的效力公示制度：我國應(yīng)該將物權(quán)公示原則作為前提，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)法律規(guī)定，用法律的方式確立租賃權(quán)的登記對(duì)抗制度，以此讓不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)具有對(duì)抗效力的公示作用。在此種情形下如果當(dāng)事人對(duì)租賃合同進(jìn)行了登記，那么承租人的租賃權(quán)就會(huì)具備對(duì)其他任意第三人的公示功能，就會(huì)產(chǎn)生對(duì)抗其他第三人的法律效力。筆者認(rèn)為這些問題都應(yīng)當(dāng)考慮在法律規(guī)則之內(nèi)，這樣會(huì)強(qiáng)化適用該規(guī)則的靈活性，可以更好的平衡當(dāng)事人之間的利益，以真確達(dá)到法律規(guī)制的目的，可以不斷促進(jìn)我國房屋租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

[1]蘇耘軒.買賣不破租賃分析[J].法制在線，2009.4.

[2]王愛.房屋承租人利益保護(hù)研究[D].揚(yáng)州大學(xué)碩士學(xué)位論文，2011.6.

[3]熊蕊.買賣不破租賃規(guī)則的立法完善[J].法制與社會(huì)，2015.11.

[4]史麗.租房剛需的無奈之選[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2016-12-30.

D

A

2095-4379-(2017)22-0256-01

鄭金穎(1992-)，女，漢族，河北唐山人，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，法學(xué)碩士研究生在讀，經(jīng)濟(jì)法學(xué)專業(yè)。