徐 上

（100005 最高人民法院 北京）

預(yù)約合同在商品房買賣合同中的認(rèn)定

徐 上

（100005 最高人民法院 北京）

預(yù)約，是相對(duì)于本約提出的概念，最早可回溯至羅馬法時(shí)期，指一種為了締結(jié)契約而訂立的簡(jiǎn)約。隨著社會(huì)的進(jìn)步，合同形式自由觀念逐漸被認(rèn)同，預(yù)約得以進(jìn)一步發(fā)展。我國(guó)2012年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)定書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定于將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”的規(guī)定，首次對(duì)預(yù)約合同做出了規(guī)定，確認(rèn)了我國(guó)長(zhǎng)期以來交易實(shí)踐中預(yù)約合同獨(dú)立的合同效力。

一、預(yù)約與本約的區(qū)分

準(zhǔn)確認(rèn)定預(yù)約合同，首先要將預(yù)約合同和本約合同區(qū)分開。一是訂約時(shí)間不同。預(yù)約是談判磋商期間對(duì)未來事項(xiàng)的預(yù)先規(guī)劃。而本約是在民事合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系全部定型后簽訂的，雙方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)是合同義務(wù)。二是預(yù)約合同是諾成合同，不受要物約束，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內(nèi)容。三是簽訂預(yù)約合同的目的在于有事實(shí)或法律上的障礙，暫時(shí)無(wú)法訂立本約時(shí)，事先對(duì)當(dāng)事人加以約束，約定將來訂立本約。而本約的目的則是確立雙方權(quán)利義務(wù)，直接具備履行內(nèi)容。預(yù)約合同雖是為訂立本約合同而存在，但仍有其獨(dú)立性，其詳備程度不如本約，但仍應(yīng)滿足基本的確定性要求，應(yīng)具備合乎法律行為的基本條件。一般包括確定和不確定條款兩部分，確定條款應(yīng)當(dāng)是雙方已達(dá)成的具有本約效力的條款。不確定條款是指處于未決狀態(tài)的條款，即確認(rèn)某些權(quán)利義務(wù)關(guān)系的條件尚未成熟，在存在事實(shí)和法律上的障礙時(shí)，當(dāng)事人簽訂的權(quán)利義務(wù)不確定的條款。

二、商品房買賣合同中預(yù)約的認(rèn)定

商品房買賣合同可分為現(xiàn)售、預(yù)售；還包括團(tuán)購(gòu)、包銷、零售等多種形態(tài)。其中商品房買賣的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議一般指商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售契約或買賣契約之前所訂立的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，其性質(zhì)即屬于商品房買賣預(yù)約合同。

2001 年，建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)?！睆脑摋l文可以看出，其中要求的一些內(nèi)容在預(yù)約合同中由于存在前述“事實(shí)或法律上的障礙”而不可能作出約定。

第一，《商品房銷售管理辦法》第十六條將“交付使用條件及日期”為商品房買賣合同的必備條款。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格，方可交付使用?！薄吨腥A人民共和國(guó)建筑法》第六十一條規(guī)定：“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的不得交付使用?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第五章專章規(guī)定了商品房交付條件。從上述法律規(guī)定看，預(yù)約合同由于“存在法律或事實(shí)上的障礙”，不可能就商品房交付標(biāo)準(zhǔn)作出以上規(guī)章所要求的那么明確、詳細(xì)的約定。在預(yù)約合同中，交付使用的條件和日期通常表現(xiàn)為不確定條款。

第二，《商品房銷售管理辦法》第十六條將“面積差異的處理方式”規(guī)定為商品房買賣合同的必備條款，作為確認(rèn)所交付的商品房面積及認(rèn)定所交付商品房建筑面積與合同約定是否存在差異的標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)所交付商品房面積的依據(jù)為產(chǎn)權(quán)登記面積或測(cè)繪成果表，而產(chǎn)權(quán)登記面積或測(cè)繪成果表是交付商品房面積的標(biāo)準(zhǔn)。上述面積的確定在預(yù)約合同階段由于客觀條件不滿足，是無(wú)法完成的，不可能作出明確、具體的約定。同樣，有關(guān)“供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任”以及“辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜”等約定均屬于在預(yù)約階段難以完成的事項(xiàng)。

此外，認(rèn)定商品房買賣合同中的預(yù)約合同，還有一個(gè)重要的問題是準(zhǔn)確判斷預(yù)約向本約的轉(zhuǎn)化。一種情形是，結(jié)合當(dāng)事人訂立的預(yù)約合同的內(nèi)容及考究當(dāng)事人的真實(shí)意思，雖名為預(yù)約合同，實(shí)際已經(jīng)構(gòu)成本約合同。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的判例對(duì)此論述為“當(dāng)事人之意思不明或有爭(zhēng)執(zhí)時(shí),則應(yīng)通觀契約全體內(nèi)容定之,若契約要素業(yè)已明確合致,其他有關(guān)事項(xiàng)亦規(guī)定綦詳,已無(wú)另行訂定契約之必要時(shí),即應(yīng)認(rèn)為本約”。另一種情形是，當(dāng)事人訂立的預(yù)的內(nèi)容已涵蓋了所有本約所需的核心內(nèi)容,在滿足一定條件的情況下，將預(yù)約認(rèn)定為實(shí)質(zhì)上構(gòu)成本約?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”。根據(jù)該條規(guī)定，認(rèn)購(gòu)書等預(yù)約合同要被認(rèn)定為本約合同，應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是須具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容；二是出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。即只要合同條款齊備、明確，不存在法律或事實(shí)上的障礙，具備合同實(shí)際履行的條件，無(wú)論合同名稱如何，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為本約。反之，如果存在法律或事實(shí)上的障礙，導(dǎo)致合同部分條款缺失或不確定，都不可認(rèn)定為商品房買賣合同的本約。