□ 嘉善縣國(guó)土資源局 楊 宇 任士偉

嘉善縣深入實(shí)施低效用地再開發(fā) 打好集約用地“突圍戰(zhàn)”

□ 嘉善縣國(guó)土資源局 楊 宇 任士偉

近年來，嘉善縣深入實(shí)施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，全力提高土地盤活利用效率，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變、生態(tài)環(huán)境的改善和社會(huì)治安的穩(wěn)定。截至目前，全縣通過實(shí)施低效用地再開發(fā)、存量土地盤活利用等措施，三年來共騰退低效用地面積7791.25畝，實(shí)施低效用地再開發(fā)3711.9畝，盤活供應(yīng)存量土地7602畝，占總供應(yīng)量的38%，新增工業(yè)用地平均投資強(qiáng)度同比增長(zhǎng)23%，容積率同比增長(zhǎng)6%。

一、制定三項(xiàng)政策，定位準(zhǔn)確強(qiáng)引導(dǎo)

一是規(guī)范程序有意見。出臺(tái)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的若干意見》等文件，對(duì)低效用地再開發(fā)程序、再開發(fā)方式等做了明確規(guī)定，進(jìn)一步完善了有關(guān)低效用地盤活、內(nèi)涵挖潛的激勵(lì)約束機(jī)制及其政策支撐體系。二是分類妥處有細(xì)則。根據(jù)用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前、1987年1月1日-2009年12月31日之間和2010年1月1日之后的時(shí)間界限，分別制定了不同的處理細(xì)則，妥善地處理了歷史遺留問題，保證了低效用地再開發(fā)工作穩(wěn)步推進(jìn)。三是利益共享有激勵(lì)。各鎮(zhèn)（街道）、開發(fā)區(qū)開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作、且重新取得土地的，土地出讓凈收益分成調(diào)整為100%，國(guó)有土地收益基金按總土地出讓金的3%執(zhí)行，社會(huì)保障資金按出讓總額的5%執(zhí)行；給予原土地權(quán)利人一定數(shù)量的獎(jiǎng)勵(lì)，進(jìn)一步提升土地使用者低效利用再開發(fā)的積極性。

二、完善四項(xiàng)機(jī)制，手段明確快推進(jìn)

一是規(guī)劃現(xiàn)行機(jī)制。2015年7月，嘉善縣率先完成城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃方案的編制，同步完成城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃矢量數(shù)據(jù)庫(kù)，并每年進(jìn)行更新。目前，數(shù)據(jù)庫(kù)用地量達(dá)到1055宗、面積14296畝（其中在浙江省建設(shè)用地供應(yīng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)上再開發(fā)項(xiàng)目的系統(tǒng)備案的項(xiàng)目85宗、備案規(guī)模3712畝）。二是協(xié)同推進(jìn)機(jī)制。縣級(jí)層面成立了縣節(jié)約集約用地工作領(lǐng)導(dǎo)小組和土地要素保障創(chuàng)新行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣長(zhǎng)任組長(zhǎng)，各部門為成員單位，統(tǒng)籌推進(jìn)低效用地再開發(fā)工作。建立了部門聯(lián)審機(jī)制，由縣發(fā)改（服務(wù)業(yè)發(fā)展）、經(jīng)信、財(cái)政等部門對(duì)低效用地再開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合審查、全程管理。各部門依據(jù)各自職責(zé)各司其職、協(xié)同推進(jìn)。三是項(xiàng)目認(rèn)證機(jī)制。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項(xiàng)目由縣節(jié)約集約用地工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)受理，并對(duì)再開發(fā)的必要性、區(qū)域范圍（示意紅線）及再開發(fā)方向等內(nèi)容進(jìn)行審核，出具初審意見；對(duì)于初審?fù)鈱?shí)施再開發(fā)的項(xiàng)目，由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)審；聯(lián)審?fù)ㄟ^的報(bào)縣政府批準(zhǔn)同意后方可實(shí)施，實(shí)行層層審核認(rèn)證。四是督察督辦機(jī)制。建立了定期匯報(bào)制度、督查考核、信息報(bào)送及月度通報(bào)等工作制度，由土地要素保障創(chuàng)新行動(dòng)辦公室組織定期交流工作進(jìn)展，協(xié)調(diào)解決推進(jìn)難題，確保低效用地再開發(fā)各項(xiàng)工作穩(wěn)步推進(jìn)。

三、走出三種模式，成效切確抓創(chuàng)新

一是企業(yè)自主開發(fā)模式。鼓勵(lì)原國(guó)有土地使用權(quán)人實(shí)施再開發(fā)，同一低效用地區(qū)片內(nèi)的原國(guó)有土地使用權(quán)人可以進(jìn)行聯(lián)合再開發(fā)。以浙江天馬電子科技有限公司地塊改造項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目土地面積36688平方米，建筑面積30620平方米，其中2/3的土地面積空閑，土地利用強(qiáng)度和用地投入產(chǎn)出效益遠(yuǎn)低于國(guó)家、省和嘉善縣有關(guān)工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目控制標(biāo)準(zhǔn)。該項(xiàng)目通過由企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)縣相關(guān)部門聯(lián)審，最終由企業(yè)自主進(jìn)行再開發(fā)改造。改造后容積率達(dá)到1.5（較現(xiàn)狀提升0.67），建筑密度達(dá)到30%（較現(xiàn)狀提升10.2%）。改造后的地塊投資近3億元，預(yù)計(jì)正常年?duì)I業(yè)收入達(dá)到4500萬元，土地產(chǎn)出強(qiáng)度達(dá)81.8萬元/畝（是現(xiàn)狀的10倍），每年稅收達(dá)450萬元，地均稅收達(dá)8.18萬元（是現(xiàn)狀的4.5倍）。二是政府主導(dǎo)模式。該模式用于政府為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共設(shè)施建設(shè)，或已納入政府城中村改造計(jì)劃和年度儲(chǔ)備計(jì)劃的項(xiàng)目，必須由政府依法收回、收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)。鎧嘉電腦配件有限公司是嘉善經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)對(duì)原九洲制藥、中貝能源項(xiàng)目用地予以收回盤活后，引進(jìn)的世界500強(qiáng)投資項(xiàng)目，該項(xiàng)目是嘉善縣推進(jìn)低效用地再開發(fā)的又一成功案列。新引進(jìn)的鎧嘉項(xiàng)目，畝均投資強(qiáng)度約為818.3萬元、預(yù)計(jì)畝均銷售收入1552.8萬元、畝均稅收232.9萬元，投入、產(chǎn)出均超原項(xiàng)目2.5倍。三是“兩創(chuàng)中心”模式。引導(dǎo)和規(guī)范市場(chǎng)主體參與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，允許市場(chǎng)主體以轉(zhuǎn)讓方式取得相鄰多宗地塊（包括有合法手續(xù)的空地）的使用權(quán)，對(duì)相關(guān)地塊進(jìn)行集中再開發(fā)。羅星“兩創(chuàng)中心”項(xiàng)目于2016年9月完成改造方案的編制工作，并取得土地使用權(quán)。該項(xiàng)目主要建設(shè)生產(chǎn)性服務(wù)用房，總用地面積48245.3平方米，設(shè)計(jì)總建筑面積約 80747.24平方米。項(xiàng)目地塊建成后的容積率將達(dá)到1.67以上，固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度達(dá)到300萬元/畝左右，改造后地塊各項(xiàng)指標(biāo)較現(xiàn)狀有顯著提升。目前一期工程于2017年2月開工，現(xiàn)已結(jié)頂，預(yù)計(jì)年底前投入使用。