朱紅娟

（100124 北京市盈科律師事務(wù)所 北京）

解析二手房買(mǎi)賣(mài)之賣(mài)方違約糾紛

朱紅娟

（100124 北京市盈科律師事務(wù)所 北京）

隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮著非常重要的作用。隨著房屋交易模式的不斷規(guī)范，二手房交易模式也更加完善，但房屋交易跟普通商品交易不同，具有交易內(nèi)容復(fù)雜、交易價(jià)值大的特點(diǎn)，因此很容易發(fā)生交易欺詐行為，嚴(yán)重?fù)p害人們的切身利益。其中賣(mài)方違約在二手房交易中比較常見(jiàn)，如何保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，維護(hù)交易秩序，保障交易的正常進(jìn)行，是一項(xiàng)需要重點(diǎn)探究的問(wèn)題。本文結(jié)合實(shí)際案例對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方違約糾紛進(jìn)行了具體分析，希望可以促進(jìn)二手房交易市場(chǎng)的良性發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)；二手房買(mǎi)賣(mài)；買(mǎi)房糾紛

房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性比較強(qiáng)，每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了異常的波動(dòng)，就會(huì)引發(fā)大面積的房屋交易糾紛，其中以二手房交易糾紛居多。本文首先分析了二手房交易的定義以及與一手房交易的特征比較，然后結(jié)合實(shí)際案例分析了二手房買(mǎi)賣(mài)中由賣(mài)方違約引發(fā)的糾紛，希望給相關(guān)人員提供參考和幫助。

一、二手房交易概述

1.二手房交易的定義

通常人與人之間的經(jīng)濟(jì)交互活動(dòng)為交易，具體是通過(guò)經(jīng)濟(jì)方式來(lái)處理某項(xiàng)事物。二手房是用戶(hù)住過(guò)的房屋，已經(jīng)具備了《房屋產(chǎn)權(quán)證》和《國(guó)有土地使用權(quán)證》，包括自建房、單位自有房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房和轉(zhuǎn)讓的商品房等[1]?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中有具體規(guī)定：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。二手房交易是法人、自然人和其他組織轉(zhuǎn)讓二手房、抵押二手房和租賃二手房的法律行為。因此二手房交易可以分成二手房轉(zhuǎn)讓、二手房抵押以及二手房租賃三種。二手房轉(zhuǎn)讓跟二手房抵押和租賃存在明顯的區(qū)別，二手房轉(zhuǎn)讓之后的房屋產(chǎn)權(quán)主體發(fā)生變化，這種交易行為的法律關(guān)系比較復(fù)雜，因此很容易出現(xiàn)欺詐現(xiàn)象[2]。本文中的二手房買(mǎi)賣(mài)行為特指二手房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)u(mài)方違約為二手房轉(zhuǎn)讓中的違約行為。

2.一手房交易和二手房買(mǎi)賣(mài)的不同之處

一手房也就是沒(méi)有住過(guò)的新房，流通于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，賣(mài)方為開(kāi)發(fā)商的商品房。我國(guó)的一手房主要包括兩種，分別為現(xiàn)房和期房，現(xiàn)房是已經(jīng)完成竣工的房屋，期房是沒(méi)有完成竣工的房屋?，F(xiàn)房交包括新房交易和二手房買(mǎi)賣(mài)兩種，二者的不同之處包括以下幾點(diǎn)：

第一，交易主體的地位不同。新房交易的開(kāi)發(fā)商為賣(mài)方，二手房交易的賣(mài)方為房屋所有權(quán)人。開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)知識(shí)理論比較強(qiáng)，相比于普通的購(gòu)房者，具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

第二，法律依據(jù)不同。商品房出售不但要符合《合同法》中的有關(guān)規(guī)定，還應(yīng)該遵守其他法律規(guī)范中的要求，包括《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等，二手房的轉(zhuǎn)讓只需要遵守《合同法》和《民法》中的規(guī)定就行，交易雙方自由平等[3]。

第三，有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)需要進(jìn)行評(píng)估，而商品房不需要。通常交易雙方如果對(duì)房屋的價(jià)格達(dá)成一致，就可以去房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)去辦理登記過(guò)戶(hù)。如果房屋的交易過(guò)程中出現(xiàn)交易價(jià)格顯著比市場(chǎng)價(jià)低、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)保險(xiǎn)以及買(mǎi)賣(mài)雙方想要評(píng)估時(shí)，還需要評(píng)估房屋的價(jià)格。商品房由于在預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)管理部門(mén)已經(jīng)做好了價(jià)格備案，因此房屋價(jià)格具有一定的公信力[4]。

二、二手房買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方違約糾紛案例分析

1.“一房二賣(mài)”問(wèn)題

案例：上訴人（賣(mài)方、一審被告）和被上訴人（買(mǎi)方甲、一審原告）經(jīng)過(guò)A房屋中介簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，買(mǎi)方甲支付部分房款以及中介費(fèi)用，買(mǎi)賣(mài)雙方辦理網(wǎng)上備案登記。賣(mài)方于次日又與買(mǎi)方乙通過(guò)B房屋中介簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，買(mǎi)方乙支付部分房款。之后，買(mǎi)方甲發(fā)現(xiàn)“一房二賣(mài)”情況，向人民法院起訴，起訴的要求為:解除買(mǎi)賣(mài)合同；返還已支付房款、中介費(fèi)以及違約金。

法院判決結(jié)果：解除買(mǎi)賣(mài)合同；返還已支付房款和違約金，駁回了其他的訴訟請(qǐng)求。二審的審判結(jié)果不變。

案例分析：一房二賣(mài)主要包括兩種情況，第一種是第一次交易和第二次交易中只給一方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，沒(méi)有給另一方辦理。我國(guó)物權(quán)法中有相關(guān)規(guī)定，房屋辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之后，房產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)變化，這時(shí)買(mǎi)方獲得了房屋的所有權(quán)，這所房屋的合同債權(quán)只能由買(mǎi)方享有。第二種為房屋第一次交易和第二次交易的雙方都沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，任何一個(gè)買(mǎi)方都處于債權(quán)人地位，買(mǎi)方?jīng)]有權(quán)利支配買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物，只有經(jīng)過(guò)賣(mài)方的允許，才能獲得標(biāo)的物的所有權(quán)。實(shí)際履行可以在一定程度上補(bǔ)救違約。其中《合同法》中的第110條描述了三種情形，分別為：①“法律上不能履行，事實(shí)上也不能履行”；②履行費(fèi)用比較高、債務(wù)不適合強(qiáng)制履行；③債權(quán)人沒(méi)有在約定的期限內(nèi)履行。如果買(mǎi)賣(mài)合同都能夠?qū)嶋H履行，買(mǎi)方是否獲得房產(chǎn)的表現(xiàn)為：①買(mǎi)方是否已經(jīng)實(shí)際占有了房屋；②買(mǎi)方的房款是否已經(jīng)全部付清；③房產(chǎn)中有沒(méi)有買(mǎi)方附加的價(jià)值。④履行的成本問(wèn)題。如果實(shí)際一方履行了，另一方同樣也可以要求賣(mài)方進(jìn)行相關(guān)的經(jīng)濟(jì)賠償。

2.賣(mài)方隱瞞房屋存在抵押

案例一：原告（買(mǎi)方）和被告（房屋中介公司）簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，房屋中介公司向原告推薦李某的房屋，房屋中介公司的員工和房屋所有人李某告知原告，房屋只有一個(gè)抵押權(quán)人，原告支付了第一筆款項(xiàng)之后，抵押權(quán)人可以將抵押權(quán)撤銷(xiāo)，房屋可以正常的進(jìn)行交易。原告支付了中介費(fèi)和首付，之后發(fā)現(xiàn)銀行是房屋的另一位抵押權(quán)人，中介公司主動(dòng)要求解除合同。原告向法院起訴被告，要求返還中介費(fèi)以及代收定金。

法院判決結(jié)果：判令被告返還給原告中介費(fèi)，駁回了其他訴求。

案例分析：存在抵押的房屋由于抵押權(quán)無(wú)法進(jìn)行正常的交易，這對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)是一件非常重要的事項(xiàng)，如果賣(mài)家隱瞞了房屋抵押的事實(shí)，要承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任。

案例二：原告（買(mǎi)方）和被告（賣(mài)方）簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，原告履行了合同中的義務(wù)，但是房屋存在抵押貸款，被告沒(méi)有按照約定時(shí)間還清抵押貸款，導(dǎo)致房屋一直不能轉(zhuǎn)到原告名下。買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)多次協(xié)商之后始終沒(méi)有達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)。原告向人民法院起訴被告，要求解除合同，并返還已經(jīng)支付的房款、房屋裝修費(fèi)用，并支付違約金。

法院判決結(jié)果：判令解除合同，被告返還原告已經(jīng)支付的房款、裝修費(fèi)用，并支付給原告違約金。

案例分析：《合同法》中第94條第4項(xiàng)中規(guī)定：當(dāng)事人中任何一方延遲了相關(guān)債務(wù)的履行，都無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同的目的，另一當(dāng)事人有權(quán)解除合同。由于賣(mài)方遲遲沒(méi)有結(jié)清銀行尾款，以及沒(méi)有辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)，導(dǎo)致買(mǎi)方無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，不能實(shí)現(xiàn)合同目的，這種情況下買(mǎi)方有權(quán)利將合同解除。解除合同之后，買(mǎi)方有權(quán)利要求賣(mài)方返還已經(jīng)支付的房款等款項(xiàng)，賣(mài)方有義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并支付給買(mǎi)方違約金。

3.房屋存在質(zhì)量問(wèn)題

案例：買(mǎi)方（原告）購(gòu)買(mǎi)了賣(mài)方（被告）一套精裝修房，買(mǎi)賣(mài)雙方均簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。之后，房屋出現(xiàn)衛(wèi)生間漏水現(xiàn)象，經(jīng)過(guò)鑒定認(rèn)為房屋裝修存在瑕疵。買(mǎi)方起訴賣(mài)方對(duì)衛(wèi)生間進(jìn)行維修并賠償損失，法院判決被告賠償買(mǎi)方維修損失費(fèi)以及賠償金。后來(lái)，原告再次起訴被告，要求被告需要支付維修費(fèi)、賠償金以及由于無(wú)法正常居住而只能租賃房屋的租賃費(fèi)。

法院判決結(jié)果：判定被告支付原告相應(yīng)的維修費(fèi)用、賠償金以及適當(dāng)?shù)臒o(wú)法居住期間的損失費(fèi)用。

案例分析：二手房買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)的房屋隱蔽質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)該由賣(mài)方或者開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，分析隱蔽質(zhì)量問(wèn)題的形成原因。通常，如果房屋本身具有隱蔽質(zhì)量瑕疵，那么買(mǎi)方可以要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)的賠償。如果房屋的隱蔽質(zhì)量問(wèn)題是賣(mài)方在裝修和使用過(guò)程中產(chǎn)生的，買(mǎi)方不知情，那么則應(yīng)由賣(mài)方進(jìn)行相應(yīng)的賠償。

4.賣(mài)方的房屋所有權(quán)存在瑕疵

案例一：原告（買(mǎi)方）和被告（賣(mài)方）簽訂了《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同中約定賣(mài)方將房屋和車(chē)庫(kù)賣(mài)給買(mǎi)方，但實(shí)際上賣(mài)方的房屋和車(chē)庫(kù)已經(jīng)在離婚之后劃到了女兒名下，賣(mài)方隱瞞了這件事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)法履行。買(mǎi)方向人民法院提起訴訟，要求解除合同，返還已經(jīng)支付的房款，并賠償支付利息和違約金。

法院判決結(jié)果：判令解除合同，責(zé)令被告返還房款并賠償支付利息和違約金。

案例分析：賣(mài)方故意欺瞞買(mǎi)方并與之簽訂合同，屬于欺詐行為，買(mǎi)方有權(quán)利向法院提起訴訟，解除合同并要求賣(mài)方返還房款以及支付利息。

案例二：原告（買(mǎi)方）和被告（賣(mài)方）簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，合同中約定賣(mài)方將房屋出售給買(mǎi)方，而且房屋產(chǎn)權(quán)歸屬和定金條款都十分明確。買(mǎi)賣(mài)雙方在轉(zhuǎn)移登記房屋所有權(quán)的過(guò)程中，賣(mài)方的房屋由于涉及到其他債務(wù)問(wèn)題被法院查封，導(dǎo)致雙方無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。原告向人民法院提起訴訟，要求被告雙倍返還定金。

法院判決結(jié)果：被告行為屬于違約，應(yīng)該返還給原告雙倍定金。

案例分析：房屋產(chǎn)權(quán)在過(guò)戶(hù)過(guò)程中，如果房屋由于涉及到債務(wù)問(wèn)題被法院查封，導(dǎo)致無(wú)法完成交易，但是交易合同中又明確了房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，那么賣(mài)方行為屬于違約，應(yīng)該按照合同中的條款返還給原告雙倍定金。

5.延期交房或者拒不交房

案例一：原告（買(mǎi)方）和被告（賣(mài)方）簽訂了《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，原告購(gòu)買(mǎi)被告的房屋，合同中明確了付款的時(shí)間以及交房時(shí)間，原告在約定時(shí)間內(nèi)支付了房款，但被告沒(méi)有在約定時(shí)間內(nèi)交房，原告向人民法院起訴，要求被告賠償違約金。

法院判決結(jié)果：判令被告賠償原告違約金。

案例分析：合同中明確規(guī)定，如果賣(mài)方逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，買(mǎi)方有權(quán)利向法院提起訴訟，并要求被告賠償違約金。

案例二：原告（買(mǎi)方）和被告（賣(mài)方）簽訂了《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，協(xié)議中規(guī)定被告將房屋過(guò)戶(hù)給原告用來(lái)償還其欠原告的債務(wù)，辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)之后，雙方在房屋價(jià)格上沒(méi)有統(tǒng)一意見(jiàn)，被告不肯搬離原來(lái)的住房，從而引發(fā)爭(zhēng)執(zhí)。原告向法院提起訴訟，要求其搬離房屋，并支付房屋使用費(fèi)。

法院判決結(jié)果：判令被告立即搬離房屋，駁回了原告的其他訴求。

案例分析：買(mǎi)方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)歸屬證書(shū)之后，已經(jīng)享有了房屋的使用權(quán)，有權(quán)利要求賣(mài)方交房。

6.延期過(guò)戶(hù)或者拒不過(guò)戶(hù)

案例：原告（買(mǎi)方）和被告（賣(mài)方）簽訂了《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同中約定賣(mài)方將房屋出售給買(mǎi)方，買(mǎi)方先支付三萬(wàn)元定金，然后簽訂合同，之后買(mǎi)方又支付了部分房款，但是賣(mài)方一直不出面辦理過(guò)戶(hù)，導(dǎo)致沒(méi)有在約定時(shí)間里辦理好過(guò)戶(hù)。買(mǎi)方向法院提起訴訟，要求解除合同，返還已經(jīng)支付的房款，并雙倍返還定金。

法院判決結(jié)果：判令解除合同，要去被告返還房款，并雙倍返還定金。

案例分析：原告和被告簽訂了《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同真實(shí)有效，同時(shí)合同對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都具有約束力。賣(mài)方由于遲遲不辦理過(guò)戶(hù)，導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，賣(mài)方有權(quán)利解除合同，并要求賣(mài)方返還已支付房款，并雙倍返還定金，但這需要買(mǎi)方提供支付定金的有效證明。

7.賣(mài)方?jīng)]有按照約定遷出戶(hù)口

案例：原告經(jīng)過(guò)房屋中介公司購(gòu)買(mǎi)了被告的房屋，并支付了五萬(wàn)元定金。合同中規(guī)定被告在約定時(shí)間內(nèi)遷出戶(hù)口，但是由于房屋是公房，受到政策的限制，被告的戶(hù)口無(wú)法遷出。原告向法院提起訴訟，要求解除合同，并返還定金，賠償違約金。

法院判決結(jié)果：判令解除合同，并責(zé)令被告返還定金，原告的其他訴求被駁回。

案例分析：房屋由于自身的特殊性，無(wú)法完成交易流程，但是賣(mài)方和買(mǎi)方在簽訂合同時(shí)，沒(méi)有了解到房屋的性質(zhì)以及相關(guān)的政策，雙方都存在一定的過(guò)失，應(yīng)該都承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

三、結(jié)語(yǔ)

二手房買(mǎi)賣(mài)中的賣(mài)方違約行為至今仍然比較常見(jiàn)，隨著二手房交易的不斷增多，我們應(yīng)該對(duì)二手房交易相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行不斷完善，制定一套科學(xué)、完善的法律體系，以規(guī)范二手房交易市場(chǎng)，保障買(mǎi)方的合法權(quán)益。

[1]張晨蓉.二手房買(mǎi)賣(mài)的法律風(fēng)險(xiǎn)[J].法制博覽,2016,(36):178-179.

[2]高春峰,王桃李.論二手房買(mǎi)賣(mài)合同中的戶(hù)籍條款——以合同附隨義務(wù)為視角[J].法制與社會(huì),2013,(10):58-59.

[3]錢(qián)俊羽,桂洋.淺析二手房買(mǎi)賣(mài)中的風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避[J].法制與社會(huì),2012,(08):98-99.

[4]何峰,余舒婷.淺論二手房買(mǎi)賣(mài)合同的解釋方法[J].中國(guó)商界(下半月),2010,(01):240-241.