◎文/ 宋聃 張小軍

澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)相對成熟規(guī)范，包括中介在內(nèi)的所有從業(yè)人員都必須具有注冊職業(yè)資格才能持證上崗，參與交易或提供咨詢。然而，隨著近年來，澳大利亞房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介壓低報價、利用信息不對稱誤導(dǎo)海外購房者等違規(guī)行為，成為澳大利亞政府整治對象。

據(jù)悉，澳大利亞國內(nèi)一些房地產(chǎn)中介商為了加速商品銷售，在報價時蓄意壓低價格，廣告宣傳中的報價甚至比房屋正常估值低10萬澳元，以此吸引大量購房者，隨后伺機提高售價。

維多利亞州消費者事務(wù)部在去年2月的一次突擊檢查中發(fā)現(xiàn)，一家大型連鎖房屋中介企業(yè)霍金·斯圖爾特公司在墨爾本里士滿區(qū)分公司的幾名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人涉嫌在11起房產(chǎn)交易中虛假報價，該公司因此被告上法庭。在大量證據(jù)面前，這家公司不得不低頭認罪，并發(fā)表聲明承認壓低報價是非常嚴重的錯誤，公司有責(zé)任向消費者提供房產(chǎn)真實價格。

在澳大利亞房產(chǎn)拍賣市場，壓低報價的現(xiàn)象也不少見。房地產(chǎn)中介經(jīng)常虛報即將拍賣的房產(chǎn)價格，故意在前期廣告宣傳中報價低一些，目的是吸引財力較弱的競標(biāo)者，而實際上通過競標(biāo)，這些房產(chǎn)往往以較高價格出售。這種壓低報價的行為不僅浪費人力物力，還對真正的投資者造成極為負面的影響。

此外，據(jù)一些澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)界人士透露，近年來，中國買家對澳大利亞房產(chǎn)熱情漸長，不少房地產(chǎn)中介在銷售推介過程中利用信息不對稱，誤導(dǎo)海外購房者，致使后者違規(guī)購買并持有澳大利亞房產(chǎn)物業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士表示，在澳大利亞投資房地產(chǎn)需要注意四個方面：第一，清楚了解房產(chǎn)中介的資質(zhì)。澳大利亞房地產(chǎn)中介機構(gòu)必須持有政府審批的執(zhí)照，確保從業(yè)者有足夠的專業(yè)和法律知識來履行他們的職責(zé)和義務(wù)。投資者在簽署合同前, 要雇傭律師檢查合同詳細內(nèi)容，務(wù)必確認出現(xiàn)在合同上的是持有牌照的中介公司，以免被無良中介誤導(dǎo)。

第二，清楚了解房產(chǎn)中介的義務(wù)。澳大利亞大部分的房產(chǎn)中介都屬于賣方中介，為賣房的一方工作，由賣方支付傭金。也有部分中介是買方中介，為投資者物色房產(chǎn)，并和賣方中介進行價格談判以確保買方利益，最終由買方支付傭金。每一筆交易中，中介只能收取買賣兩者其中一方的傭金，不可以同時既是賣方中介又是買方中介。

第三，清楚了解市場信息和風(fēng)險。澳大利亞房產(chǎn)交易信息已經(jīng)實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)共享，房價透明。每個樓盤的價格都經(jīng)過銀行和其他專業(yè)評估機構(gòu)的估價，全部公開量化。同時，政府部門對不同區(qū)域房價會有長期的統(tǒng)計分析和走勢圖表，投資者需要學(xué)習(xí)使用這些信息。

第四，清楚了解海外投資人的義務(wù)。海外投資者不可以“有錢就任性”。澳大利亞稅務(wù)局和外國投資及審批委員會等負責(zé)打擊外國非法投資，非法投資澳大利亞房產(chǎn)的外國人可能被處以罰款，金額最高可達13.5萬澳元或被判3年有期徒刑，非法投資的外國公司則面臨最高67.5萬澳元的罰款。

近年來，針對房地產(chǎn)中介虛報價格現(xiàn)象泛濫的情況，澳大利亞各州政府已開始采取措施填補法律漏洞，維護消費者利益。2015年，新南威爾士州議會通過決議，修訂《2002年待售房產(chǎn)與商業(yè)中介法》，對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如何營銷房產(chǎn)作出更嚴格、更細化的規(guī)范，加大對壓低報價行為的查處力度。

根據(jù)該修訂案，經(jīng)紀(jì)人須向賣家提供預(yù)估售價的書面證據(jù)，且在代理協(xié)議中寫明預(yù)估價格。經(jīng)紀(jì)人報價不能低于這個預(yù)估售價。預(yù)估售價可以是一個確定數(shù)值，也可以是一個價格范圍，但最高價和最低價之間相差不能超過10%。

業(yè)內(nèi)人士認為，此舉對消費者和房地產(chǎn)中介商來說都很重要，將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來更大透明度，促使經(jīng)紀(jì)人在確定當(dāng)前市場價時更加負責(zé)任，為買家提供更透明的價格。