陸文成

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)土地成本的逐年提高及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的長(zhǎng)期性，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著較大的資金壓力，在這種情況下如何降低成本就成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)心的問(wèn)題，土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種之一，如何進(jìn)行合理的土地增值稅稅收籌劃，減輕納稅負(fù)擔(dān)，成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重要課題之一。本文結(jié)合項(xiàng)目土地增值稅清算，對(duì)土地增值稅籌劃過(guò)程中的幾個(gè)要點(diǎn)進(jìn)行分析，主要分為項(xiàng)目前期和后期兩部分，項(xiàng)目前期主要指取得土地到項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)預(yù)售前，后期主要指項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)預(yù)售后到項(xiàng)目售罄完工。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 土地增值稅

項(xiàng)目前期，要籌劃的重點(diǎn)是二個(gè)“臨界點(diǎn)”的判斷，一是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率20%的臨界點(diǎn)，二是各級(jí)超率累進(jìn)稅率的臨界點(diǎn)。

一、普通住宅增值率20%臨界點(diǎn)的籌劃要點(diǎn)

首先，需要明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的范疇?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第八條規(guī)定：有下列情形之一的，免征土地增值稅：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的。

第二，確定20%增值率臨界點(diǎn)的售價(jià)。普通住宅增值率20%以下免稅的規(guī)定，給土地增值稅的清算結(jié)論提供了較大彈性空間，在項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)基本確定，各項(xiàng)成本能夠相對(duì)準(zhǔn)確的得出預(yù)算數(shù)據(jù)后，如何計(jì)算項(xiàng)目達(dá)到20%增值率的售價(jià)，就成為前期籌劃的關(guān)鍵。

現(xiàn)就如何計(jì)算臨界點(diǎn)售價(jià)，以及其理論上對(duì)售價(jià)制定的指導(dǎo)意義論述如下：

設(shè)定項(xiàng)目普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入為變量R，可扣除成本為常數(shù)a，以增值額除以扣除額等于20%列方程式，求出當(dāng)增值率達(dá)到20%臨界點(diǎn)時(shí)，收入R與成本C的關(guān)系：

（R-0.056R-1.3C）/（1.3C+0.056R）=20%

解方程得：R=1.67238*C

我們稱(chēng)此時(shí)的售價(jià)為“臨界點(diǎn)售價(jià)” R0。

數(shù)據(jù)表示，當(dāng)價(jià)格是成本的1.67238倍時(shí)，普通住宅增值率達(dá)到20%，當(dāng)普通住宅價(jià)格到達(dá)這一臨界點(diǎn)時(shí)，繼續(xù)提高售價(jià)，會(huì)產(chǎn)生增值額30%比例的稅負(fù)，即（1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C） *30%=0.08362C。

但是，這并不代表售價(jià)不能高出20%的臨界點(diǎn)售價(jià)，如果售價(jià)的提高能高于突破臨界點(diǎn)產(chǎn)生的稅負(fù)，仍是經(jīng)濟(jì)的。根據(jù)上述結(jié)論，可以進(jìn)一步計(jì)算售價(jià)最少提升多少，才能大于突破臨界點(diǎn)帶來(lái)的稅負(fù)，如前所述，20%的臨界點(diǎn)售價(jià)R0為1.67238C，設(shè)在此基礎(chǔ)上售價(jià)的增幅為R1，那么稅負(fù)與售價(jià)增幅相等的表達(dá)式為：

（R0 -0.056 R0-1.3C+R1-0.056R1）*30%=R1，

（R-0.056R-1.3C）*30%+ （R1-0.056R1） *30%=R1

代入 R=1.67238C

（1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C） *30%+ （R1-0.056R1） *30%=R1

0.08362C+0.2832R1=R1

得：R1=0.11666C

我們稱(chēng)此時(shí)的售價(jià)增幅為“經(jīng)濟(jì)增幅” R1。

綜上所述，我們得到了二個(gè)表達(dá)售價(jià)（及售價(jià)增幅）和成本間的關(guān)系式：

a、增值率達(dá)到20%臨界點(diǎn)時(shí)，售價(jià)R0與成本C的關(guān)系：R0=1.67238*C

b、增值率達(dá)到20%臨界點(diǎn)時(shí)，售價(jià)最少提升多少，才能經(jīng)濟(jì)：R1=0.11666C

也就是說(shuō)，假設(shè)發(fā)展成本是5000元/平米，20%增值率的臨界點(diǎn)售價(jià)是1.67238*5000=8362元/平米，如果突破這一售價(jià)，則至少應(yīng)將售價(jià)提升0.11946*5000=597，即提升至8959元/平米，才是經(jīng)濟(jì)的。

第三，臨界點(diǎn)售價(jià)對(duì)稅收籌劃實(shí)務(wù)的指導(dǎo)意義。如第二條所述。普通住宅增值率20%以下免稅的規(guī)定給項(xiàng)目的稅收籌劃留下空間，特別是兼有普通住宅和其他物業(yè)，且普通住宅增值率恰好在20%左右（上下浮動(dòng)3%-5%）的項(xiàng)目。對(duì)于這類(lèi)項(xiàng)目，無(wú)論是前期稅務(wù)籌劃，還是后期清算中與中介機(jī)構(gòu)的溝通調(diào)整，都是極具操作性的。

銷(xiāo)售價(jià)格制定方面，臨界點(diǎn)售價(jià)R0和經(jīng)濟(jì)增幅R1具有較大的參考價(jià)值，但是他們的計(jì)算依據(jù)來(lái)源于預(yù)算成本，預(yù)算數(shù)據(jù)本身就存在較大的變動(dòng)因素，另外，預(yù)算階段普通住宅與其他物業(yè)各項(xiàng)成本的分?jǐn)偡绞?，在最后清算時(shí)也存在被調(diào)整的可能，因此，應(yīng)充分考慮預(yù)算與實(shí)際的差異，為臨界點(diǎn)售價(jià)留出3-5%的浮動(dòng)空間。

成本安排方面，把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的預(yù)算成本作為一個(gè)固定數(shù)值，而把售價(jià)作為自由變量，然而，售價(jià)并不是隨意決定的，要受到項(xiàng)目所在區(qū)域、行業(yè)市場(chǎng)、產(chǎn)品檔次以及盈利期望等多種因素制約，因此，售價(jià)一般會(huì)被限定在一個(gè)較小的變動(dòng)區(qū)間，既然如此，是否可以把售價(jià)作為固定值，而把成本作為變量，對(duì)成本作出一定安排，而把普通住宅的增值率控制在20%以下呢？如前所述，對(duì)于兼有普通住宅和其他物業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，筆者認(rèn)為成本的操作空間還是很大的，比如在合理的范圍內(nèi)，適當(dāng)提高承包商普通住宅的建造單價(jià)，而壓低其他物業(yè)建造單價(jià)，使得普通住宅的預(yù)測(cè)增值率降至20%以下，既節(jié)約了稅金，又不給承包商造成經(jīng)濟(jì)利益的損失。

根據(jù)計(jì)算，增值率達(dá)到20%臨界點(diǎn)時(shí)，售價(jià)R0與成本C的關(guān)系：R0=1.67238*C可以輕易反算出C=0.598R0，也就是說(shuō)，如果項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)是8000元/平，臨界點(diǎn)成本（折可售單價(jià)）是4784元/平，如果預(yù)算成本是5000元/平，可以通過(guò)普通住宅和其他物業(yè)間的成本轉(zhuǎn)移，減少普通住宅216元/平的單方成本，達(dá)到合理避稅的目的。同樣，在實(shí)際操作中，還是要留出3-5%的浮動(dòng)空間。

二、各級(jí)超率累進(jìn)稅率的臨界點(diǎn)

以上論述了普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率達(dá)到20%這一臨界點(diǎn)時(shí)，售價(jià)和成本的數(shù)值關(guān)系，并闡述了其對(duì)稅務(wù)籌劃實(shí)務(wù)的指導(dǎo)意義，那么土地增值稅各級(jí)超率累進(jìn)稅率臨界點(diǎn)上收入和成本的數(shù)值關(guān)系是多少，是否能利用于稅務(wù)的籌劃呢？筆者先在這里給出結(jié)論：各級(jí)超率累進(jìn)稅率，由于速算扣除系數(shù)的調(diào)節(jié)，因價(jià)格提升引起增值率“跳級(jí)”后，土地增值稅額是平緩上升的，并未出現(xiàn)“跳點(diǎn)”現(xiàn)象，也就是說(shuō)，不會(huì)像普通住宅突破20%增值率那樣，價(jià)格的提升小于稅負(fù)的增長(zhǎng)，而使得利潤(rùn)下降，因此，研究各級(jí)超率累進(jìn)稅率的臨界點(diǎn)意義不大。

這里，對(duì)上述結(jié)論做簡(jiǎn)要解釋。設(shè)土增稅為T(mén)，售價(jià)為R，扣除項(xiàng)為K，四級(jí)超率累進(jìn)稅率的計(jì)算公式及超率臨界點(diǎn)的稅額可表達(dá)為：

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，

即 R<1.5K，T= （R-K） 0.3。

代入 R=1.5K，T=0.15K

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%

即 1.5K<=R<2K，T= （R-K） 0.4-K*0.05。

代入 R=1.5K，T=0.15K；代入 R=2K，T=0.35K

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%

即 2K<=R<3K，T= （R-K） 0.5-K*0.15。

代入 R=2K，T=0.35K；代入 R=3K，T=0.85K增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%

即 R>=3K，T= （R-K） 0.6-K*0.35

代入 R=3K，T=0.85K

由以上表達(dá)式可見(jiàn)，在增值率50%，100%，200%各級(jí)臨界點(diǎn)上代入售價(jià)R，無(wú)論是使用低一級(jí)計(jì)算式還是高一級(jí)計(jì)算式，稅額都是相同，這是速算扣除系數(shù)起到的作用。

項(xiàng)目后期主要指項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)預(yù)售后到售罄完工。項(xiàng)目后期合約分判已經(jīng)分期進(jìn)行，預(yù)售樓盤(pán)也已經(jīng)分期取得了批復(fù)售價(jià)并銷(xiāo)售，很難組織有效的全盤(pán)籌劃工作，但還是有以下要點(diǎn)值得注意：

（一）定期對(duì)普通住宅增值率進(jìn)行測(cè)算檢討

隨著項(xiàng)目的發(fā)展，預(yù)算的執(zhí)行情況會(huì)不斷更新，售價(jià)成本數(shù)據(jù)與預(yù)算相比也必定會(huì)有變化，根據(jù)最新數(shù)據(jù)定期對(duì)普通住宅增值率進(jìn)行重新測(cè)算，如增值率發(fā)生變化大于20%，可以及時(shí)安排調(diào)整。

（二）增值率低的免稅項(xiàng)目，可以提前申請(qǐng)清算

項(xiàng)目前期，通過(guò)預(yù)算數(shù)據(jù)測(cè)算項(xiàng)目增值率后，對(duì)于增值率遠(yuǎn)低于20%的普通住宅，以及遠(yuǎn)低于0的其他物業(yè)，可以明確其清算稅額是0。然而，由于土地增值稅有預(yù)繳規(guī)定，這類(lèi)項(xiàng)目仍要預(yù)繳稅金，這給企業(yè)帶來(lái)兩項(xiàng)不利因素：一是占用企業(yè)資金，二是經(jīng)歷漫長(zhǎng)而復(fù)雜的退稅程序。對(duì)于這類(lèi)情況，雖然沒(méi)有太好的應(yīng)對(duì)措施，但還是可以采取一定辦法，盡量減少預(yù)繳稅款。

國(guó)稅總局對(duì)土地增值稅清算的規(guī)定，2006年12月發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》第二條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的。第八條規(guī)定：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額+清算的總建筑面積。

結(jié)合以上規(guī)定和當(dāng)?shù)氐囟惥值木唧w做法：

第一，企業(yè)在預(yù)售面積達(dá)到85%，甚至不到85%時(shí)，就可以主動(dòng)提出清算；

第二，清算時(shí)還未銷(xiāo)售的房屋，在清算不再按預(yù)繳率繳納土地增值稅，而是按照增值額（收入減去清算時(shí)計(jì)算的扣除額）繳稅。

因此，對(duì)于增值率低的項(xiàng)目，企業(yè)在取得足夠項(xiàng)目成本發(fā)票，測(cè)算增值率達(dá)到免稅條件后，完全可以提前申請(qǐng)清算，清算后再銷(xiāo)售的收入按規(guī)定可以不再預(yù)繳，既減少了資金支出，又為后期退稅做了鋪墊。

（三）預(yù)計(jì)清算額高于預(yù)繳額的項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)清算

提出這一論點(diǎn)是為企業(yè)所得稅做籌劃考慮，根據(jù)國(guó)稅發(fā)2009第31號(hào)文《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第十二條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。所得稅匯算清繳只允許扣除實(shí)際繳納的土地增值稅，因此，對(duì)于某一年度完工且基本售罄的項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)清算土地增值稅，否則只能以預(yù)繳額作為所得稅應(yīng)納稅所得額的扣除項(xiàng)，而以后年度即使完成清算，當(dāng)年無(wú)所得稅可抵扣，只能通過(guò)退稅程序申請(qǐng)返還，退稅需經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審批環(huán)節(jié)，因此，也不一定能按照企業(yè)的設(shè)想

按時(shí)退回多交稅款。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例

[2]國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理的通知