陳進(jìn)棟 黃銀華 吳樂芹 鄧南榮

（1廣東省生態(tài)環(huán)境技術(shù)研究所廣東廣州5106502廣東國(guó)地資源與環(huán)境研究院廣東廣州510650）

城市土地資源儲(chǔ)備模式、特點(diǎn)分析

陳進(jìn)棟1黃銀華2吳樂芹1鄧南榮1

（1廣東省生態(tài)環(huán)境技術(shù)研究所廣東廣州5106502廣東國(guó)地資源與環(huán)境研究院廣東廣州510650）

城市土地是城市賴以生存和發(fā)展的重要物質(zhì)載體，城市化進(jìn)程中必須要處理好城市土地的綜合利用和管理。本文針對(duì)上海、杭州、武漢三地的土地儲(chǔ)備模式及特點(diǎn)分析，為國(guó)內(nèi)其他城市在開展土地儲(chǔ)備工作提供參考。

城市土地資源儲(chǔ)備；模式；特點(diǎn)

概述

近年來,上海、杭州、天津、防城港等城市在發(fā)展過程中，積極探索并建立了較為完善的土地儲(chǔ)備制度，提升了城市土地資源的綜合利用效率，進(jìn)一步滿足了城市發(fā)展所需的土地資源，保障了城市的可持續(xù)發(fā)展。

1 上海土地儲(chǔ)備模式及特點(diǎn)

1996年8月,上海市土地發(fā)展中心在上海市正式掛牌成立，該中心的成立宣告了我國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)正式按照市場(chǎng)化的運(yùn)作模式進(jìn)行土地的儲(chǔ)備和管理。土地儲(chǔ)備所需的收購金則由上海市土地發(fā)展中心支付，土地完成收購后按照相關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)的土地過戶手續(xù)。全市實(shí)行市、區(qū)“兩級(jí)政府”和土地管理部門、土地發(fā)展中心的“兩級(jí)管理”模式，其中，主要是以市級(jí)為主要土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。

上海土地發(fā)展中心收儲(chǔ)土地嚴(yán)格按照市場(chǎng)化運(yùn)作，屬于典型的市場(chǎng)主導(dǎo)型模式，其目的在于通過對(duì)土地的儲(chǔ)備實(shí)現(xiàn)土地的保值、增值，實(shí)現(xiàn)土地資源的最大化利用。市場(chǎng)主導(dǎo)型模式的特點(diǎn)具有土地收儲(chǔ)效率高、程序規(guī)劃操作簡(jiǎn)單，政府的前期投入較少。但，由于市場(chǎng)主導(dǎo)型的土地儲(chǔ)備模式對(duì)于土地的收購不具有強(qiáng)制性，過于運(yùn)用市場(chǎng)化運(yùn)作模式，一旦與被收購方協(xié)議達(dá)不成，變無法進(jìn)行下一步的收購活動(dòng)，因此，后期的溝通協(xié)調(diào)直接影響到該模式的運(yùn)行成果。

2 杭州土地儲(chǔ)備模式及特點(diǎn)

杭州市的土地儲(chǔ)備模式是行政與市場(chǎng)充分結(jié)合的基礎(chǔ)上開展的一種土地儲(chǔ)備模式，其中是以政府的行政干預(yù)為主導(dǎo)。杭州市的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)由兩部分共同構(gòu)成。其中，成立的土地收購儲(chǔ)備委員會(huì)作為主要機(jī)構(gòu)，主要的功能是制定全市的土地儲(chǔ)備政策、土地出讓計(jì)劃，并負(fù)責(zé)做好土地、財(cái)政等部門的溝通和協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)土地收購資金的落實(shí)，以及收購工作的審核和監(jiān)管。杭州市土地儲(chǔ)備中心作為土地儲(chǔ)備體系的具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)，受杭州市土地收購儲(chǔ)備委員會(huì)的直接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)管。其功能主要是根據(jù)儲(chǔ)備委員會(huì)所指定的儲(chǔ)備政策、土地出讓計(jì)劃等開展相應(yīng)的土地收購工作，以及收回市場(chǎng)中違法用地，并將其納入到全市的土地儲(chǔ)備體系中。土地儲(chǔ)備中心的資金來源渠道多、途徑廣。杭州市土地儲(chǔ)備模式的顯著特點(diǎn)是政府的深度參與，實(shí)現(xiàn)了對(duì)土地收購的壟斷，土地儲(chǔ)備中心只是作為政府土地儲(chǔ)備和收購工作的具體執(zhí)行者，因此，具有明顯的強(qiáng)制性特點(diǎn)。

政府主導(dǎo)下的土地儲(chǔ)備模式，使得政府能夠通過其手中所掌握的土地儲(chǔ)備資源進(jìn)行必要的市場(chǎng)干預(yù)和調(diào)控，提升政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的絕對(duì)壟斷性地位。因此，杭州土地儲(chǔ)備模式的優(yōu)點(diǎn)在于其高效性，政策制定的準(zhǔn)確性，以及較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)本身的運(yùn)作具有較強(qiáng)的干預(yù)性和監(jiān)督性，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為具體執(zhí)行者，能夠在政府與市場(chǎng)之間起到很好的橋梁紐帶作用。但不足之處便是，政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，制約了土地市場(chǎng)化的發(fā)展進(jìn)程，土地收購需要大量政府資金的投入，具有一定的資金壓力和金融風(fēng)險(xiǎn)。

3 武漢土地儲(chǔ)備模式及特點(diǎn)

武漢土地儲(chǔ)備探索早在2000年變開始了，經(jīng)過十余年來的發(fā)展，使得武漢的土地儲(chǔ)備制度日益完善，其交易許可和先買權(quán)的使用是武漢土地儲(chǔ)備模式的鮮明特色，實(shí)現(xiàn)了土地市場(chǎng)的規(guī)范化管理。武漢模式是政府市場(chǎng)的混合型模式，在混合型模式中,土地儲(chǔ)備與土地交易許可實(shí)現(xiàn)了很好的銜接，有利于土地二級(jí)市場(chǎng)的交易和運(yùn)行，一些不宜收購的土地能夠通過行政化手段進(jìn)行干預(yù)，達(dá)到儲(chǔ)備效果。但該種模式不利于政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)控。

結(jié)語

根據(jù)國(guó)土資源部日前發(fā)布的《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)目錄（2014年版）》公布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)已有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)二千余家。目前我國(guó)城市土地收購儲(chǔ)備制度還處于邊運(yùn)作、邊探索的階段，在上海、武漢、杭州等地探索出較為成熟的經(jīng)驗(yàn)可供其他城市結(jié)合自身實(shí)際引進(jìn)、消化和吸收，探索形成符合本地區(qū)的土地儲(chǔ)備模式。

[1]劉震.土地儲(chǔ)備怎樣規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)——浙江省衢州市的實(shí)踐體會(huì)[J]中國(guó)土地,2002（5）:23-24

[2]陳志家,向兵.對(duì)進(jìn)一步完善我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的探索[J]國(guó)土資源科技管理,2013（5）:131-140

陳進(jìn)棟（1986.4-），男，研究生，漢族，福建泉州人，主要從事土地整治和規(guī)劃利用研究。