李俊玲

維護(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的法制保障

李俊玲

2016年隨著一二線城市房價(jià)上漲，鄭州鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)等地王頻出，導(dǎo)致鄭州商品房交易價(jià)格在短期內(nèi)大幅上漲，無論是新房還是二手房交易均異?；钴S。恰在此時(shí)，鄭州于2016年8月25日正式啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記，因土地和房管部門缺乏有效結(jié)合，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理一度幾乎陷入停滯。房價(jià)快速上漲本來就是誘發(fā)出賣方違約的一大因素，不動(dòng)產(chǎn)證辦理時(shí)間的延長又大大超過了買賣雙方的預(yù)期，尤其是按揭貸款的出賣方未能按約定時(shí)間拿到房款，更加重了其懊悔情緒，也為要求漲價(jià)提供了有力的借口，賣方違約情況陡增，交易糾紛因此大量產(chǎn)生。一些沒有辦理過房屋買賣合同登記備案手續(xù)的二手房主公然一房二賣，另一些辦理過房屋買賣合同登記備案手續(xù)的出賣方也故意拖延或拒絕辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。甚至有的開發(fā)商也因此就地漲價(jià)。這種情況極大地增加了房地產(chǎn)交易成本，嚴(yán)重侵害了正常購房者的合法權(quán)益，擾亂了交易市場的正常秩序。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，保護(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)者的基本權(quán)利，需通過法律手段加強(qiáng)對這種亂象的控制。

在房地產(chǎn)消費(fèi)過程中有不動(dòng)產(chǎn)登記、配套服務(wù)、房屋維修、物業(yè)管理等工作，其中不動(dòng)產(chǎn)登記在房地產(chǎn)消費(fèi)過程中特別重要。本文從不動(dòng)產(chǎn)登記的預(yù)告登記制度談?wù)劸S護(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的法制保障。

一、本文所指房地產(chǎn)消費(fèi)者包括以下三類

（一）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、集體組織和個(gè)人為了滿足自己居住和辦公使用而購買住宅、辦公用房的自用型消費(fèi)者；

（二）公司和個(gè)人以作為生產(chǎn)和經(jīng)營場所為目的而購買工業(yè)廠房、倉庫、辦公用房、商鋪等經(jīng)營性消費(fèi)者；

（三）不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過出售賺取差價(jià)，或?yàn)槭杖∽饨饋慝@取利潤的眾多投資型消費(fèi)者。

二、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記?？梢娤拗苽鶆?wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的立法目的。

（一）法律及相關(guān)規(guī)定

1. 物權(quán)法及物權(quán)法司法解釋關(guān)于預(yù)告登記規(guī)定

根據(jù)《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”

根據(jù)《物權(quán)法司法解釋一》第4條規(guī)定：“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。”

2. 建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)申請預(yù)告登記的規(guī)定

根據(jù)建設(shè)部公布的《房屋登記辦法》第69條規(guī)定：預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。

《房屋登記辦法》第70條規(guī)定：申請人需提供申請書、身份證明、已登記備案的商品房預(yù)售合同、買賣雙方關(guān)于預(yù)告登記的約定及其他必要材料。預(yù)購人單方申請預(yù)購商品房預(yù)告登記，預(yù)售人與預(yù)購人在商品房預(yù)售合同中對預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料。

根據(jù)《房屋登記辦法》第72條規(guī)定：申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，應(yīng)提交登記申請書、申請人的身份證明、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定及其他必要材料。

3. 最高人民法院對執(zhí)行異議和復(fù)議案件關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定

自2015年5月5日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第30條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。

（二）從以上現(xiàn)行物權(quán)法及相關(guān)法規(guī)可以說明關(guān)于預(yù)告登記有以下四個(gè)方面內(nèi)容：

1. 預(yù)告登記不是必須辦理的，買賣雙方簽訂協(xié)議后可以申請預(yù)告登記，也可以不申請預(yù)告登記。

2. 無論是新房還是存量房，買賣雙方有約定才可申請預(yù)告登記，且辦理預(yù)告登記均需提供必要材料，如雙方達(dá)不成辦理預(yù)告登記的合意，買受人無法不依賴出賣人完成預(yù)告登記。

3. 預(yù)告登記的法律后果或作用：

（1）未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，進(jìn)行轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的處分，不發(fā)生物權(quán)效力。

（2）已辦理預(yù)告登記的房地產(chǎn)即使被出賣人的債權(quán)人查封，在執(zhí)行程序中可以通過提出執(zhí)行異議，達(dá)到對抗執(zhí)行的目的。

4. 預(yù)告登記失效的條件是債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記。

三、預(yù)告登記制度在保障房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益中的作用

（一）在預(yù)購商品房交易中的作用

因房地產(chǎn)行業(yè)是公認(rèn)的資金密集型行業(yè)，開發(fā)商資金緊張甚至資金鏈斷裂的項(xiàng)目比比皆是，有的項(xiàng)目甚至長期無法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，這為預(yù)售人一房二賣、向第三人提供抵押等提供了便利，對預(yù)購人來說風(fēng)險(xiǎn)極大。相對開發(fā)商而言購房者一般處于弱勢地位，同時(shí)房屋是人們生存的基本保障，在開發(fā)商違約情況下，雖然《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定了開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)，承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任的懲罰措施，但對于購房者來說，他的目的是獲得房屋的所有權(quán)，索取賠償與購房者的初衷相悖。

如預(yù)購人的房地產(chǎn)辦理了預(yù)告登記，根據(jù)物權(quán)法及司法解釋規(guī)定，開發(fā)商在沒有征得預(yù)購人同意的情況下，再次出賣或抵押買受人已預(yù)購的房地產(chǎn)是無效的；如買受人已預(yù)購的房地產(chǎn)被開發(fā)商的債權(quán)人查封，預(yù)購人可通過提出執(zhí)行異議對抗執(zhí)行。但如果預(yù)購的房地產(chǎn)沒有辦理預(yù)告登記，開發(fā)商不僅可以實(shí)現(xiàn)再次處分，且根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”即除預(yù)購人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，且對未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)沒有過錯(cuò)外，預(yù)購的房地產(chǎn)均可被被執(zhí)行人的債權(quán)人查封執(zhí)行。只要支付全部價(jià)款、實(shí)際占有、對未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)沒有過錯(cuò)這三個(gè)條件有任一條件不滿足，預(yù)購人均無法對抗開發(fā)商債權(quán)人的查封，只能眼睜睜地看著自己預(yù)購的房地產(chǎn)被他人獲取，而自己卻只能向開發(fā)商索賠，但如面對瀕臨破產(chǎn)的開發(fā)商，已交納了購房款的預(yù)購人合法權(quán)利確實(shí)難以得到保障。這對于已支付大部分或全部房款的買受人尤其不公平。

（二）在存量房地產(chǎn)買賣交易的作用

二手房地產(chǎn)交易固然有交易程序相對簡單，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)間較短的特點(diǎn)，但有時(shí)賣方辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記所需的證明文件一時(shí)無法辦齊，或是買方一時(shí)無法籌集到雙方約定的購房款，都可能使辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)間延長。在這些情況下，假如二手房買賣雙方簽訂完房屋買賣合同后辦理了預(yù)告登記，一方面為出賣人違約設(shè)置了障礙，客觀上可減少賣方反悔情況的發(fā)生；另一方面，房屋即便被出賣方的債權(quán)人查封，買受人可以在預(yù)告登記有效期內(nèi)對抗債權(quán)人的執(zhí)行，這就為買受人通過訴訟解決糾紛贏得了時(shí)間。如買受人所購房產(chǎn)沒有辦理預(yù)告登記，在買受人拒不配合辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記情況下，買受人所購房產(chǎn)隨時(shí)有被出賣人再次處分或查封的可能，即使買受人通過訴訟拿到勝訴判決，也有可能得不到房屋所有權(quán)。特別當(dāng)房價(jià)大幅上漲時(shí)，二手房房主不像開發(fā)商一樣有“承擔(dān)不超過已付購房款一倍賠償責(zé)任”的懲罰措施，惡意違約要求漲價(jià)情況就更多見，對于購買二手房的人來說，就更有必要通過及時(shí)辦理預(yù)告登記來控制風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)交易過程中預(yù)告登記制度的落實(shí)情況

從物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的法律后果或作用可以看出，設(shè)立預(yù)告登記的目的是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)買受人的權(quán)利，根據(jù)物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記申請的規(guī)定，買賣雙方簽訂協(xié)議后可以申請預(yù)告登記，也可以不申請預(yù)告登記，而實(shí)踐中辦理預(yù)告登記的僅是少數(shù)交易。

（一）在開發(fā)商預(yù)售的商品房開發(fā)商往往只有在買受人需按揭貸款情況下才為買受人辦理預(yù)告登記，因辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記必須提交預(yù)購商品房預(yù)告登記證明，否則貸款銀行不受理。而那些交了全款的買受人反而因不需要提交預(yù)購商品房預(yù)告登記證明而未進(jìn)行預(yù)告登記。

（二）二手房買賣實(shí)踐中中介公司提供的合同模板大多根本沒有預(yù)告登記的約定，即便是當(dāng)事人自己簽訂的合同，條款往往更簡單，也沒有預(yù)告登記的約定。

五、完善現(xiàn)行預(yù)告登記制度的必要性

雖然現(xiàn)行預(yù)告登記制度已在我國《物權(quán)法》中確立，且制度比較成熟，在維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序方面發(fā)揮了不可替代的重要作用。然而通過多年的司法實(shí)踐發(fā)現(xiàn)關(guān)于預(yù)告登記制度仍存在著以下問題，影響制度的充分落實(shí)，使很多房地產(chǎn)消費(fèi)者的權(quán)益難以得到保障：

（一）預(yù)告登記制度申請條件過于嚴(yán)格

《物權(quán)法》規(guī)定當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。且《房屋登記辦法》第69條雖規(guī)定了預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記的情形。但《房屋登記辦法》第七十條關(guān)于辦理預(yù)告登記需提供的材料中規(guī)定，申請人除需提供申請書、身份證明、已登記備案的商品房預(yù)售合同外，仍需提供買賣雙方關(guān)于預(yù)告登記的約定及其他必要材料，故預(yù)購人在開發(fā)商不同意或不配合提供必要材料情況下是無法單方辦理預(yù)告登記的，即無論是新房還是存量房，買賣雙方有約定才可申請預(yù)告登記，如雙方達(dá)不成辦理預(yù)告登記的合意，在開發(fā)商或出賣人不同意或不配合提供必要材料情況下買受人單方是無法申請預(yù)告登記的。這種過于嚴(yán)格的規(guī)定是導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)消費(fèi)者所購房地產(chǎn)未能及時(shí)進(jìn)行預(yù)告登記的原因。

（二）出賣人不配合辦理預(yù)告登記時(shí)買受人維權(quán)面臨法律障礙

我國《物權(quán)法》規(guī)定預(yù)告登記不是必須辦理的，買賣雙方簽訂協(xié)議后可以申請預(yù)告登記，也可以不申請預(yù)告登記，這就為出賣人不辦理預(yù)告登記提供了法律支持。在開發(fā)商長期停工或無法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的項(xiàng)目，買受人即便交納了全部房款，因開發(fā)商長期交不了房，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也長期在開發(fā)商名下，買受人所預(yù)購房地產(chǎn)隨時(shí)面臨不確定的風(fēng)險(xiǎn)。而在買受人想申請預(yù)告登記開發(fā)商又不配合的情況下，買受人維權(quán)面臨法律障礙，這對買受人很不公平。

（三）預(yù)告登記失效的條件含義不明確

《物權(quán)法》第20條中規(guī)定了“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月未申請登記的，預(yù)告登記失效”，但卻未對能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定條件和標(biāo)準(zhǔn)予以明確，買賣雙方對于“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”的條件的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會產(chǎn)生不同理解，也沒有任何部門對“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”所應(yīng)符合的條件予以解釋，容易發(fā)生爭議，使交易雙方無所適從，不利于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的落實(shí)。

以上這些不足大大制約了預(yù)告登記制度的適用，使這一良好的制度沒有充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，社會效果打了折扣。進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，有利于這一制度的真正落實(shí)和廣泛應(yīng)用。預(yù)告登記制度的法律預(yù)期后果能有效引導(dǎo)交易者行為模式的合法化，大大減少已簽約的出賣人的違約沖動(dòng)，更好地為房地產(chǎn)消費(fèi)者提供獲得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的法律保障，有利于建立誠實(shí)守信的房地產(chǎn)交易市場秩序，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全。

六、對現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的建議

（一）適當(dāng)放寬辦理預(yù)告登記的條件，不以出賣人同意為前提

為了充分保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，也為了促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場的誠實(shí)守信秩序，在立法中不應(yīng)規(guī)定只有雙方當(dāng)事人的有預(yù)告登記約定的情況下才可以提起預(yù)告登記申請，這對買受人不公平。特別是在開發(fā)商因資金不足等原因?qū)е马?xiàng)目開發(fā)周期漫長時(shí)，項(xiàng)目長期不能滿足交房及辦理不動(dòng)產(chǎn)證的條件，開發(fā)商對進(jìn)行商品房預(yù)告登記也沒有什么利益可言，即使不履行該義務(wù)也沒有什么不良法律后果，就根本沒有辦理預(yù)告登記的壓力和動(dòng)力，而交付了全部購房款的買受人所購買房屋卻隨時(shí)面臨不確定的風(fēng)險(xiǎn)。建議法律規(guī)定除當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記外，再增加在出賣人不同意給房地產(chǎn)買受人辦理預(yù)告登記時(shí)，如不動(dòng)產(chǎn)沒有被抵押、查封等權(quán)利限制，買受人可以根據(jù)已備案的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同、不動(dòng)產(chǎn)管理部門產(chǎn)權(quán)情況的查詢結(jié)果、交納大部分或全部購房款的憑證（如有約定辦理預(yù)告登記的條件和期限的，提供滿足條件或期限的證明），不依賴出賣人的同意和配合可獨(dú)立申請辦理預(yù)告登記。

（二）將辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記設(shè)定為出賣人的義務(wù)

房地產(chǎn)交易的目的是取得其所有權(quán)，為有效避免在已支付了對價(jià)的房地產(chǎn)消費(fèi)者合法權(quán)益遭受不確定的損害，將為買受人辦理預(yù)告登記設(shè)定為出賣人的義務(wù)，有利于穩(wěn)定誠實(shí)守信的交易秩序，也不損害出賣人的利益。

（三）給予買受人向法院提起辦理預(yù)告登記訴訟的權(quán)利

將辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記設(shè)定為出賣人的義務(wù)后，建議法律規(guī)定出賣人怠于配合辦理預(yù)告登記的認(rèn)定條件和標(biāo)準(zhǔn)，比如“未按約定配合買受人辦理預(yù)告登記”“人為阻止辦理預(yù)告登記的條件成就”等，當(dāng)這些條件滿足時(shí)，給予買受人向法院提起辦理預(yù)告登記訴訟的權(quán)利，買受人可以據(jù)此判決向登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)告登記，這就為房地產(chǎn)消費(fèi)者維權(quán)提供了有力的法律保障，有利于充分保護(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

（四）明確預(yù)告登記后“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”的條件，增強(qiáng)條文的可操作性

眾所周知，對于預(yù)購開發(fā)商的房屋，只有完成所有權(quán)初始登記才可辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。而初始登記事項(xiàng)是由開發(fā)商進(jìn)行的，預(yù)告登記權(quán)利人要獲知該商品房是否已經(jīng)進(jìn)行了所有權(quán)的初始登記，需要由該房地產(chǎn)開發(fā)商對其告知。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)售商品房建成后不僅有及時(shí)進(jìn)行所有權(quán)初始登記的義務(wù)，還有通知預(yù)告登記權(quán)利人及時(shí)進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，并且還應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助權(quán)利人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。所以“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”至少應(yīng)包括該房屋完成了所有權(quán)初始登記、買受人已知悉完成了所有權(quán)初始登記、開發(fā)商能夠協(xié)助預(yù)告登記權(quán)利人實(shí)現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的各種手續(xù)三個(gè)條件。

（作者單位：鄭州金成房地產(chǎn)有限公司）