齊婧

【事件】

11月16-17日，北京市首批“限房價、競地價”試點地塊現(xiàn)場競價。按照規(guī)則，最終投報自持商品住房面積比例達到100%，有三塊地轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

12月1日，北京市國土局官網(wǎng)顯示，最終萬科以50億元奪得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號地，萬科住總聯(lián)合體以59億元競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號地，中鐵以36.75億元競得大興黃村地塊。這批100%自持商品房帶給房地產業(yè)界極大困惑，不少專業(yè)人士以現(xiàn)有經(jīng)驗無法測算出房企依靠自持模式如何盈利。

【述評】

此前，業(yè)界對北京推出“限房價、競地價”地塊一直持觀望態(tài)度，原因在于長達70年的100%自持要求，對于開發(fā)商而言是一道幾乎算不清的“奧數(shù)題”，就連求助REITs（房地產信托投資基金）都幾乎難以盈利。而在此次競拍中中標的萬科卻如獲至寶，對該地塊的開發(fā)充滿信心。

萬科集團副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京萬科總經(jīng)理劉肖一語道破天機，“破題的題眼在于眾籌”。據(jù)了解，萬科為這兩個地塊建立了相應的眾籌平臺，把項目分成眾籌伙伴企業(yè)能夠接受的份額，例如將一個住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額。北京萬科將會作為主要業(yè)主方負責房屋建設和配套引進；參與眾籌的企業(yè)則在早期進行眾籌投資，同時向北京萬科提交相應的眾籌項目運營費用，在項目建設完成后企業(yè)員工可租賃相應房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應企業(yè)，北京萬科則負責為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務。

在北京萬科選擇眾籌伙伴時也提出了三點要求：一是，行業(yè)符合海淀區(qū)產業(yè)規(guī)劃發(fā)展方向的要求，以信息服務、科技金融、智能硬件、知識產權服務業(yè)等為代表的高精尖產業(yè)；二是，企業(yè)符合京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要中對北京市的功能定位布署；三是認同綠色和工業(yè)化理念?？梢?，北京萬科在選擇眾籌伙伴時也將京津一體化發(fā)展戰(zhàn)略和海淀區(qū)產業(yè)規(guī)劃作為根本出發(fā)點。

超乎所有人的預料，在接觸的企業(yè)中有70%都表示樂意參與這個項目。究其原因，筆者以為，作為北京的創(chuàng)新高地，海淀區(qū)集聚了大量高學歷、高收入的人群；而與此相對應的則是土地資源稀缺所帶來的職住嚴重失衡。企業(yè)自持商品住房在海淀區(qū)其實是一個市場空白點，而這種新的供地模式，也是北京房地產市場供給側改革的一次創(chuàng)新探索。但與此同時，這種開發(fā)建設模式也是對傳統(tǒng)資金籌集和運營模式的顛覆與挑戰(zhàn)，對北京市有關商品房市場的管理也提出了新的要求。