孫宏斌：從“地王制造者”到“并購(gòu)狂人”

Point

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪焦灼，融創(chuàng)一手快速拿地，一手不斷并購(gòu)，孫宏斌的邏輯是什么？

時(shí)間似乎并沒(méi)有改變孫宏斌豪賭的嗜好。

9月21日晚間，融創(chuàng)中國(guó)（01918-HK）公告稱，旗下公司聚金物業(yè)將以約40億元的總代價(jià)收購(gòu)金科地產(chǎn)約16.96%的股權(quán)。此前3天，同在晚間，融創(chuàng)中國(guó)與聯(lián)想控股聯(lián)合發(fā)布公告稱，融創(chuàng)擬收購(gòu)聯(lián)想控股41家目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，總代價(jià)約為137.9億元。

這兩筆收購(gòu)只是冰山一角，年初以來(lái)，融創(chuàng)還有多筆并購(gòu)案。更為刺激的是融創(chuàng)的拿地速度，在多個(gè)城市不斷制造“地王”。最近的案例在青島，9月19日，經(jīng)過(guò)550輪競(jìng)價(jià)，融創(chuàng)以8.35億元成交總額拿下青島高新區(qū)一塊100畝地塊，樓面地價(jià)為6852元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)341%，創(chuàng)下高新區(qū)的新單價(jià)“地王”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪焦灼，融創(chuàng)一手快速拿地，一手不斷并購(gòu)，孫宏斌的邏輯是什么？

“不拿地是死，拿地也是死，但拿地至少死得慢一點(diǎn)！”這句流傳許久的話很大程度上可以詮釋當(dāng)前“地王”頻出的原因，混跡江湖已久的孫宏斌當(dāng)然深諳其道。

2014年收購(gòu)綠城是融創(chuàng)業(yè)務(wù)發(fā)展的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此前融創(chuàng)主要聚焦一線城市和中高端住宅。雖然這筆收購(gòu)綿延多時(shí)，最終失敗，之后融創(chuàng)在對(duì)佳兆業(yè)和雨潤(rùn)的并購(gòu)中也先后失利。但2015年孫宏斌轉(zhuǎn)變策略，以并購(gòu)小規(guī)模標(biāo)的和聯(lián)營(yíng)的模式成功進(jìn)入多個(gè)二線城市，如南京、武漢、成都、西安、太原、合肥等。

去年下半年以來(lái)樓市再次火爆，房企巨頭并沒(méi)有改變轉(zhuǎn)型和多元化的努力，中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)則繼續(xù)加碼，融創(chuàng)業(yè)務(wù)擴(kuò)張、增加土地儲(chǔ)備也就更容易理解。拿地?zé)o非通過(guò)招拍掛市場(chǎng)或者并購(gòu)，地價(jià)處于高位之時(shí)，并購(gòu)不失為一種相對(duì)安全和劃算的手段。

今年1月，融創(chuàng)CEO汪孟德曾表示，截至2015年底融創(chuàng)土地儲(chǔ)備達(dá)4427億元，其中1576億元來(lái)自公開(kāi)市場(chǎng)，2851億元來(lái)自收購(gòu)并購(gòu)。

上半年，融創(chuàng)就公告了幾個(gè)并購(gòu)項(xiàng)目，規(guī)模合計(jì)三四十億元。5月中旬，孫宏斌在融創(chuàng)北京壹號(hào)院全球發(fā)布會(huì)上說(shuō)，“今年大的并購(gòu)我們都會(huì)有公告，但是小的并購(gòu)不需要公告，其實(shí)我們有很多的并購(gòu)。”

對(duì)于聯(lián)想控股旗下融科智地的收購(gòu)，融創(chuàng)說(shuō)得直截了當(dāng)，“此次交易的主要物業(yè)項(xiàng)目均位于融創(chuàng)集團(tuán)聚焦發(fā)展的一二線核心城市，通過(guò)此次交易將進(jìn)一步鞏固融創(chuàng)集團(tuán)的區(qū)域布局，擴(kuò)大融創(chuàng)集團(tuán)在一二線核心城市的土地儲(chǔ)備和市場(chǎng)份額。”此筆收購(gòu)，共包括42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，分別位于北京、天津、重慶、杭州等16個(gè)中國(guó)城市，總占地面積約693.72萬(wàn)平方米，總建筑面積約1802.22萬(wàn)平方米，未銷售面積約730.05萬(wàn)平方米。

由于孫宏斌和柳傳志之間的特殊關(guān)系，這筆收購(gòu)也被賦予了更多感情色彩和想象空間。

當(dāng)年，孫宏斌是柳傳志的愛(ài)將，在聯(lián)想也是一顆未來(lái)之星。但結(jié)果令人唏噓，柳親手將孫送進(jìn)了監(jiān)獄，孫迎來(lái)了人生的一次低谷。不過(guò)，柳傳志愛(ài)才，1994年孫宏斌出獄之后，兩人相見(jiàn)，柳借給孫50萬(wàn)元，孫借此在天津建立起了名噪一時(shí)的順馳。吳曉波在他的《大敗局》中寫(xiě)到，在臨分手的時(shí)候，柳傳志說(shuō)，“我從來(lái)沒(méi)有說(shuō)過(guò)誰(shuí)是我的朋友?，F(xiàn)在，你可以對(duì)別人說(shuō)，柳傳志是你的朋友。”

無(wú)論如何，交情歸交情，商業(yè)是商業(yè)，個(gè)人關(guān)系不可能成為這兩家上市公司達(dá)成收購(gòu)協(xié)議的原因。事實(shí)上，目前融科智地對(duì)于聯(lián)想控股的意義越來(lái)越小，其利潤(rùn)連年下滑，2013年為12.8億元，2014年6.2億元，2015年則降至不到5億元。

對(duì)于認(rèn)購(gòu)金科地產(chǎn)股份，融創(chuàng)中國(guó)在公告中將之解釋為“一次較好的投資機(jī)會(huì)，相信未來(lái)將為公司帶來(lái)較好的投資回報(bào)?！?/p>

基于孫宏斌的擴(kuò)張邏輯，與其說(shuō)是投資，不如說(shuō)是看重了金科地產(chǎn)的布局和土地儲(chǔ)備。資料顯示，金科地產(chǎn)主要分布于中西部、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三個(gè)區(qū)域，目前擁有在建地產(chǎn)項(xiàng)目約75個(gè)，土地儲(chǔ)備可建面積超過(guò)1700萬(wàn)平方米。未來(lái)，或許雙方會(huì)有更進(jìn)一步的合作和交易。

雖然孫宏斌在前述發(fā)布會(huì)上稱，“我想說(shuō)其實(shí)我們從來(lái)沒(méi)有高價(jià)搶地，因?yàn)槲铱春玫臅r(shí)候我認(rèn)為它便宜，我認(rèn)為它貴的時(shí)候我也不買，所以我們一直非常小心地在拿這些我們認(rèn)為價(jià)格對(duì)的地?！钡趧?chuàng)卻制造了多個(gè)“地王”，據(jù)地產(chǎn)人日?qǐng)?bào)監(jiān)測(cè)和不完全統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)今年以來(lái)在全國(guó)招拍掛土地市場(chǎng)已經(jīng)拿下了至少36宗地，總計(jì)砸下546億元，摘了近20個(gè)地王。

2015年，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)銷售額734.6億元，歸屬于母公司凈利潤(rùn)為32.98億元。融創(chuàng)發(fā)布的中期業(yè)績(jī)顯示，今年上半年，融創(chuàng)合計(jì)取得合同銷售金額561億元，汪孟德稱預(yù)計(jì)今年銷售額能夠達(dá)到1100億元，融創(chuàng)已經(jīng)進(jìn)入房企銷售前十強(qiáng)。

一個(gè)頗為尷尬的現(xiàn)實(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)雖然營(yíng)業(yè)額不斷攀升，凈利潤(rùn)漲幅卻在收窄，甚至大幅下滑，比如中國(guó)恒大上半年歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為20.17億元人民幣，同比下滑78.6%。融創(chuàng)則更甚，其上半年凈利潤(rùn)約為1.03億元，較去年同期減少91.8%。

另外，融創(chuàng)中國(guó)的負(fù)債率也在上升，2015年底其現(xiàn)金余額270.58億元，凈負(fù)債率75.9%；截至2016年6月30日，現(xiàn)金余額為401.5億元，凈負(fù)債率達(dá)到85.1%。

這正是孫宏斌豪賭的性格。

當(dāng)年操盤(pán)順馳時(shí)，孫宏斌就是快速拿地，高速擴(kuò)張，僅2004年8月就在全國(guó)拿下十多個(gè)地塊，業(yè)績(jī)直追萬(wàn)科?！洞髷【帧分杏涗浟藢O宏斌與王石的幾次交鋒。2003年7月，孫宏斌在一個(gè)論壇上就說(shuō)要超越王石，而王石則反擊說(shuō)，“你不可能這么快超越萬(wàn)科，是不是要注意控制風(fēng)險(xiǎn)？”最終，孫宏斌敗在了現(xiàn)金流上。

往事已去，孫宏斌不再年少輕狂，兩鬢已添白發(fā)，萬(wàn)科還是行業(yè)老大，卻深陷股權(quán)紛爭(zhēng)，王石甚至可能出局。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，如今融創(chuàng)在并購(gòu)中現(xiàn)金流導(dǎo)向非常明確，也就是說(shuō)，每一個(gè)并購(gòu)項(xiàng)目馬上就可以進(jìn)入銷售狀態(tài)（凈地的話5-6個(gè)月后就可以達(dá)到預(yù)售條件，或者是項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工但項(xiàng)目本身品質(zhì)無(wú)大礙的項(xiàng)目），馬上就可以產(chǎn)生現(xiàn)金流，這樣，融創(chuàng)在并購(gòu)過(guò)程中其實(shí)只需要支付并購(gòu)的首付款就可以，其余幾期的款項(xiàng)完全可以通過(guò)銷售現(xiàn)金流覆蓋掉。這樣，融創(chuàng)的資金成本壓力也會(huì)較低，也會(huì)比較快地做出銷售業(yè)績(jī)。

（文/郭朝飛 來(lái)源/中國(guó)企業(yè)家網(wǎng)）