鐘勝　黃立華

新常態(tài)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期向好的基本面不會(huì)變，但中短期受“三期疊加”效應(yīng)影響，經(jīng)濟(jì)增速下降，實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利下降，財(cái)政收入增幅下降。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的晴雨表表現(xiàn)尤為突出，樓市的區(qū)域性差距不斷擴(kuò)大，重點(diǎn)城市持續(xù)上漲，中小城市不斷下跌，呈現(xiàn)“冰火兩重天”，中小城市去庫存成為穩(wěn)定當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要任務(wù)。

一、新常態(tài)下中小城市房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及問題

一是在售樓盤井噴式增長(zhǎng)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，實(shí)際庫存大。2016年非重點(diǎn)城市商品房待售面積4.55億平方米，大多數(shù)房企在高峰期拿地開發(fā)的樓盤在2015～2016年集中上市，尤其是中小城市新城區(qū)，呈現(xiàn)大面積的工地和空城景象。以信江新區(qū)為例，作為中東部地級(jí)市新建的主城區(qū)，定位為地級(jí)市行政、金融、教育、商貿(mào)新中心，具有典型代表性。2011年信江新區(qū)僅一個(gè)樓盤在售，2013為四家，2016年有十六家，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，整個(gè)新區(qū)商品房庫存面積87萬平方米，去庫存化時(shí)間25個(gè)月。二是銷售總量基本維持平衡，但單個(gè)樓盤價(jià)量齊跌明顯。以信江新區(qū)為例：均價(jià)從2013年的5 570元/平米跌至2016年6月4 055元/平米，降幅27.19%；銷售總額2013年為18.73億元，2015年為19.11億元，基本持平，但單個(gè)樓盤的銷售從平均4.68億元/樓盤，下降為平均1.19億元/樓盤，下降74.57%，越是缺乏資金，后期開發(fā)樓盤滯銷越嚴(yán)重。三是房企資金緊張，欠繳稅費(fèi)現(xiàn)象突出。中小城市房企準(zhǔn)入門檻不高，中小房企多，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是邊拿地、邊借貸、邊開發(fā)、邊銷售、邊繳規(guī)費(fèi)稅費(fèi)的模式。由于商品房滯銷，房企面臨著巨大的資金壓力，尤其是現(xiàn)金流，部分房企已經(jīng)瀕臨資金鏈斷裂的邊緣，企業(yè)拖欠工程款、欠繳稅費(fèi)現(xiàn)象較為突出。

二、新常態(tài)下中小城市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的原因分析

一是宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行，房地產(chǎn)投機(jī)性需求退潮。中小城市自2013年底開始至今樓市持續(xù)低迷，且仍存下行預(yù)期，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)率低。另外，房產(chǎn)稅改革、不動(dòng)產(chǎn)登記等新政預(yù)期，加快了投機(jī)性需求退潮。二是商品房同質(zhì)化嚴(yán)重，供求關(guān)系失衡。中小城市新城區(qū)由于常住人口少，剛需不足，基本以改善型住房為主。然而政府普遍定位偏高，規(guī)劃超前，受前期房地產(chǎn)火爆行情的影響，大多是新、老城區(qū)同時(shí)爆發(fā)式推進(jìn)，土地推出過多、開發(fā)過快、規(guī)劃不夠合理，供求失衡。如信江新區(qū)大多以高樓配套公寓的形式開發(fā)，商品房同質(zhì)化嚴(yán)重，作為高度繁榮象征的公寓樓成為雞肋，絕大多銷售都未達(dá)到開發(fā)的20%，成為最滯銷的房源。三是房企貸款難、融資成本高。房企銷售的停滯、利潤(rùn)下滑，還貸能力下降，銀行貸款壞賬率呈上升趨勢(shì)，導(dǎo)致銀行向房企放貸持審慎原則，很多房企貸款不得不以注冊(cè)殼公司的名義，或關(guān)聯(lián)企業(yè)的形式變相貸款，甚至被迫向民間渠道融資，高額的民間借貸極可能成為壓垮房企的最后一根稻草。四是新城區(qū)公共配套設(shè)施開發(fā)未及時(shí)跟進(jìn)，人氣不旺。如信江新區(qū)雖然在環(huán)境、城建、綠化等硬件設(shè)施建設(shè)較老城區(qū)有明顯的優(yōu)勢(shì)，但在公交、菜場(chǎng)、醫(yī)院等公共配套設(shè)施建設(shè)還比較滯后，總體不方便的感覺，一定程度影響新區(qū)樓盤入住率，進(jìn)而影響剛性需求購房者的積極性，他們更加傾向在老城區(qū)置業(yè)。

三、新常態(tài)下中小城市去庫存緊迫性和必要性

一是地方可用財(cái)力要求積極去庫存。新常態(tài)下，經(jīng)濟(jì)增速放緩直接影響到地方財(cái)力增幅下降，大多中小城市降到一位數(shù)以下，許多中小城市房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)占地方財(cái)政收入50%以上，如信江新區(qū)房地產(chǎn)建安帶來的稅收占財(cái)政收入的90%，地方政府迫切需要將房地產(chǎn)庫存變現(xiàn)為可支配性財(cái)政收入。二是避免執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)的因素積極去庫存。各執(zhí)法單位為避免執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)加大對(duì)歷史等多種原因遺留在房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)清繳入庫力度，采取各種保全措施和強(qiáng)制執(zhí)行措施，這對(duì)本來就缺少資金，尤其是現(xiàn)金流的房企，無疑是雪上加霜。三是城市化建設(shè)的要求積極去庫存。新型城市化建設(shè)不可能允許一方面產(chǎn)生眾多的爛尾樓，一方面還要新建保障型住房的局面，若政府還需支付現(xiàn)金拆遷補(bǔ)償，給原本就捉襟見肘的財(cái)力增加困難。四是房企出于生存發(fā)展的考慮要求積極去庫存。無論是清償債務(wù)、維持工程進(jìn)度，還是清繳稅費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)都需要將手中的庫存商品房變現(xiàn)，變現(xiàn)能力將成為考驗(yàn)房企生存的重要衡量指標(biāo)。

四、新常態(tài)下中小城市收購保障性住房去庫存的可行性

一是政府收購政策上許可。新常態(tài)下中小城市建設(shè)仍有較大發(fā)展空間，新型城市化建設(shè)、拆遷安置和保障性住房建設(shè)將相伴進(jìn)行，地方政府通常采取貨幣化安置或新建保障性住房解決，由于經(jīng)濟(jì)增速的放緩，貨幣化安置逐漸困難，而異地安置由于地段較偏，配套不完善，多為拆遷戶所詬病。若政府能出資購買現(xiàn)有商品房作為保障性住房，即能緩解資金壓力，又能得到百姓認(rèn)可。二是政府收購資金可籌。由于幾年前樓市火爆，多方面歷史原因造成的房企欠繳各種稅費(fèi)是一個(gè)必須正視和解決的事實(shí)問題。政府只需籌集一部分收購啟動(dòng)資金，定向收購房企手中庫存商品房，企業(yè)獲得資金，用于專向繳納欠繳各項(xiàng)稅費(fèi)。由于這些收入絕大多數(shù)是地方財(cái)政所得，資金回籠后，可做下一期收購資金，循環(huán)滾動(dòng)。三是政府收購操作可行。政府主導(dǎo)收購，可調(diào)動(dòng)各方資源，通力配給解決實(shí)際困難?？捎蓢?guó)資委牽頭，國(guó)土、城建、規(guī)劃、財(cái)政、稅務(wù)、投融資公司等各司其職，確立分類統(tǒng)一的市場(chǎng)成本價(jià)格，以成本價(jià)或微利成本價(jià)作為政府收購價(jià)格公示，本著房企自愿申報(bào)，政府統(tǒng)籌規(guī)劃、定向收購的原則，企業(yè)將獲得的收購資金專項(xiàng)抵繳所欠稅費(fèi)，部門各負(fù)其責(zé)，及時(shí)分級(jí)入庫，統(tǒng)一工作流程，分批操作實(shí)施。四是相關(guān)各方利益可調(diào)。由于政府的公信力和執(zhí)行力，使得政府主導(dǎo)的收購保障性住房在各方利益上更容易達(dá)成一致。而且相應(yīng)的解決了前后不同時(shí)期購房戶實(shí)際利益相差較大的難題，后續(xù)矛盾也相對(duì)較少，實(shí)施的效費(fèi)比高，是中小城市目前去庫存的重要途徑之一。

五、新常態(tài)下政府收購保障性住房去庫存的積極效益

在中央鼓勵(lì)基層改革創(chuàng)新、積極探索的號(hào)召下，中小城市因地制宜，以地方政府為主導(dǎo)，主動(dòng)協(xié)調(diào)房企、各職能部門、銀行、拆遷戶等各方利益的基礎(chǔ)上，本著自愿互利原則，由政府從當(dāng)?shù)胤科笠猿杀緝r(jià)或微利價(jià)回購商品房抵繳企業(yè)欠繳稅費(fèi)，作為保障性住房和政府投融資抵押資產(chǎn)去庫存的新模式，從根本上盤活了各方利益。一是盤活了企業(yè)現(xiàn)有資金。房企緩解資金、尤其是現(xiàn)金流的壓力，減輕了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律懲戒，為房企良性發(fā)展找到出路。二是政府獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和可用財(cái)力。政府收購的去庫存房大多是現(xiàn)房，而且地段、質(zhì)量、配套設(shè)施較好，無論是用于拆遷安置、保障性住房還是作為投融資抵押都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)收購也會(huì)產(chǎn)生一部分新稅費(fèi)等地方可用財(cái)力。三是化解了部門執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。執(zhí)法部門如土管、規(guī)劃、稅務(wù)等部門，由于政府收購抵繳了所欠稅費(fèi)，化解了執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)企業(yè)強(qiáng)制執(zhí)行所帶來的不良影響。四是降低了銀行壞賬壓力。企業(yè)債務(wù)的降低，減輕了銀行產(chǎn)生壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。五是解決了拆遷安置難題。收購的保障性住房大多在地段、質(zhì)量、配套都要優(yōu)于新建的安置房，真正使得拆遷安置戶得到中小城市發(fā)展帶來的紅利，容易獲得他們的擁護(hù)和認(rèn)可。政府回購的房企存量房作為保障性住房抵繳所欠稅費(fèi)去庫存實(shí)現(xiàn)了五贏。

（作者單位：鷹潭市地稅局）